Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 25/01725 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3WAI

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 MARS 2026 MINUTE N° 26/00481 ----------------

Nous,Madame Mechtilde CARLIER, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, greffier, lors des débats et de Madame Alya FERJANI, greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 09 février 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’OPH D’[Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

ET :

La société FAST, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Thierry ROULETTE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 205

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 25 avril 2022, l'OPH d'[Localité 1] et la société Fast ont conclu un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3], à [Localité 1] pour y exercer l’activité de restaurant, Brasserie, café, glacier, salon de thé et vente de plats à emporter pour une durée de neuf années.

Par exploit du 25 juin 2025, l'OPH d'[Localité 1] a fait signifier un commandement de payer la somme de 46.041,15 euros et visant la clause résolutoire.

Par exploit du 8 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat de la ville d’Aubervilliers a assigné la société Fast devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 9 avril 2022 avec effet au 26 juillet 2025 ; - rejeter toute demande de délai de paiement ; - ordonner l’expulsion de la société Fast et de tous occupants de son chef sous astreinte ; - ordonner l’enlèvement des effets mobiliers ; - condamner la société Fast à payer la somme de 25.789,90 euros à titre de provision sur les loyers et charges, selon décompte arrêté au 9 septembre 2025 ; - condamner la société Fast au paiement d’une provision sur l’indemnité d’occupation ; - condamner la société Fast à payer à l’OPH la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux dépens incluant le commandement de payer.

A l’audience du 9 février 2025, l’OPH d’[Localité 1] a modifié ses demandes, exposant que la dette locative s’élevait à 9.050,10 euros, terme de févier 2026 inclus, qu’elle s’opposait à tout délai de paiement et qu’elle maintenait sa demande d’expulsion et les autres demandes accessoires.

La société Fast a déposé et soutenu oralement ses conclusions. Elle demande au juge des référés de débouter l’OPH de ses demandes et de le condamner à verser à la société Fast la somme de 3.000 euros outre les dépens. Elle ajoute qu’elle sollicite des délais de paiement sur 6 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition notamment que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 25 juin 2025 pour le paiement de la somme en principal de 46.041,15 euros.

La société Fast ne justifie pas avoir réglé cette somme dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer.

Elle expose rencontrer des difficultés d’exploitation de son local et relève que ces difficultés seront portées devant le juge du fond pour indemnisation ce qui ne permet pas au juge des référés d’invalider le commandement ou d’apprécier le bien fondé de la dette locative.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et l’expulsion sont encourues.

2. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

L’article 1343-5 précité précise notamment que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. ».

En l’espèce, il résulte des décomptes produits que l'OPH d'[Localité 1] ne produit pas de décompte complet portant sur toute la période locative et faisant apparaitre de manière lisible et dénuée d’ambiguïté les paiements opérés par la société Fast. Le relevé produit en pièce n°6 n’est pas daté. Il mentionne un solde débiteur de 9.050,10 euros correspondant au montant de l’échéance locative du 31 décembre 2025 et l’échéance de charges d’eau froide du 31 janvier 2026.

Il ressort de ce décompte que les causes du commandement et l’arriéré de loyers et charges ont été désintéressés par la société Fast dans le temps précédant l’audience du 9 février 2026.

Il en résulte que la société Fast est de bonne foi et qu’elle est fondée à demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sur une période de 6 mois.

3. Sur les autres demandes

Il convient au vu des circonstances de la cause de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Constatons la résiliation du bail commercial conclu entre l'OPH d'[Localité 1] et la société Fast à effet au 25 avril 2022 portant sur le local situé [Adresse 3], à [Localité 2] (93), par l’effet de la clause résolutoire contenu au bail, avec effet au 26 juillet 2025, à minuit ;

Condamnons la société Fast à payer à l'OPH d'[Localité 1] une provision de 9.050,10 euros à valoir sur les loyers dus au 1er février 2026, terme de décembre 2025 inclus ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire ;

Autorisons la société Fast à s’acquitter de la provision ci-dessus allouée en six mensualités de 1.508,35 euros la dernière étant majorée ou minorée suivant le solde de la dette, auxquelles s'ajouteront en sus, les loyers et charges courants, lesquels demeurent payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et le 5 de chaque mois suivant ;

Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité ou d'une seule des échéances de loyer ou charge courantes à leur terme : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produire son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société Fast et de tous occupants de son chef, hors des lieux loués situés [Adresse 3], à [Localité 1] (93), ainsi qu'à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution quant aux meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte ; - la société Fast devra payer mensuellement à l'OPH d'[Localité 1], à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et taxes ;

Disons que les parties conserveront la charge des dépens qu’elles ont engagés ;

Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 30 MARS 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT