Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [I] [W] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08743 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA5LL

N° MINUTE : 6/2026

JUGEMENT rendu le 25 mars 2026

DEMANDERESSE [Localité 2] S.A. d’HLM , dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 janvier 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 mars 2026 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 25 mars 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/08743 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA5LL

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 29 janvier 2008, La SA [Localité 2] a loué à M. [I] [W] et Mme [N] [W] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3]. Les époux [W] ayant divorcé et le logement attribué à M. [I] [W], le bail a été résilié le 22 novembre 2016 et un nouveau bail conclu le 25 novembre 2022.

Les échéances de loyer et de charges n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 15 mai 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation a été délivré à M. [I] [W] pour paiement sous deux mois d'un arriéré de 6834, 44 € en principal.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2025, La SA [Localité 2] a assigné en référé M. [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit à compter du 16 juillet 2025, ainsi que la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion de M. [I] [W] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d'un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs, - condamner M. [I] [W] au paiement provisionnel de l'arriéré de loyer et de charges courants de 7457, 74 € au 17 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2025, - condamner M. [I] [W] au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers courants indexsé outre les charges, et ce, jusqu'à l'expulsion ou le départ volontaire avec débarrassage des meubles, - condamner M. [I] [W] au paiement d'une somme de 390 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée à M. [T] de [Localité 1] le 1er septembre 2025.

A l'audience du 23 janvier 2026, le conseil de La SA [Localité 2] s'est référé à ses écritures et actualisé sa dette à hauteur de 11015, 91 €, échéance de décembre 2025 incluse. IL a précisé que le loyer courant n'avait pas été payé.

Régulièrement assigné à étude, M. [I] [W] n'a pas comparu.

Le jugement a été mis en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l'article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 18 novembre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation du 25 août 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Sur le bail d'habitation

Le commandement de payer délivré le 15 mai 2025 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail d'habitation et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [I] [W] n'ayant pas réglé la dette de 6834, 44 euros en principal dans les deux mois du commandement, ce qui n'est pas contesté en l'état du débat, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 16 juillet 2025.

M. [I] [W] est ainsi devenu à cette date occupant sans droit ni titre.

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

D'après le décompte non contesté fourni aux débats, M. [I] [W], n'avait pas procédé à la date de l'audience au paiement de l'échéance de septembre 2025, qui est l'échéance à prendre légalement en considération pour leur accorder des délais. Au surplus, il ne peut être que constaté une absence totale de paiement du loyer depuis septembre 2025. En tout état de cause, le solde locatif étant déjà cette époque largement débiteur et déjà objet du commandement de payer. Par-dessus tout, il est impossible d'accorder des délais de paiement en l'absence de paiement du loyer courant au jour de l'audience et en l'absence d'information sur les ressources et charges du locataire.

Ainsi, à défaut d'accord du bailleur, il n'apparait pas que le locataire soit en situation de régler la dette locative tout en maintenant le loyer courant. Il ne convient donc pas de suspendre l'effet de la clause résolutoire.

Sur l'expulsion

En l'absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l'expulsion de M. [I] [W] et de tout occupant de son chef de l'appartement situé [Adresse 4], avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En l'absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [I] [W], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort de l'audience que M. [I] [W], cotitulaire du bail, restent débiteurs envers La SA [Localité 2] au titre de leur double bail d'une somme de 11015, 91 au titre de ses arriérés de loyers et charges arrêté à la date du 5 janvier 2026, échéance de décembre 2025 comprise.

Il convient en conséquence de condamner M. [I] [W] au paiement de cette somme de 11015, 91 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 6834, 44 euros, sous réserve des échéances échues depuis, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

IV. Sur l'indemnité d'occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur et de remédier tout à la fois à l'occupation forcée de son bien et à l'atteinte à son droit de propriété, il conviendra de fixer, pour l'appartement et le box, le montant de l'indemnité d'occupation due, depuis la date de résiliation le 16 juillet 2025 jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d'expulsion, au montant des derniers loyers ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et de condamner solidairement M. [I] [W] au paiement de celle-ci.

V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [I] [W] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [I] [W] à payer à La SA [Localité 2] la somme de 390 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement de référé réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE La SA [Localité 2] recevable à agir,

CONSTATE à compter du 16 juillet 2025 la résiliation de plein droit du bail du 29 janvier 2008 courant entre les parties relativement à un appartement à usage d'habitation situé appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3].

ORDONNE l'expulsion de M. [I] [W], ainsi que de tous les occupants de son chef de l'appartement susvisé, avec le concours de la force publique et d'un serrurier au besoin, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement et le box dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,

CONDAMNE M. [I] [W] à payer à La SA [Localité 2] la somme de 11015, 91 au titre de ses arriérés de loyers et charges arrêté à la date du 5 janvier 2026, échéance de décembre 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 6834, 44 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus,

CONDAMNE M. [I] [W] à payer à La SA [Localité 2] une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer indexé du bail d'habitation ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et ce depuis la date de résiliation du 16 juillet 2025 jusqu'au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

DEBOUTE la SA [Localité 2] du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE M. [I] [W] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

CONDAMNE M. [I] [W] à payer à La SA [Localité 2] la somme de 390 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT