Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA TRIBUNAL JUDICIAIRE annexe [Adresse 1] [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 27 MARS 2026

Minute : /2026

DOSSIER N° : N° RG 25/02016 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C6SM

AFFAIRE : [K] [X], [Q] [F] C/ [R] [B], [W] [J]

DEMANDEUR

Monsieur [K] [X], [Q] [F] né le 04 Février 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

comparant

DEFENDEUR

Monsieur [R] [B], [W] [J] né le 03 Décembre 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

comparant

Le 27 03 2026 copie exécutoire délivrée à :

DEMANDEUR

copie délivrée à : DEFENDEUR PREFECTURE COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,, Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 10 Février 2026 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 20 février 2021, Monsieur [K] [F] a donné à bail meublé à Monsieur [R] [J] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 720 euros à compter du 27 février 2021.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur.

Monsieur [K] [F] a fait délivrer le 29 juillet 2025 à Monsieur [R] [J] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme en principal de 6.891 euros représentant les loyers et charges impayés au 19 juillet 2025 visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire en date du 18 novembre 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne aux fins de voir: constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour défaut de paiement du loyer, ordonner son expulsion, de corps, de biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, avec réduction à un mois du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution , condamner Monsieur [R] [J] au paiement d'une somme de 9.105 euros au titre des loyers impayés au mois d'octobre 2025, condamner Monsieur [R] [J] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit 738 euros, condamner Monsieur [R] [J] à une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 10 février 2026, Monsieur [K] [F] a maintenu ses demandes. Il a actualisé la dette à la somme de 11.319 euros, terme de février 2026 inclus, en précisant qu'il n'y avait eu aucun versement effectué du locataire depuis le mois de mars 2025.

En défense, Monsieur [R] [J] n'a pas contesté le montant de la dette. Il a précisé percevoir le RSA depuis le mois de novembre 2025, ne pas avoir de personne à charge et avoir effectué une demande de logement social. Il a ajouté qu'il envisageait de déposer un dossier de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Monsieur [K] [F] justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de son locataire le 31 juillet 2025.

En outre, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 21 novembre 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de six semaines avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L'action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative.

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, Monsieur [K] [F] a fait délivrer à Monsieur [R] [J] un commandement de payer dans un délai de deux mois un montant de 6.891 euros représentant les loyers et charges impayés au 19 juillet 2025, visant la clause résolutoire.

Le défendeur n'ayant pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 septembre 2025.

En conséquence, Monsieur [R] [J] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Monsieur [K] [F] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d'ordonner son expulsion et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après, aucune circonstance particulière ne justifiant de supprimer le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Il y a lieu en outre de condamner Monsieur [R] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, et ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux, soit la somme de 738 euros par mois.

Monsieur [K] [F] a actualisé la dette locative à la somme de 11.319 euros, terme de février 2026 inclus. Monsieur [R] [J] n'a pas contesté le montant de la dette.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [R] [J] à payer à Monsieur [K] [F] la somme de 11.319 € au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, terme de février 2026 inclus.

Monsieur [R] [J], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation et sera condamné à payer à Monsieur [K] [F] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d'écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 20 février 2021 entre Monsieur [K] [F] et Monsieur [R] [J], concernant le logement situé [Adresse 4], à compter du 30 septembre 2025,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [J] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

A défaut de libération volontaire des lieux:

AUTORISE Monsieur [K] [F] à faire procéder à l'expulsion Monsieur [R] [J] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément à l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE Monsieur [K] [F] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à Monsieur [K] [F] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer augmenté des charges, soit la somme de 738 euros, et ce à compter du 30 septembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, en deniers ou quittances,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à Monsieur [K] [F] la somme de 11.319 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, terme de février 2026 inclus,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à Monsieur [K] [F] la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l'exécution provisoire, CONDAMNE Monsieur [R] [J] aux dépens,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition le 27 mars 2026, et ont signé,

Le Greffier Le Président