Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MARS 2026

Chambre 5/Section 2 Affaire : N° RG 24/04712 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGUB Numéro de minute : 26/498

DEMANDEUR

Monsieur [S] [J] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me François ILANKO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0296

C/

DEFENDEUR

Monsieur [P] [G] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Françoise COHEN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 258

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 09 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [S] est propriétaire des lots 56, 57 et 58, qui correspondent à des caves, au sein de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [G] [P] est propriétaire des lots 51 et 60 au sein du même ensemble immobilier.

L’accès au lots 56, 57 et 58 appartenant à Monsieur [J] [S] s’effectue par un passage désigné dans le règlement de copropriété ainsi que dans les actes de vente par l’expression « dégagement commun », qui constitue une partie commune de l’immeuble en copropriété.

Monsieur [J] [S] reproche à Monsieur [G] [P] de s’être approprié ce dégagement commun, en l’ayant notamment enclos d’un mur, ce qui a eu pour effet de fermer l’accès de Monsieur [J] [S] à ses caves.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, Monsieur [J] [S] a assigné Monsieur [G] [P] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du code civil.

Dans ses dernières conclusions en demande, signifiées par voie électronique le 28 février 2025, Monsieur [J] [S] demande au tribunal de :

- Condamner Monsieur [G] [P] à démolir, à ses frais exclusifs, le mur et les installations édifiés dans l’espace dénommé « dégagement commun » situé au rez-de-chaussée du bâtiment C relevant de la copropriété du [Adresse 2] ; - Condamner Monsieur [G] [P] à déposer, à ses frais exclusifs, tous les équipements ainsi que la porte en PVC installés à l’entrée du lieu dénommé « dégagement commun » situé au rez-de-chaussée du bâtiment C relevant de la copropriété du [Adresse 2] ; - Condamner Monsieur [G] [P] à évacuer et à nettoyer, à ses frais exclusifs, les gravats, déchets et poussières résultant de la destruction des ouvrages irréguliers édifiés dans l’espace dénommé « dégagement commun » situé au rez-de-chaussée du bâtiment C relevant de la copropriété du [Adresse 2] ; - Condamner Monsieur [G] [P] à remettre en son état initial le lieu dénommé « dégagement commun » situé au rez-de-chaussée du bâtiment C relevant de la copropriété du [Adresse 2], de manière que ce lieu soit libre, propre, et conforme à sa destination originelle, à savoir un passage ; - Accorder à Monsieur [G] [P] un délai d’un mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir, pour démolir les constructions litigieuses et pour remettre les lieux en leur état initial ; - Assortir les condamnations d’une astreinte définitive de 250 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois précité ; - Autoriser Monsieur [J] [S] à procéder à la démolition des ouvrages et équipements installés dans le dégagement commun et au nettoyage dudit local, en recourant à une entreprise de son choix, aux frais exclusifs de Monsieur [G] [P], si ce dernier ne s’y livre pas de lui-même, dans un délai de trois mois courant à compter de la signification de la décision à intervenir ; - Condamner Monsieur [G] [P] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance grave et pour préjudice moral ; - Condamner Monsieur [G] [P] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Monsieur [G] [P] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 450 euros à titre de remboursement des frais d’établissement du constat d’huissier de justice du 30 novembre 2023 ; - Condamner Monsieur [G] [P] au entiers dépens ; - Rappeler, et si besoin ordonner, l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions en défense, signifiées par voie électronique le 14 mars 2025, Monsieur [G] [P] demande au tribunal de :

- Débouter Monsieur [J] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 24 mars 2025 et fixée à l'audience du 9 octobre 2025.

A l’issue de cette dernière, le jugement a été mis en délibéré au 18 décembre 2025, puis prorogé à plusieurs reprises pour être rendu par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les articles 9, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il est de principe qu'un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état de parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause.

La recevabilité de l'action individuelle d'un copropriétaire en cas d'atteinte alléguée aux parties communes est conditionnée par la mise en cause du syndicat des copropriétaires, même si le copropriétaire n’a pas à rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice propre, dès lors qu'il ne peut exercer seul que les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, en application du deuxième alinéa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s'ensuit que l'action exercée par un copropriétaire en ce qui concerne les parties communes de l'immeuble est irrecevable dès lors que le syndicat des copropriétaires n'a pas été attrait à la cause. Cette irrecevabilité peut être relevée d’office par le juge.

En l’espèce, Monsieur [J] [S], reproche à Monsieur [G] [P] l’annexion d’une partie commune de l’immeuble dont il demande la remise en état.

Indépendamment de l’administration de la preuve par le copropriétaire demandeur du préjudice qu’il a subi du fait de l’annexion alléguée, la recevabilité de l’action individuelle de ce copropriétaire est conditionnée par la mise en cause du syndicat des copropriétaires.

Force est de constater que Monsieur [J] [S], qui a assigné Monsieur [G] [P], n’a pas, en revanche, assigné le syndicat des copropriétaires, et que ce dernier n’a en aucune manière été mis en cause dans le présent litige.

Dès lors, afin de faire respecter le principe du contradictoire entre les parties, il convient que celles-ci établissent des conclusions sur la question de la recevabilité de l’action de Monsieur [J] [S], en fonction de ces éléments et des règles précitées.

Le tribunal considère que cette question de la recevabilité de l’action de Monsieur [J] constitue une cause grave au sens des dispositions de l'article 803 du code de procédure civile, cette question n’ayant pas été débattue devant le juge de la mise en état. Dans ces conditions, il y a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Révoque l'ordonnance de clôture du 24 mars 2025 ;

Dit que l'affaire sera de nouveau évoquée à l'audience de mise en état du 5 juin 2026 à 10h00 (5ème chambre, section 2) aux fins de permettre aux parties de s’échanger leurs conclusions sur la question de la recevabilité de l’action de Monsieur [J] [S], qui devront être notifiées avant le 3 juin 2026 ;

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Mars 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND