Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03156 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I2PO

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 25 Novembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [L] [R], muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [T], [A] [C] [M] né le 25 Juin 1992 demeurant [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3][Localité 3]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 1 juin 2022, l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, a donné à bail à Monsieur [T] [A] [C] [M], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] (42), moyennant un loyer mensuel révisable de 332,88 euros, hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 332 euros.

Par courrier simple du 26 février 2025, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a fait délivrer le 10 mars 2025 à Monsieur [T] [A] [C] [M] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2 364,32 €, outre 142,46 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 18 juin 2025, signifiée à étude, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a attrait Monsieur [T] [A] [C] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et en constater la résiliation de plein droit,

- en conséquence, voir dire et ordonner qu’il sera tenu de quitter les lieux, lui, sa famille et tous occupants de leur chef,

- voir dire qu’il en sera expulsé par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,

- le condamner à leur payer les sommes suivantes : - 3 241,60 euros, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience, - 400 euros, à titre de dommages-intérêts, - une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux, - 300 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire.

L’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 19 juin 2025.

L’audience s’est tenue le 25 novembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, demandeur représenté avec pouvoir, signale le départ du locataire le 14 mai 2025, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 3 079,46 €, outre 183,04 € de réparations.

Monsieur [T] [A] [C] [M], défendeur, est présent à l’audience et propose le paiement de la dette à raison de 100 € par mois et ce, à compter du 15 janvier 2026.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier de la présente juridiction.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 15 février 2024.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 1] le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

[T] [A] [C] [M] ayant quitté le logement le 14 mai 2025, la résiliation du bail est donc constatée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 24 novembre 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et réparations) à la somme de 3 079,46 €, outre 183,04 € de réparations locatives qu’il justifie par note en délibéré du 11 décembre 2025.

La somme restante due par le locataire s’élève donc à un total de 3 262,50 €

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [T] [A] [C] [M] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT la somme de 3 262,50 €, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), et les réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard des informations fournies à l’audience, et d’un premier paiement intervenu le 15 janvier 2026 confirmé par le bailleur par note en délibéré du 22 janvier 2026, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [T] [A] [C] [M] à concurrence de 100,00 euros par mois.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [T] [A] [C] [M] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de sa demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [T] [A] [C] [M] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la dénonce à la préfecture de la [Localité 1], de l’assignation et de la dénonce à la CCAPEX.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de bail du 1er juin 2022, conclu entre l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, d’une part, et Monsieur [T] [A] [C] [M], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], s’est trouvé de plein droit résilié le 14 mai 2025 suite au départ du locataire,

Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier

CONDAMNE Monsieur [T] [A] [C] [M] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT la somme de 3 262,50 €, arrêtée au 24 novembre 2025, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) et les réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision,

ACCORDE à Monsieur [T] [A] [C] [M] des délais de paiement à raison de 100,00 euros chaque mois.

SURSOIT à l’exécution des poursuites jusqu’à épuisement de la dette.

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, le solde de la dette sera immédiatement exigible.

DÉBOUTE l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT de leur demande en paiement à titre de dommages-intérêts,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [T] [A] [C] [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la dénonce à la préfecture de la [Localité 1], de l’assignation et de la dénonce à la CCAPEX,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE