Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

Du 27 mars 2026

5AC

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 25/01862 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3ABE

S.A.S. ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES

C/

Association ATINA, [M] [Y]

- Expéditions délivrées à Avocats

- FE délivrée à Me A. LLAMAS

Le 27/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 mars 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A.S. ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES [Adresse 2] [Localité 1]

Représentée par Maître Jean MONTAMAT de la SELARL RACINE BORDEAUX (Avocat au barreau de Bordeaux)

DEFENDEURS :

Association ATINA [Adresse 3] [Localité 2]

Monsieur [M] [Y] (sous curatelle de L’ATINA) né le 27 Juin 1955 à [Localité 3] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4]

Représentés par Maître Aurélie LLAMAS de la SELARL LLAMAS-PELOTTE (Avocat au Barreau de Bordeaux)

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion en date du 23 Octobre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2008, Monsieur et Madame [Q] [V] ont donné à bail à Monsieur [M] [Y] un bien à usage d'habitation, situé [Adresse 6] 03 - [Localité 4], moyennant un loyer de 410 euros, charges comprises.

Le 19 janvier 2022, le bien objet du bail a été vendu par les époux [V] à la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES.

Le 10 juillet 2025, la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES a fait signifier à Monsieur [Y] et à son curateur, l'ATINA un commandement de payer en se prévalant de la clause résolutoire prévue au contrat en raison de nuisances sonores et de troubles de jouissance causés au voisinage par le locataire.

Par actes du 23 et 27 octobre 2025, la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES a fait assigner Monsieur [Y] et son curateur, l'ATINA devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé aux fins : -de voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire figurant au contrat de location, d'expulsion de son locataire, -de paiement d'indemnités d'occupation -outre une indemnité de 1500 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation ainsi que les frais de signification à venir.

L'affaire a été débattue à l'audience du 23 janvier 2026, après un renvoi accordé aux parties.

Lors des débats, la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES, régulièrement représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales et s'oppose à l'octroi de délais de relogement sollicités en défense.

Il sera renvoyé à l'assignation, valant conclusions, soutenue oralement à l'audience, pour l'exposé des moyens de la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES, en application de l'article 455 du Code de procédure civile.

Monsieur [Y] et l'ATINA, régulièrement représentés par leur conseil, concluent au rejet de l'ensemble des demandes de la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES et demandent de statuer ce que de droit sur la demande d'expulsion formée par la bailleresse. A titre subsidiaire, ils sollicitent l'octroi des plus larges délais, soit 24 mois, pour que Monsieur [Y] puisse se reloger. Ils demandent en toutes hypothèses de ramener à de plus justes proportions la demande d'indemnité formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Il sera renvoyé aux conclusions des défendeurs, visées par le greffe le 23 janvier 2026 et soutenues oralement à l'audience, pour l'exposé de leurs moyens, en application de l'article 455 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

-Sur la demande de résiliation du bail

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 invoqué par la demanderesse, le locataire est obligé « d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location ».

La société demanderesse sollicite que soit constatée la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire figurant au contrat de location relative aux troubles de voisinage.

L'article 4 g de la loi du 6 juillet 1989 autorise que soit stipulée dans le bail une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location en cas de troubles de voisinage constatés par une décision judiciaire passée en force de chose jugée. Ce motif ne peut donc jouer que pour le cas où une décision définitive est intervenue à l'encontre du locataire nécessairement à raison de troubles de voisinage commis au préjudice de tiers de son voisinage.

Ainsi, pour obtenir la résiliation de plein droit du contrat de location, le bailleur doit justifier d'une condamnation définitive du locataire à l'appui de sa demande faite au juge aux fins de constater l'acquisition de la clause prévue au contrat.

Or en l'espèce, si le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location en cas de troubles de voisinage, la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES verse aux débats des attestations et courriers faisant état de plaintes et nuisances subies par le voisinage de Monsieur [Y] mais ne produit aucune décision judiciaire définitive condamnant Monsieur [Y] pour non respect de son obligation de jouissance paisible des lieux loués.

Dès lors, ce préalable rappelé d'ailleurs dans le contrat n'étant pas constaté, la demande en constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (expulsion et paiement d'indemnités d'occupation) formées par la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES ne peuvent qu'être rejetées.

- Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [Y] n'étant ni tenu aux dépens, ni partie perdante, il ne peut être condamné à payer à la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Cette dernière sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande en résiliation de bail, expulsion et paiement d'indemnités d'occupation formée par la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES à l'encontre de Monsieur [M] [Y];

REJETONS la demande formée par la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES en application de l'article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente décision devra être signifiée à l'ATINA, es qualité de curateur de Monsieur [Y].

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE