Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/291

AFFAIRE : N° RG 25/00099 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3S7V

Copie à :

Maître Laurent PORTES prefecture

Copie exécutoire à : Me Claire lise BREGOU

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 27 Mars 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. DOMAINE LOU LIMBARDIES, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 450 625 173 prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 1] [Localité 2]

Représentée par Me Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [S] né le 09 Septembre 1965 en ESPAGNE [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2]

Représenté par Maître Laurent PORTES de la SCP LAFON PORTES, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 23 Janvier 2026

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat du 13 janvier 2021, la SCI LOU LIMBARDIES représentés par la SCEA [Adresse 3] a donné à bail à Monsieur [B] [S] un mobil home situé au [Adresse 4], emplacement n° 2 à BEZIERS (34500) pour un loyer mensuel de 400 euros outre 40 euros de provision pour charges, pour une durée de 3 mois à compter du 6 janvier 2021.

Par contrat du 31 mars 2021, la location du mobil home a été consentie pour 3 mois à compter du 7 avril 2021.

Par acte en date du 18 juillet 2023, la SCI LOU LIMBARDIES a fait signifier à Monsieur [B] [S] une sommation de payer la somme de 4074 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, la SCI LOU LIMBARDIES a assigné Monsieur [B] [S] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS aux fins de voir :

Constater que le défaut de paiement des loyers et charges ; Prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire pour non règlement des loyers Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [S] et de tous occupants de son chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique ;Condamner le locataire au paiement de la somme de 14.554 euros arrêté au 1er janvier 2025; Condamner le locataire à régler une indemnité d'occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges du jugement à intervenir jusqu’au jour de la libération des locaux ;Condamner Monsieur [B] [S] au paiement de la somme de 2500 € au titre de son préjudice de perte de temps ; Condamner Monsieur [B] [S] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe du tribunal avant l’audience, lequel indique que Monsieur [B] [S] vit en couple dans le mobil home, qu’il est bénéficiaire du RSA, qu’il a arrêté de payer le loyer car le propriétaire n’a pas tenue sa promesse de changer le mobil home qui présente des moisissures et humidité, que sans bail il ne peut assurer le mobil home ni demander l’allocation logement, et enfin qu’il ne veut pas faire de demande de logement social cat il a trois grand chiens et il a besoin d’un terrain, qu’il est d’accord pour payer sa dette si le propriétaire lui change le mobil home.

A l’audience du 23 janvier 2026 lors de laquelle l’affaire a été retenue, la SCI LOU LIMBARDIES, représentée par son conseil, lequel dépose son dossier maintient l’intégralité de ses demandes et sollicite le rejet de la demande d’expertise.

Monsieur [B] [S], représenté par son conseil, lequel dépose son dossier, sollicite de voir :

Juger que Monsieur [S] est titulaire d’un bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,Rejeter la demande d’expulsion comme étant mal fondée ; Ordonner une mesure d’expertise et commettre pour y procéder tel expert ; Octroyer des délais de paiement à Monsieur [B] [S] en application de l’article 1343-5 du code civilDébouter la SCI LOU LIMBARDIES de sa demande de lui verser la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ; Ramener à de plus justes proportions la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l'Hérault par mail reçu le 14 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LOU LIMBARDIES justifie de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 19 juillet 2023, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2025, en vertu des dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action de la SCI LOU LIMBARDIES apparait recevable.

Sur l’existence d’un contrat de location verbal :

En l’espèce il ressort des pièces du dossier et des explications des parties que le mobil home a été donné à bail à Monsieur [B] [S] par la SCI LOU LIMBARDIES par deux contrats successifs de trois mois dont le terme était prévue le 7 juillet 2021, que Monsieur [B] [S] s’est maintenu dans les lieux ; que par courrier LRAR en date du 7 juin 2023, soit deux ans plus tard, la SCI LOU LIMBARDIES a mis en demeure Monsieur [B] [S] de régler le loyer et charges impayées à ce jour, soit la somme de 4074,54 et indique qu’à défaut le contrat sera résilié de plein droit ; que durant ces deux années aucune mise en demeure de quitter les lieux n’a été adressée à Monsieur [B] [S], et que la SCI bailleresse ne s’est manifestée qu’à l’occasion du non-paiement des loyers ; qu’enfin la SCI LOU LIMBARDIES sollicite que soit prononcée la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire pour non règlement des loyers ; que dans ces circonstances il convient de considérer que la SCI LOU LIMBARDIES a consenti un bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 Monsieur [B] [S] à compter du 7 juillet 2021.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail verbal conclu le 7 juillet 2021 ne contient pas de clause résolutoire de sorte qu’il convient d’appliquer le délai de six semaines et un commandement de payer a été signifié le 18 juillet 2023, pour la somme en principal de 4074 €, lequel est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 août 2023.

Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La SCI LOU LIMBARDIES produit un décompte arrêté au 23 septembre 2025, démontrant que Monsieur [B] [S] restait devoir la somme de 17.914 € à cette date.

Monsieur [B] [S] ne conteste pas le montant de la dette et sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 17.914 €.

Sur les délais de paiement

Monsieur [B] [S] sollicite des délais de paiement en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil qui dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l'espèce, Monsieur [B] [S] ne justifie pas avoir les capacités financières d’apurer la dette (soit 746 euros par mois) en plus du paiement du loyer courant sur 24 mois.

Il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [B] [S] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Monsieur [B] [S] sera enfin condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 août 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI LOU LIMBARDIES de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande d’expertise

Selon les termes de l’article 145 du code de procédure civile s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Monsieur [B] [S] fait état de branchements électriques qui ne seraient pas conformes à la réglementation en vigueur, de coulures sur les murs du logement pouvant être dues à une condensation liée à une mauvaise isolation ; de débordements de la fosse des eaux usées depuis juillet 2024, à l’appui de sa demande aucune pièce produite ne vient confirmer les désordres dont il se plaint de sorte que Monsieur [B] [S] n’établit pas l’existence d’un motif légitime permettant d’ordonner une mesure d’instruction.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI LOU LIMBARDIES sollicite la somme de 2.500 euros la SCI LOU LIMBARDIES pour perte de temps pour faire reconnaitre son bon droit depuis plusieurs années. Toutefois la SCI requérante se borne à évoquer « les nombreuses diligences » pour justifier de l’existence du préjudice qu’elle invoque.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

Selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [B] [S], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence d’un bail verbal conclu le 7 juillet 2021 entre d’une part la SCI LOU LIMBARDIES et d’autre part, Monsieur [B] [S] concernant le mobil home [Adresse 4], emplacement n° 2 à BEZIERS (34500) pour un loyer mensuel de 400 euros outre 40 euros de provision pour charges ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail verbal conclu le 7 juillet 2021, sont réunies à la date du 30 août 2023 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LOU LIMBARDIES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à payer à la SCI LOU LIMBARDIES une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 août 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à verser à la SCI LOU LIMBARDIES la somme de 17.914 € (dix-sept mille neuf cent quatorze euros) arrêtée au mois de 23 septembre 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

DEBOUTE la SCI LOU LIMBARDIES du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [S] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DEBOUTE Monsieur [B] [S] de sa demande d’expertise ;

DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de Monsieur [B] [S] ;

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à payer à la SCI LOU LIMBARDIES la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT SEPT MARS DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,