Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° R.G : 26/00032 - N° Portalis DBZQ-W-B7K-F5VT N° Minute : 26/00057

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 MARS 2026

DEMANDERESSES

Madame [I] [O], [R], [A] [Z] née le 07 Mai 1951 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Pierre CORTIER, avocat au barreau de DUNKERQUE

Madame [S] [O], [R], [E] [Z] épouse [V] née le 25 Février 1964 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Pierre CORTIER, avocat au barreau de DUNKERQUE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [X] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 790 564 264, dont le siège social est sis [Adresse 3] n’ayant pas constitué avocat

PRÉSIDENT : Stéphanie CLAUSS GREFFIER LORS DES DEBATS: Manon BLONDEEL GREFFIER LORS DU DELIBERE : Lucie DARQUES

DÉBATS : Audience publique en date du 05 Mars 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de cession des 30 et 31 janvier 2013, auquel est régulièrement intervenu le bailleur, monsieur [J] [K] a cédé à la SARL [X] le fonds de commerce dénommé “Café [K]” incluant le bail d’un local à usage commercial, notamment de café, dans un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] et loué auprès de monsieur [P] [Z], suivant bail notarié précédemment passé le 18 septembre 1991, renouvelé selon acte notarié du 30 avril 2002, puis selon acte authentique du 25 juillet 2011.

Le loyer hors charges s’élève, en dernier lieu, à 569,25 euros par mois.

Monsieur [P] [Z] est décédé le 14 mars 2024, laissant pour lui succéder ses deux filles, madame [I] [Z] et madame [S] [Z] épouse [V].

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 décembre 2025, mesdames [I] [Z] et [S] [Z] épouse [V] ont fait délivrer à la SARL [X] un commandement de payer la dette locative visant la clause résolutoire prévue au bail, pour un montant en principal de 1.707,75 euros au titre des loyers impayés des mois d’octobre, novembre et décembre 2025, outre une somme de 406,86 euros au titre du prorata de taxe foncière impayée pour la même période.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 février 2026, les consorts [Z] ont fait assigner la SARL [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dunkerque à l'audience du 5 mars 2026, et lui demandent de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit du bail commercial liant les parties; - ordonner, en conséquence, l’expulsion de la SARL [X] du local à usage de commerce sis [Adresse 5] ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ; - ordonner la remise des clés, sous astreinte de 100,00 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ; - dire et juger qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publics, sur autorisation du juge de l’exécution, et ce conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; - condamner par provision la SARL [X] à leur payer la somme de 2.655,01 euros au titre des sommes dues en vertu du bail à la date d’acquisition de la clause résolutoire le 23 janvier 2026 avec intérêt au taux légal à compter de cette date ; - condamner par provision la SARL [X] à leur verser à compter du 23 décembre (sic) 2025 une indemnité d’occupation de 569,25 euros correspondant au montant du loyer mensuel, charges et taxes en sus jusqu’à complète libération des lieux par remise des clés ; - dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire ; - condamner la SARL [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers du 23 décembre 2025 ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l'audience, les consorts [Z], représentées par leur conseil, réitèrent les prétentions formulées à l'acte introductif d'instance.

En défense, la SARL [X], assignée selon les dipositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure relevant de la représentation obligatoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail commercial

L'article L. 145-41 du code de commerce, codifiant l'article 25 du décret du 30 septembre 1953 en matière de baux commerciaux, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SARL [X] à la demande des consorts [Z] le 23 décembre 2025, date à laquelle la créance était évaluée par le bailleur à la somme de 1.707,75 euros au titre des loyers impayés, outre une somme de 406,86 euros au titre du prorata de taxe foncière, et ce pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2025.

La SARL [X] n'a pas apuré sa dette dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer.

La résiliation intervenant de plein droit à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, il convient de constater la résiliation du bail liant les parties au 23 janvier 2026 et d'autoriser l'expulsion du preneur et de tous les occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

Depuis cette date, la SARL [X], occupante sans droit ni titre, est tenue de s'acquitter auprès des demanderesses, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au loyer fixé dans le bail commercial, soit 569,25 euros, charges et taxes en sus.

Par ailleurs, aucune considération ne commande que cette somme soit révisable chaque année en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction, de sorte que les consorts [Z] seront déboutées de cette demande.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Les consorts [Z] justifient de l'obligation dont elles se prévalent par la production du bail commercial liant les parties, de l’attestation dévolutive établie à la suite du décès de monsieur [P] [Z], du commandement de payer signifié le 23 décembre 2025 contenant le détail des loyers et provisions sur taxe foncière impayés, arrêtés terme de décembre 2025 inclus, et un décompte de leur créance.

Partant, il convient de condamner la SARL [X], preneur, à payer la somme de 2.655,01 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés arrêtés au 23 janvier 2026, à titre provisionnel, aux consorts [Z], et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.114,61 euros, et à compter du 13 février 2026, date de délivrance de l’assignation sur le surplus.

Sur les autres demandes

En application de l'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

La SARL [X] qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 décembre 2025.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des consorts [Z] l'intégralité des sommes exposées par elles en marge des dépens pour faire valoir leurs droits et intérêts en justice.

La SARL [X] sera en conséquence condamnée à leur payer une somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphanie Clauss, président du tribunal judiciaire, juge des référés, statuant publiquement par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile:

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Constatons à compter du 23 janvier 2026 la résiliation du bail commercial liant mesdames [I] [Z] et [S] [Z] épouse [V], bailleresses, à la SARL [X], preneur, portant sur le local à usage commercial sis [Adresse 4] à [Localité 2] ;

Autorisons l'expulsion, passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, de la SARL [X] et celle de tous occupants de son chef, le commissaire de justice mandaté pouvant se faire assister le cas échéant de la force publique ;

Disons que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, et ce conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons à titre provisionnel la SARL [X] à payer à mesdames [I] [Z] et [S] [Z] épouse [V] la somme de 2.655,01 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés arrêtés au 23 janvier 2026, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2025 sur la somme de 2.114,61 euros, et à compter du 13 février 2026 sur le surplus ;

Fixons à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due par la SARL [X], à compter du 23 janvier 2026 et jusqu'à la libération complète des lieux désignés ci-dessus, au montant mensuel du loyer en vigueur soit 569,25 euros, taxe et charges en sus, et Condamnons en tant que de besoin la SARL [X] au paiement de cette indemnité à mesdames [I] [Z] et [S] [Z] épouse [V] ;

Déboutons mesdames [I] [Z] et [S] [Z] épouse [V] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la SARL [X] à payer à mesdames [I] [Z] et [S] [Z] épouse [V] la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL [X] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 23 décembre 2025 ;

Rappelons que la présente décision est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 26 mars 2026 au tribunal judiciaire de Dunkerque, par ordonnance mise à disposition au greffe en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.