Demande en paiement des charges ou des contributions

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 25/00476 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HL7J NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 19 Mars 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic, la société ARC-EN-[Localité 1], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 521 086 421, dont le siège est sis [Adresse 2] [Localité 3] ([Localité 4]), pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 5] Rep/assistant : Maître Natalia SANDBERG de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [W] [U] [Z] [B] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 5]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN Greffier : Marina GARCIA  Audience Publique du : 12 Février 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 19 Mars 2026 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître [O] délivrée le : Copie certifiée conforme à délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [B] est propriétaire de lots au sein de la copropriété [Adresse 1], sise [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la société ARC-EN-[Localité 1] a fait assigner Monsieur [W] [B] devant la Présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, afin de voir : CONDAMNER Monsieur [W] [B] à payer les sommes de :8.454, 26 € au titre des charges de copropriété impayées au 20 octobre 2025 au titre des lots n°43 et 53 de ladite résidence,1.209, 72 € au titre des provisions non encore échues, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriétés dues au jour de la décision à intervenir,1.000 € à titre de dommages et intérêts,108, 50 € au titre de l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriétés dues au jour de la décision à intervenir,ORDONNER la capitalisation des intérêts,CONDAMNER Monsieur [W] [B] à payer la somme de 1.302 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que Monsieur [W] [B] n’a pas réglé l’intégralité des charges de copropriété et que le 24 octobre 2025, une sommation de payer leur a été signifiée pour une somme de 9.663, 98 € correspondant aux montants des provisions exigibles au 20 octobre 2025 réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours (1.209, 72 €) et des charges de copropriété restant dues au titre des années 2023 à 2025 (8.454, 26 €).

Par une note en délibéré du 17 février 2026, le conseil du demandeur rappelle que « le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du débiteur au paiement d’une somme de 1.209,72 € au titre des provisions non échues, de 1 000 € à titre de dommages et intérêts, ainsi que de 108,50 € au titre de charges », sans réactualisation.

A l’audience du 12 février 2026, Monsieur [W] [B] n’était ni présent, ni représenté. A l’issue de l’audience, le juge a informé le demandeur que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré de charges

En vertu des dispositions de deux premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

En application des dispositions de l'article 10-1 de la même loi :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire. Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. » En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire annuelle du 13 juin 2024, que les comptes d’exercice clos le 31 décembre 2023 ont été approuvés par l’ensemble des copropriétaires ainsi que le budget prévisionnel 2025.

Le relevé de compte copropriétaire, daté du 20 octobre 2025, fait apparaitre que Monsieur [W] [B], propriétaire des lots n°43 et 53 au sein de la [Adresse 1] sise [Adresse 3] à [Localité 6], ne s’est pas acquitté du paiement de l’ensemble de ses charges, malgré la mise en demeure datée du 24 octobre 2025.

Ledit relevé de compte de copropriétaire, seul décompte signifié au défendeur, fait apparaitre un solde débiteur de 9.663, 98 €, incluant les sommes relevant de l'application des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précités.

En l’espèce, Monsieur [W] [B], régulièrement assigné, n’a pas fait connaître de contestation.

Les frais de recouvrement, tel que prévus aux articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, inclus dans la somme globale réclamée, sont conformes aux termes du contrat de syndic communiqué.

Il conviendra toutefois de retirer de ces frais la somme de 1.302 € facturée le 20 juin 2025 par Me [O], due au titre des frais irrépétibles.

Aussi, Monsieur [W] [B] sera condamné au paiement de la somme total de 8.361, 98 €, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] sollicite la condamnation de Monsieur [W] [B] au paiement de dommages et intérêts au motif que les copropriétaires ont été contraints de faire l’avance des frais lui incombant et que le Syndicat de copropriétaires a rencontré des difficultés de trésorerie.

Il sera toutefois relevé que le préjudice allégué, qui apparait contradictoire d’un point de vue pratique, le Syndicat ne devant pas rencontrer de problème de trésorerie si les copropriétaires font l’avance des frais incombant au copropriétaire défaillant, n’est pas justifié d’un point de vue pratique par la moindre pièce, de sorte qu’il convient de rejeter cette demande.

Sur les dépens et les frais

Monsieur [W] [B] sera condamné aux dépens.

L’équité commande de le condamner également à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence la somme de 1.302 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le President du tribunal judiciaire,

CONDAMNE Monsieur [W] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 8.361, 98 € selon décompte arrêté au 20 octobre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2025, outre la capitalisation desdits intérêts,

CONDAMNE Monsieur [W] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1.302 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE le surplus des demandes

RAPPELLE que le présent jugement bénéfice de plein droit de l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT