Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02293 N° Portalis DBX4-W-B7J-UJLS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 26 Mars 2026

[V] [Q] [Z] [Q]

C/

[T] [L]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 26 Mars 2026

à Me Sandra HEIL-NUEZ

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 26 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 30 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [V] [Q] demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Z] [Q] demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [L] demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 10 avril 2019, prenant effet le 11 avril 2019, Monsieur [Z] [Q] et Madame [V] [Q] ont, par l'intermédiaire de leur mandataire, donné à bail à Monsieur [T] [L] un appartement à usage d'habitation (n°206) ainsi qu'un parking souterrain (n°11) situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 470 euros et une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Le 28 avril 2025, Monsieur [Z] [Q] et Madame [V] [Q] ont fait signifier à Monsieur [T] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, Monsieur [Z] [Q] et Madame [V] [Q] ont ensuite fait assigner Monsieur [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la disposition des meubles du logement selon les modalités du code des procédures civiles d’exécution, et sa condamnation au paiement : - de la somme de 1.713,28 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer les loyers, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge contractuels, jusqu'à la libération effective du logement, - d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, des dépens et des frais de mise à exécution.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 juillet 2025.

A l’audience du 10 octobre 2025, Monsieur [Z] [Q] et Madame [V] [Q], représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes de leur assignation et actualisé le montant de leur demande en paiement à la somme de 2.503,77 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’octobre 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 10 juillet 2025, Monsieur [T] [L] n'était ni présent ni représenté.

Le dossier a été mis en délibéré au 10 décembre 2025. Par mention au dossier, le juge a réouvert les débats et renvoyé le dossier à l’audience du 30 janvier 2026, Monsieur [T] [L] ayant écrit le 10 octobre 2025 pour indiquer qu’il s’était trompé de tribunal.

Après renvoi, à l’audience du 30 janvier 2026, Monsieur [Z] [Q] et Madame [V] [Q], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2.622,77 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2026 comprise.

Convoqué par avis de renvoi, Monsieur [T] [L] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 10 avril 2019 contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.171,32 euros a été signifié le 28 avril 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [T] [L] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 563,70 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juin 2025.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, que le juge ne peut plus accorder d’office malgré la reprise du paiement du loyer courant, la résiliation est intervenue le 29 juin 2025 et Monsieur [T] [L] est depuis occupant sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [T] [L] sera ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur le sort à ce stade, celui-ci étant purement hypothétiques et déjà réglé par les dispositions légales.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [Z] [Q] et Madame [V] [Q] produisent un décompte du 27 janvier 2026 démontrant que Monsieur [T] [L] reste devoir la somme de 2.622,77 euros, mensualité de janvier 2026 comprise.

Monsieur [T] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.622,77 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025 sur la somme de 1.171,32 euros, du 10 juillet 2025 sur la somme de 1.713,28 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [T] [L] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 29 juin 2025 au 31 janvier 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [T] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, outre les frais de mise à exécution postérieurement à la décision.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [Q] et Madame [V] [Q], Monsieur [T] [L] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2019 entre Monsieur [Z] [Q] et Madame [V] [Q] et Monsieur [T] [L] concernant un appartement à usage d'habitation (n°206) ainsi qu'un parking souterrain (n°11) situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 29 juin 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [Z] [Q] et Madame [V] [Q] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [L] à verser à Monsieur [Z] [Q] et Madame [V] [Q] à titre provisionnel la somme de 2.622,77 euros (décompte arrêté au 27 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025 sur la somme de 1.171,32 euros, du 10 juillet 2025 sur la somme de 1.713,28 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [L] à payer à Monsieur [Z] [Q] et Madame [V] [Q] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [L] à verser à Monsieur [Z] [Q] et Madame [V] [Q] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et les frais de mise à exécution de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,