Demande en paiement des charges ou des contributions

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 26/00081 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HMO3 NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 26 Mars 2026

DEMANDERESSE

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] Rep/assistant : Me Stanislas de JORNA, avocat au barreau de MEAUX et Me Alain RAPADY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [B] [R] [Adresse 2] [Localité 3]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN Greffier : Marina GARCIA  Audience Publique du : 26 Février 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 26 Mars 2026 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître RAPADY délivrée le : Copie certifiée conforme à délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [R] est propriétaire des lots n°63 et 139 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] SAINTE-CLOTILDE a fait assigner Monsieur [B] [R] devant la Présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, afin de voir : CONDAMNER Monsieur [R] à lui payer :19.701, 21 € au titre des charges échues et impayées arrêtées au 28 octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 12 septembre 2024,3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

AUTORISER le Syndicat des copropriétaires à pratiquer une saisie sur les loyers revenant à Monsieur [B] [R] en sa qualité de bailleur au sein de la résidence, jusqu’à parfait apurement de la dette, CONDAMNER Monsieur [R] aux entiers dépens. A l’audience du 26 février 2026, Monsieur [B] [R], régulièrement assigné à étude le 31 décembre 2025 n’était pas représenté. A l’issue de l’audience, le juge a informé le demandeur que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré de charges

En vertu des dispositions de deux premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

En application des dispositions de l'article 10-1 de la même loi :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire. Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. » En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2022, 30 juin 2023, 12 octobre 2024 et 21 juin 2025 que les comptes d’exercice clos le 31 décembre 2021, 31 décembre 2022, 31 décembre 2023 et 31 décembre 2024 ont été approuvés par l’ensemble des copropriétaires ainsi que le budget prévisionnel 2025.

Le relevé de compte copropriétaire, daté du 28 octobre 2025, fait apparaitre que Monsieur [B] [R], propriétaire des lots n°63 et 139 au sein de la copropriété située [Adresse 4], ne s’est pas acquitté du paiement de l’ensemble de ses charges, malgré la mise en demeure datée du 12 septembre 2024, date à laquelle le montant des charges échues s’élevait à la somme de 22.446, 96 €.

Ledit relevé de compte de copropriétaire, seul décompte signifié au défendeur, fait apparaitre un solde débiteur de 19.701, 21 €.

En l’espèce, Monsieur [B] [R], régulièrement assigné, n’a pas fait connaître de contestation.

Aussi, Monsieur [B] [R] sera condamné au paiement de la somme totale de 19.701, 21 € et ce avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024.

Sur la demande d’indemnisation pour résistance abusive et injustifiée

Le Syndicat des Copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [B] [R] au paiement de dommages et intérêts au motif que la résistance abusive de ce dernier place la copropriété en situation difficile. Il sera toutefois relevé que le préjudice allégué n’est pas justifié d’un point de vue pratique par la moindre pièce, ni le moindre élément permettant d’en établir la preuve, de sorte qu’il convient de rejeter cette demande.

Sur la demande de saisie

Aux termes de l’article 19 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi (…) Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur ». Le Syndicat de copropriétaires sollicite d’être autorisé à faire pratiquer, en application de ce texte, une saisie sur les loyers revenant à Monsieur [B] [R] en sa qualité de bailleur au sein de la résidence.

Mais le privilège mobilier que prévoit l’article 19 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 « sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur » n’est pas dépendant d’une autorisation du juge et il revient au Syndicat de copropriétaire d’envisager toute procédure d’exécution qu’il lui apparaitra opportune de diligenter à la suite de la présente décision.

Sur les dépens

Monsieur [B] [R] sera condamné aux entiers dépens.

L’équité ne s’oppose pas à ce qu’il soit en outre condamné à verser une somme de 1.200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire de Saint Denis,

CONDAMNE Monsieur [B] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] – [Localité 5] la somme de 19.701, 21 € selon décompte arrêté au 28 octobre 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024, outre la capitalisation desdits intérêts,

CONDAMNE Monsieur [B] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 4] la somme de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement bénéfice de plein droit de l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT