Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 26/00012 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HMX4 NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 26 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A. LA CBO TERRITORIA, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 452 038 805, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.S. LA SOCIÉTÉ INSTITUT DE FORMATION PROFESSIONNELLE DES OUTRE MER IFPDOM, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 904 469 897, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN Greffier : Marina GARCIA  Audience Publique du : 05 Mars 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 26 Mars 2026 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître BUSTO délivrée le : Copie certifiée conforme à délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2025, la société CBO TERRITORIA a fait assigner l’Institut de Formation Professionnelle des Outre-Mer devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir : constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail signé entre les deux parties le 24 août 2023, résilié de plein droit,condamner l’IFPDOM à lui verser à titre de provision la somme de 19.696, 37 € correspondant aux loyers impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération définitive,ordonner l’expulsion sous astreinte de l’IFPDOM et de tous occupants de son chef,ordonner qu’en cas de résiliation dudit bail, le dépôt de garantie d’un montant de 5.544 € restera définitivement acquis à la société CBO TERRITORIA,condamner l’IFPDOM aux entiers dépens et à la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 3] A - [Localité 3] dont elle est propriétaire a été donné à bail le 24 août 2023 à l’IFPDOM pour un loyer annuel de 22.176 €.

Suite aux défaillances constatées à compter du mois d’octobre 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 9 octobre 2024, demeuré infructueux.

A l’audience du 5 mars 2026, le défendeur, régulièrement assigné à personne, n’était pas présent ni représenté par un conseil. Le juge a informé le demandeur que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de résiliation du bail

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La société CBO TERRITORIA a fait délivrer à l’IFPDOM le DDCDP un commandement de payer les loyers, pour un montant de 16.006, 16 €, selon décompte arrêté au 6 octobre 2025, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.

La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial en date du 24 août 2023 prévoit en effet que « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou du montant des charges récupérables, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, énonçant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause ».

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

L’IFPDOM n'a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise. Il n'existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.

Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 10 novembre 2025, date à partir de laquelle l’IFPDOM doit être regardé comme occupant sans droit ni titre des locaux précédemment loués.

Sur la demande d’expulsion et l’astreinte

Il ressort des dispositions de l’article 835 al.1 du Code de procédure civile que « le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 9 octobre 2025, date de résiliation du bail.

Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’IFPDOM des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification de la décision, courant pendant un délai de trois mois.

S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L'article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce la clause résolutoire du bail commercial stipulant qu’en cas de maintien dans les lieux « l’indemnité d’occupation due par le preneur ou ses ayants droit jusqu’à la restitution effective sera égale, par jour de retard, au double du dernier loyer journalier en vigueur », est manifestement excessive.

Dès lors, l’IFPDOM sera condamnée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 9 octobre 2025, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, soit la somme 2.427, 18 € par mois, à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de provision

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ».

Selon le commandement de payer en date du 9 octobre 2025, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 16.006, 16 € comptant le solde des loyers et charges impayés arrêté à la date du 6 octobre 2025. A cette somme, il convient d’y ajouter le mois de novembre 2025, pour une somme de 2.427, 18 €. La société CBO TERRITORIA sollicite la condamnation de l’IFPDOM à lui payer la somme de 19.636, 37 € correspondant aux loyers impayés à la date de l'acquisition de la clause résolutoire et depuis cette date.

Il sera observé que s’il n'existe aucune contestation sérieuse quant à l'obligation du preneur de payer les arriérés locatifs, ceux-ci prennent fin à l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 9 octobre 2025, si bien que tout « loyer » postérieur doit être examiné au titre de l’indemnité d’occupation.

Au regard des éléments produits, il y a lieu de condamner l’IFPDOM à payer à la société CBO TERRITORIA une provision correspondant à l'ensemble des sommes contractuellement prévues, jusqu’au 10 novembre 2025, soit la somme de 19.636, 37 €.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Le bail prévoit expressément qu’ « en cas de résiliation ou d’expulsion, les montants des loyers payés d’avance, s’il y a lieu et le dépôt de garantie resteront acquis au bailleurs à titre d’indemnité » ;

Cette clause n’apparait pas manifestement excessive. Il sera rappelé, en conséquence, les termes contractuellement convenues entre les parties.

Sur les dépens

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner l’IFPDOM à payer à la société CBO TERRITORIA une somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 6 octobre 2025.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant l’IFPDOM à la société CBO TERRITORIA par acquisition de la clause résolutoire en date du 9 octobre 2025 ;

DISONS qu’à compter du 10 novembre 2025, l’IFPDOM est devenue occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 4] A - [Localité 3] ;

ASSORTISSONS l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification de la décision courant pendant un délai de trois mois ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’IFPDOM des lieux qu’il occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

FIXONS l'indemnité d'occupation à la somme de 2.427, 18 € par mois à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS par provision l’IFPDOM à payer à la société CBO TERRITORIA la somme de 19.636, 37 € correspondant aux loyers échus et impayés à la date de l'acquisition de la clause résolutoire le 10 novembre 2025, DISONS que l’intégralité des sommes dues portera intérêts à taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

RAPPELONS que le dépôt de garantie est acquis au bailleur à titre d’indemnité,

CONDAMNONS l’IFPDOM au versement de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS l’IFPDOM aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT