Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04006 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UXC4

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 19 Mars 2026

S.A. PROMOLOGIS

C/

[I] [O]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 19 Mars 2026

à S.A. PROMOLOGIS

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 19 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 20 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [J] [N] muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

M. [I] [O], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 4 septembre 2023, la SA PROMOLOGIS a donné en location à Monsieur [I] [O] un immeuble à usage d’habitation un emplacement de stationnement n°5797 situés [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant un loyer actuel de 603,04€ provision sur charges comprise et 3,05€ d’assurance pour compte.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 1er juillet 2025, en vain.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025, dénoncé le 12 septembre 2025 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA PROMOLOGIS a fait assigner en référé Monsieur [I] [O] afin d’obtenir: ‒ la constatation de la résiliation du bail, ‒ le paiement à titre provisionnel, de la somme de 4.241,72€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 3 septembre 2025, ‒ l’expulsion des occupants, ‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel, ‒ l’allocation de 400€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 20 janvier 2026.

La SA PROMOLOGIS, valablement représentée, maintient ses demandes car le locataire n’a pas repris le paiement des échéances courantes. Elle actualise sa créance à la somme de 6.666,08€ au 19 janvier 2026. Elle précise que le dernier paiement du locataire remonte au mois d’avril 2025. Elle propose dadresser une note en délibéré pour actualiser la dette si le locataire a effectué un paiement comme il s’y est engagé.

Monsieur [I] [O], comparant en personne, indique être auto-entrepreneur en conseil financier et intelligence artificielle. Il indique avoir besoin de son logement car il a son fils en garde alternée et perçoit 2.300€ par mois. Il propose de payer sa dette à raison de 1000€ par mois et va payer le loyer courant dans la semaine.

La décision était mise en délibéré au 19 mars 2026.

Par note en délibéré en date du 5 février 2026, la SA PROMOLOGIS indiquait qu’aucun paiement n’était intervenu malgré les engagements du locataire à l’audience.

MOTIFS :

Sur la recevabilité : Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 12 septembre 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience. La CCAPEX a été saisie le 2 juillet 2025 par voie électronique avec accusé réception dont copie est versée au débat, soit plus de deux mois avant l’assignation. L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés : La SA PROMOLOGIS fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 4 septembre 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 1er juillet 2025 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire : Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi 668-2023 du 27 juillet 2023 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 1er septembre 2025.

Sur la demande de délai L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose “V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” Dans le cas présent, le locataire n’ a pas repris lepaiement des échéances courantes malgré le délai qui lui a été laissé. Il n’est donc pas éligible à l’octroi de délais ni à la suspension de la clause résolutoire.

Il convient d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 3] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.

Sur les sommes dues par le locataire : Monsieur [I] [O] sera condamné au paiement de la somme de 6.666,08€ représentant l’arriéré des loyers, charge et indemnités d’occupation au 19 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile : Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA PROMOLOGIS l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [I] [O] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens Monsieur [I] [O], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant publiquement par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate la résiliation du bail à compter du 1er septembre 2025,

Condamne à titre provisionnel Monsieur [I] [O] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 6.666,08€ représentant l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation au 19 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

A compter du 1er septembre 2025, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges actualisé, l’indemnité d’occupation versée à la SA PROMOLOGIS par Monsieur [I] [O] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [I] [O] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués et de l’emplacement de stationnement n°5797 situés [Adresse 6] à [Localité 2], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,

Déboute Monsieur [I] [O] de sa demande de délai et de supension de la clause résolutoire,

Condamne Monsieur [I] [O] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne Monsieur [I] [O] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge