Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00118 N° Portalis DBX4-W-B7J-UY7P

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 26 Mars 2026

[B] [C] épouse [V] [G] [V]

C/

[S] [U] [L] [X]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 26 Mars 2026

à Me Déborah MAURIZOT

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 26 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 30 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [B] [C] épouse [V] demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [G] [V] demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [S] [U] demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monseur [L] [X] [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 31 mars et 03 avril 2025, prenant effet le 07 avril 2025, Monsieur [G] [V] et Madame [B] [C] épouse [V], par l'intermédiaire de leur mandataire, ont donné à bail à Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] un appartement à usage d'habitation (Bâtiment A, Rez-de-chaussée, n°A002) et un stationnement en sous-sol (n°12) situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 549 euros et une provision sur charges mensuelle de 65 euros.

Le 07 août 2025, Monsieur [G] [V] et Madame [B] [C] épouse [V] ont fait signifier à Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, Monsieur [G] [V] et Madame [B] [C] épouse [V] ont ensuite fait assigner Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat et le prononcé de la résiliation du bail, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre l’enlèvement et dépôt des meubles du logement à leur frais et périls, et leur condamnation in solidum au paiement : - de la somme de 2.047,80 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 08 octobre 2025, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, du 18 septembre 2025 jusqu'à la libération effective du logement, - d'une somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 novembre 2025.

A l’audience du 30 janvier 2026, Monsieur [G] [V] et Madame [B] [C] épouse [V], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 3.445,73 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2026 comprise. Ils indiquent avoir reçu un préavis pour le 19 février 2026 mais précisent que les locataires sont toujours dans les lieux.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 13 novembre 2025, Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] ne sont ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail signé les 31 mars et 03 avril 2025 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1.228 euros a été signifié le 07 août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] n'ont réglé dans le délai de six semaines qu'une partie de la somme, à hauteur de 614 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2025 et que la résiliation est intervenue.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 19 septembre 2025 et Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] sont depuis occupants sans droit ni titre.

L'expulsion de Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur le sort à ce stade, celui-ci étant purement hypothétiques et déjà réglé par les dispositions légales.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [G] [V] et Madame [B] [C] épouse [V] produisent un décompte du 20 janvier 2026 démontrant que Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] restent devoir la somme de 3.338,69 euros, mensualité de janvier 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite (107,04 euros).

Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés in solidum (faute de demande de condamnation solidaire, alors qu’une solidarité contractuelle existe) à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.338,69 euros.

Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] seront également condamnés in solidum au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 19 septembre 2025 au 31 janvier 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [G] [V] et Madame [B] [C] épouse [V], Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars et 03 avril 2025, prenant effet le 07 avril 2025 entre Monsieur [G] [V] et Madame [B] [C] épouse [V] et Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] concernant un appartement à usage d'habitation (Bâtiment A, Rez-de-chaussée, n°A002) et un stationnement en sous-sol (n°12) situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 19 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [G] [V] et Madame [B] [C] épouse [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] à verser à Monsieur [G] [V] et Madame [B] [C] épouse [V] à titre provisionnel la somme de 3.338,69 euros (décompte arrêté au 20 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2026 comprise) ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] à payer à Monsieur [G] [V] et Madame [B] [C] épouse [V] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] à verser à Monsieur [G] [V] et Madame [B] [C] épouse [V] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [X] et Madame [S] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,