Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 25/00337 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GXK7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 27 MARS 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE [O]

DEMANDEUR

[Localité 1] (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2] [Localité 3]) dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Maître Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [I] [P] né le 01 Janvier 1966 à [Localité 4] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Sylvain GALINAT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 FEVRIER 2026

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 27 MARS 2026

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 mars 2022, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] [Localité 3], dénommé [Localité 1], a donné à bail à Monsieur [I] [P] un logement situé à [Localité 3], [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 362,26 € outre une provision mensuelle sur charges de 101,89 €.

Le 9 février 2024, un constat d’accord a été dressé entre les parties par le conciliateur de justice de [Localité 3], aux termes duquel Monsieur [I] [P] a reconnu devoir la somme de 2 792,16 € au titre de loyers impayés et s’est engagé à apurer cette dette à raison de 25 € par mois.

Cet accord n’ayant pas été respecté, et les loyers courants n’étant pas payés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 19 mars 2025 à Monsieur [I] [P] pour un montant en principal de 5 797,05 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers a fait assigner Monsieur [I] [P] à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ; - prononcer l’expulsion de Monsieur [I] [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; - condamner Monsieur [I] [P] au paiement d'une provision d'un montant de 6 717,68 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ; - condamner Monsieur [I] [P] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Lors de l’audience de renvoi du 20 février 2026, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] [Localité 3] maintient ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à 9973,77 € et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 700 €. Il conviendra de se reporter à ses conclusions écrites reçues le 16 janvier 2026 pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Monsieur [I] [P] entend opposer à la demande en résiliation de bail une contestation sérieuse excluant la compétence du juge des référés. A titre reconventionnel, il sollicite que soit ordonnée l’exécution de tous travaux nécessaires à la mise en conformité de son logement, avec suspension, ou subsidiairement consignation, des loyers. Enfin, il réclame une indemnité de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il conviendra de se reporter à ses conclusions écrites reçues le 5 janvier 2026 pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le locataire est tout d'abord tenu de l'obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu (articles 1728 2° du code civil et 7-a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) ; tandis que le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (article 6-c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Si le locataire excipe de l’existence de désordres pour refuser d’exécuter cette obligation de paiement, ceux-ci doivent être si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination. Dans cette hypothèse, le juge doit apprécier si, en raison de la gravité des manquements du bailleur à ses obligations, le locataire se trouve dans l’impossibilité d’utiliser le logement qu’il loue. Par conséquent, pour que la contestation opposée par Monsieur [I] [P] soit suffisamment sérieuse pour exclure la compétence du juge des référés, il lui est nécessaire de démontrer l’impossibilité d’utiliser son logement, et que les désordres en cause soient contemporains de l’abstension du paiement des loyers. Dans le cas contraire, il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge des référés peut constater la résiliation du bail, en cas d’impayé de loyers, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, l’analyse des pièces du dossier fait ressortir des moisissures apparues aux plafonds et murs de plusieurs pièces du logement consécutivement à un dégât des eaux survenu en janvier 2024, qui n’ont commencé à être traitées par le bailleur que le 8 janvier 2025, date à laquelle les travaux ont été interrompus en raison de la découverte de cafards et punaises de lit que le locataire n’avait pas signalés, et contre lesquels le bailleur a mandaté une entreprise qui est intervenue les 20 janvier puis 7 mai 2025. Un rapport de la direction Salubrité - Santé publique de la Ville de [Localité 3], suite à une visite le 6 juin 2025, fait état des anciennes traces d’infiltration et de l’absence de papier peint dans le salon-chambre, ainsi que de la persistance de moisissures dans les toilettes et la salle d’eau, enfin du décollement de la tapisserie dans la chambre des enfants probablement lié à la condensation générée par la présence de scotch sur la grille d’aération. Un courrier de mise en demeure par la SARL NYX EXPERTISES, mandatée par le locataire, et adressé au bailleur le 6 juin 2025, évoque par ailleurs une absence totale de chauffage dans la chambre des enfants durant tout l’hiver, sans cependant que ce point soit documenté et qu’il puisse donc en être tiré des conséquences. Ainsi, il ressort de ce qui précède que, entre le mois de janvier 2024 et le mois de janvier 2025, des moisissures ont prospéré dans le logement sans intervention du bailleur, alors même qu’il résulte de certificats médicaux que le locataire souffrait d’emphysème pulmonaire et que son état de santé n’était pas compatible avec l’état du logement. Par la suite, le bailleur est intervenu et, sans que l’intégralité des désordres soient repris au moment de la signification du commandement de payer les loyers et l’expiration du délai qui y était contenu, le caractère indécent du logement n’était plus caractérisé du fait de l’enlèvement des papiers peints moisis dans la pièce principale, tandis que le locataire avait sa propre responsabilité dans la présence d’humidité dans la chambre des enfants ainsi que dans le retard des travaux lié à l’infestation de nuisibles. Ce dernier était donc censé, à compter du mois de janvier 2025, reprendre le paiement des loyers. Il sera en outre remarqué que, au mois de janvier 2024, Monsieur [P], qui ne pouvait alors rien encore reprocher à son bailleur en l’état du dossier, avait déjà contracté une dette de loyers de 2792,16 €. Or, à la fin du délai du commandement de payer les loyers du 19 mars 2025, celui-ci n’avait régularisé des paiements partiels qu’à hauteur de 847,35 €, bien insuffisants pour régler à la fois le montant de cet arriéré et celui du loyer courant même après déduction des aides personnelles au logement. Dans ces conditions, si Monsieur [P] paraît être fondé à solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance qu’il a subi, son abstension de paiement des loyers s’est en revanche prolongée sur une période trop importante pour justifier une exception d’inexécution faisant échec aux effets du commandement de payer, acquis au 20 mai 2025.

L’expulsion sera donc prononcée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Monsieur [P] sera en outre condamné au paiement d’une provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation valable jusqu’à la restitution des lieux, d’un montant égal à celui du loyer, révisable dans les conditions prévues au bail, et augmenté des provisions sur les charges récupérables qui seront à régulariser. Il sera également condamné à verser une provision à valoir sur le montant des loyers et indemnités d’occupation échus, d’un montant de 5882,10 € telle qu’arrêtée au 16 février 2026, incluant le mois de janvier 2026, mais les loyers de l’année 2024 (12 x 388,44 €) ayant été déduits car se heurtant à une contestation sérieuse. Monsieur [P] étant désormais occupant sans droit ni titre, sa demande reconventionnelle en exécution de travaux se heurte également à une contestation sérieuse. Enfin, les dépens seront supportés par Monsieur [P], partie perdante, sans que l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent : CONSTATONS à la date du 20 mai 2025 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] [Localité 3] et Monsieur [I] [P] portant sur le logement situé à [Localité 3], [Adresse 3] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [I] [P] est occupant sans droit ni titre du dit logement ; DISONS qu'à défaut pour Monsieur [I] [P] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ; DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [I] [P], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS Monsieur [I] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] [Localité 3] une provision de 5 882,10 € (cinq mille huit cent quatre-vingt-deux euros, dix centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 16 février 2026, incluant l’indemnité de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de février 2026 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [I] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] [Localité 3] une provision sur l’indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours (405,26 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (164,35 €) ; DÉBOUTONS Monsieur [I] [P] de sa demande reconventionnelle ; DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [I] [P] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES