Demande relative à d'autres servitudes

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 25/00444 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKZ2 NAC : 74Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 19 Mars 2026

DEMANDEURS

Mme [Y] [J] [Adresse 1] [Localité 1] Rep/assistant : Maître Gautier THIERRY de la SELARL THIERRY AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [C] [U] [J] [Adresse 1] [Localité 2] Rep/assistant : Maître Gautier THIERRY de la SELARL THIERRY AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

M. [K] [Z] [Adresse 2] [Localité 3] Rep/assistant : Me Mirella AMEYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [T] [Z] [Adresse 2] [Localité 3] Rep/assistant : Me Mirella AMEYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN Greffier : Marina GARCIA  Audience Publique du : 12 Février 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 19 Mars 2026 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître THIERRY et Maître AMEYEN délivrée le : Copie certifiée conforme à délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [J] ont fait construire une maison sur la parcelle voisine de celle appartenant aux époux [Z]. La construction, débutée en 2021 ne leur a toutefois toujours pas été livrée en raison des problèmes d’étanchéité du bâtiment.

Le rapport d’expertise établi le 21 mars 2024 par la société ERM a relevé que le mur situé en limite de propriété manquait de plusieurs éléments cruciaux pour garantir son étanchéité et sa protection contre les infiltrations d’eau et recommandé des travaux devant être réalisés.

Les époux [Z] se sont opposés à la réalisation des travaux sur leur mur et sur leur terrain.

Une seconde expertise dommage-ouvrage a conclu que « le dommage trouve son origine (principale) dans le défaut de traitement de la mitoyenneté (liaison pied de mur avec le muret du voisin). Il semble que le muret était existant avant la construction de la villa de Monsieur [J] »

Les époux [Z] ont refusé une seconde fois l’accès à leur terrain et à leur mur en dépit de la mise en demeure qui leur a été délivrée en ce sens.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, Madame [Y] [J] et Monsieur [C] [U] [J] ont fait assigner Monsieur [K] [Z] et Madame [T] [Z] devant la Présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir : ACCORDER aux consorts [J] une servitude de tour d’échelle comprenant l’autorisation de pénétrer sur la propriété des consorts [Z] aux fins de procéder aux travaux d’étanchéité, le traitement des pieds de murs, d’installer les outils et matériaux nécessaires à l’accès des ouvriers, à la réalisation des travaux, ainsi qu’au respect des prescriptions de sécurité, ASSORTIR cette obligation d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter du 30ème jour suivant l’ordonnance, laissant le temps nécessaire aux demandeurs pour mandater la société de travaux et la réalisation de ceux-ci sur le fonds des consorts [Z] (durée prévisible 3 jours) ORDONNER à titre provisionnel la condamnation des consorts [Z] au paiement d’une somme de 3.500 € de dommages et intérêts en raison des préjudice moraux et financiers subis du fait de l’abus de droit de leurs voisins, CONDAMNER les consorts [Z] à leur verser la somme de 2.500 € au titre de l’article de 700 du code de procédure civile. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 4 février 2026, les époux [Z] demandent à la juridiction de débouter les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes. Subsidiairement, ils sollicitent que la servitude soit limitée à un délai de trois jours, que la demande d’astreinte soit rejetée et que les époux [J] soient condamnés à leur régler une indemnité de 100 € par jour de travaux. Enfin, ils demandent la condamnation des époux [J] au paiement de la somme de 2.725, 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions, les époux [J] maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

A l’issue de l’audience du 12 février 2026, le juge a informé les parties que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de servitude

Il résulte des dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d'urgence, le Président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Bien que ne reposant sur aucun texte légal, il est d’usage de reconnaitre au voisin d’une propriété, située en limite séparative, le droit de disposer d’un accès temporaire à cette dernière pour effectuer les travaux essentiels à la conservation de sa propriété, contre éventuelle indemnisation.

Et ce indépendamment de toute référence aux notions de « trouble manifestement illicite » et de « dommage imminent » évoquées à tort ici par les défendeurs.

La servitude dite de « tour d'échelle » est une construction prétorienne qui si elle n’est pas établie par voie amiable ou conventionnelle, peut être autorisée en cas de désaccord par voie judiciaire si le demandeur rapporte la preuve du caractère indispensable des travaux projetés, de la nécessité de passer par le fonds voisin et s’il peut être précisée la durée prévisible des travaux envisagés.

En l’espèce, les pièces produites sont suffisantes pour justifier, en considération des infiltrations constatées, des « travaux d’étanchéité sur le mur extérieur, côté voisin », devant être réalisés durant trois jours.

Il conviendra d’autoriser les époux [J] ainsi que tout entrepreneur mandaté par eux et ses ouvriers à pénétrer sur la propriété des époux [Z] aux fins de procéder aux travaux d’étanchéité préconisés, et ce pendant la durée nécessaire des travaux et au maximum durant trois jours, hors intempéries, à compter du début de l’intervention.

Compte tenu des relations conflictuelles existantes entre les parties, ce qu’elles ne contestent pas, cette autorisation sera assortie, comme le sollicite le demandeur, d’une astreindre de 100 € par jour en cas de refus de la part du défendeur, à compter du démarrage effectif des travaux.

Sur la demande d’indemnisation des époux [Z]

Il sera fait droit à la demande d’indemnisation des époux [Z] à hauteur de 100 € par jour de travaux effectifs en ce qu’elle est pleinement justifiée dans son principe et adaptée dans son quantum.

Sur la demande d’indemnisation des époux [J]

Au cas présent, le comportement opposant aux travaux des époux [Z] ne caractérise aucune intention de nuire de la part du demandeur. La demande doit en conséquence être rejetée, ce qui permettra un apaisement opportun des relations de voisinage, nécessaire en outre à la parfaite exécution des travaux devant être réalisés.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les demandeurs conserveront la charge des dépens.

L'équité commande de laisser les parties assumer la charge de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

AUTORISONS Madame [Y] [J] et Monsieur [C] [U] [J] ainsi que tout entrepreneur mandaté par eux et ses ouvriers, avec outils, matériels, machines, échelles, échafauds et autres, à pénétrer sur la propriété des époux [Z] située [Adresse 3] aux fins de procéder aux travaux d’étanchéité et au traitement des pieds de murs et ce pendant la durée nécessaire des travaux soit trois jours à compter du début de l’intervention, sauf aléas climatique susceptible d’en retarder l’exécution,

ASSORTISSONS cette autorisation d'une astreinte provisoire de 100 € par jour, en cas de refus de la part des époux [Z], à compter du 30ème jour suivant l’ordonnance et pendant trois mois,

CONDAMNONS les époux [J] à verser aux époux [Z] une provision de 100 euros par jour à titre d'indemnité forfaitaire, en contrepartie de l'occupation temporaire des abords du mur concerné par les travaux et des nuisances occasionnées,

DISONS n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

LAISSONS les dépens à la charge des époux [J] ;

REJETONS toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT