Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/02271 - N° Portalis DBX6-W-B7J-22IK

1 copie

Décision nativement numérique délivrée le 30/03/2026 à la SARL KLEMA AVOCATS la SELARL PASTOR-[Localité 2] FABRICE

Rendue le TRENTE MARS DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 23 Février 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. JP MF LUSSAC [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Jérôme DUPHIL de la SARL KLEMA AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. QUINCAILLERIE CENTRALE [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Fabrice PASTOR-BRUNET de la SELARL PASTOR-BRUNET FABRICE, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 09 octobre 2025, la SCI JP MF LUSSAC a fait assigner la SAS QUINCAILLERIE CENTRALE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin, au visa des articles 835 et 700 du code de procédure civile, 1103 et 1217 du code civil et L.145-4 du code de commerce, de la voir condamnée à lui payer : - la somme de 18 246,39 euros au titre des loyers et charges impayés se décomposant comme suit : . 1 760,78 euros TTC x 10 mois = 17 607,80 euros (loyers impayés de septembre 2024 à juin 2025), . 89,59 euros au titre du reliquat de loyer du mois de juin 2024, . 366 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2024, . 190,50 euros pour le prorata de taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2025 (381 x 6/12), outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 18 juillet 2025; - une indemnité d’occupation de 908,78 euros pour la période allant du 1er juillet 2025 au 16 juillet 2025 inclus ; - la somme de 2 500 euros TH, soit 3 000 euros TTC, au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI JP MF LUSSAC expose que, par acte sous-seing privé en date du 15 juillet 2022, elle a donné à bail usage commercial à la société QUINCAILLERIE CENTRALE des locaux situés [Adresse 3], avec effet rétroactif au 1er avril 2022 ; que depuis le mois de juillet 2024, la société QUINCAILLERIE CENTRALE a cessé de régler son loyer ; que près de six mois plus tard, par courrier en date du 17 décembre 2024, la société QUINCAILLERIE CENTRALE lui a notifié la résiliation du bail avec prise d’effet au 30 juin 2025 ; que contrairement à ce qui est indiqué dans ce courrier de résiliation, le délai de prévenance de six mois n’a pas été respecté puisque la première période triennale expirait le 31 mars 2025 et non le 30 juin 2025, le bail ayant pris effet au 1er avril 2022 et non au 15 juillet 2022 ; que le contrat de bail était donc censé poursuivre ses effets jusqu’à l’expiration de la prochaine période triennale, soit jusqu’au 31 mars 2028 ; que, pour autant, elle n’entend pas se prévaloir du non-respect du préavis et admet que celui-ci doit être considéré comme étant résilié à la date du 30 juin 2025 ; qu’en définitive, la socité QUINCAILLERIE CENTRALE a libéré les lieux le 16 juillet 2025 tout en étant redevable d’une dette locative représentant un an de loyers puisqu’aucun règlement n’a été effectué sur la période allant du mois de juillet 2024 au moins de juin 2025 ; que depuis le courrier de mise en demeure de procéder sans délai au règlement de l’intégralité des sommes dues en date du 18 juillet 2025, la société QUINCAILLERIE CENTRALE a réglé deux termes de loyers, celui du mois de juillet 2024 et du mois d’août 2024 ; que la société QUINCAILLERIE CENTRALE a proposé de régler les échéances restantes mensuellement ; que cette situation n’est pas acceptable compte tenu des délais généreux qu’elle s’est déjà octroyés de manière arbitraire.

Appelée à l’audience du 12 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 23 février 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la SCI JP MF LUSSAC, le 04 février 2026, par des écritures aux termes desquelles elle maintient ses demandes et conclut au rejet de celles de la défenderesse,

- la SAS QUINCAILLERIE CENTRALE, le 19 février 2026, par des écritures aux termes desquelles elle conclut au rejet de l’ensemble des demandes de la SCI JP MF LUSSAC et sollicite une expertise pour procéder à la valorisation de la valeur locative du local qui lui a été donné à bail et la condamnation de la SCI JP MF LUSSAC à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties que : - la SAS QUINCAILLERIE CENTRALE reconnaît avoir cessé de régler son loyer au titre du contrat de bail depuis le mois de juillet 2024 (p.2 de ses conclusions) ; - la SAS QUINCAILLERIE CENTRALE a notifié à la SCI JP MF LUSSAC la résiliation du bail les liant avec prise d’effet au 30 juin 2025 ; - la SAS QUINCAILLERIE CENTRALE a libéré les lieux le 16 juillet 2025, date à laquelle l’état des lieux de sortie a été établi ; - par courrier du 18 juillet 2025, la SCI JP MF LUSSAC a mis en demeure la SAS QUINCAILLERIE CENTRALE d’avoir à régler l’arriéré locatif s’élevant à la somme de 22 676,74 euros, comprenant 21 129,36 euros des loyers impayés de juillet 2024 à juin 2025, 89,59 euros au titre du reliquat de loyer de juin 2024, 908,79 euros pour le prorata de loyer jusqu’au 16 juillet 2025 inclus (date de libération des locaux), 366 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024 et 183 euros pour le prorata de taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2025 ; - depuis cette mise en demeure, la SAS QUINCAILLERIE CENTRALE a réglé deux termes de loyers, celui du mois de juillet 2024 et du mois d’août 2024 ; - l’arriéré locatif s’élève désormais à 18 246,39 euros (dont 17 607,80 euros de loyers impayés de septembre 2024 à juin 2025, 89,59 euros au titre du reliquat de loyer du mois de juin 2024, 366 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2024, 190,50 euros pour le prorata de taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2025), outre 908,78 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période allant du 1er juillet 2025 au 16 juillet 2025 (1 760,78 euros x 16/31).

La SAS QUINCAILLERIE CENTRALE s’oppose aux demandes provisionnelles de la SCI JP MF LUSSAC en arguant d’un état de vétusté des locaux objets du bail qui liait les parties et d’un loyer surévalué et sollicite, à titre reconventionnel, l’organisation d’une expertise afin de déterminer la valeur locative desdits locaux.

La demanderesse oppose que le preneur a pris les lieux dans leur état et a même eu trois mois entre la prise de possession des lieux et la signature définitive du bail pour se rendre compte de l’état réel des locaux et ajoute que la fixation du loyer relève de la liberté contractuelle.

Si la défenderesse justifie de l’existence de désordres par la production d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, elle ne justifie pas en avoir fait état, ni s’en être jamais prévalue auprès de sa bailleresse avant juillet 2025 pour expliquer sa carence depuis juillet 2024.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu’il convient donc :

- de condamner la SAS QUINCAILLERIE CENTRALE à payer à la SCI JP MF LUSSAC la somme provisionnelle de 18 246,39 euros au titre des loyers et charges impayés et ce, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable ;

- de dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juillet 2025 ;

- de condamner la SAS QUINCAILLERIE CENTRALE à payer à la SCI JP MF LUSSAC la somme provisionnelle de 908,78 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er juillet 2025 au 16 juillet 2025 et ce, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable ;

- de débouter la SAS QUINCAILLERIE CENTRALE de l’ensemble de ses demandes dont celle tendant à voir ordonner une expertise.

La SAS QUINCAILLERIE CENTRALE, qui succombe, sera condamnée aux dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel ;

CONDAMNE la SAS QUINCAILLERIE CENTRALE à payer à la SCI JP MF LUSSAC la somme provisionnelle de 18 246,39 euros au titre des loyers et des charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2025 ;

CONDAMNE la SAS QUINCAILLERIE CENTRALE à payer à la SCI JP MF LUSSAC 908,78 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er juillet 2025 au 16 juillet 2025 ;

DEBOUTE la SAS QUINCAILLERIE CENTRALE de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS QUINCAILLERIE CENTRALE à payer à la SCI JP MF LUSSAC la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS QUINCAILLERIE CENTRALE aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.