Décision referes

N° 68

AFFAIRE : * TRIBUNAL DE COMMERCE DE CLERMONT-FERRAND -

ORDONNANCE DE REFERE

DU QUATORZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ

épouse [E] SAS MAISON DE SHANGHAI

SARL LE ZO RZI / [X] [Q] [G]

ROLEGENERAL : N° 2025 004076

ENTRE : La SARL [Etablissement 1], dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Demanderesse comparant par Maître Florence EYZAT, SELARL CABINET DU DROIT DE L'ENTREPRISE ANTONY – EYZAT & ASSOCIES, Avocat au Barreau de CLERMONT-FERRAND,

ET : Madame [Q] [G] [X] épouse [E], domiciliée [Adresse 2],

Défenderesse comparant par Maître Irène CES suppléant la SELARL POLE AVOCATS, Avocats au Barreau de CLERMONT-FERRAND,

La SAS MAISON DE SHANGHAI, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Défenderesse comparant par Maître Vincent DEBORDES, Avocat au Barreau de CLERMONT-FERRAND.

Faits et Procédure :

Par acte notarié reçu par Maître [W] [K], en date du 12 décembre 2023, la SAS MAISON DE SHANGAI a acquis le fonds de commerce de restaurant au nom de « [Etablissement 1] », exploité par la SARL [Etablissement 1], situé à [Adresse 1].

Par acte de Maître [B] [H], Commissaire de justice, en date du 8 janvier 2024, Madame [Q] [G] [X] épouse [E] - propriétaire des locaux du restaurant - a formé opposition au paiement du prix de vente dudit fonds, pour la somme de 31 913,35 euros, correspondant principalement au coût de prétendus travaux de réfection.

Aucune instance n'ayant été engagée au principal et la SARL [Etablissement 1] contestant cette opposition, c'est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date des 21 et 26 mars 2025, la SARL [Etablissement 1] a fait assigner Madame [Q] [G] [X] épouse [E] et la société MAISON DE SHANGHAI à comparaître devant le Président du Tribunal de commerce de CLERMONT-FERRAND à l'audience des référés du 13 mai 2025, aux fins d'entendre :

Vu les articles L 141-15, L 141-14, L 141-16 du Code de commerce,

Vu les moyens qui précèdent,

Vu les pièces versées aux débats,

Accueillir la demande présentée par la société SARL [Etablissement 1] ;

Dire recevable et bien fondée la société SARL [Etablissement 1] ;

Décision signée électroniquement au moyen d'un certificat qualifié.

Constater que l'opposition attaquée a été faite sans titre ni cause ne permettant pas au créancier l'immobilisation du prix de cession ;

Ordonner la mainlevée de l'opposition attaquée ;

Condamner le créancier opposant à payer et porter à la SARL [Etablissement 1] une indemnité de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le créancier opposant aux entiers dépens, lesquels comprendront ceux de référé et le coût de l'opposition et de ses suites ;

Maintenir l'exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir.

L'affaire appelée à l'audience du 13 mai 2025 a fait l'objet de renvois successifs à la demande des parties, pour être appelée à l'audience du 8 juillet 2025, date à laquelle elle a été retenue devant nous, Yves QUINTY, Président du Tribunal de commerce de CLERMONT-FERRAND, assisté aux débats de Madame Sophie BONJEAN, greffier, puis mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025 prorogé au 14 octobre 2025.

Par conclusions n° 2, la SARL [Etablissement 1] demande au juge des référés, aux visas identiques, maintient l'ensemble de ses demandes formées dans son acte introductif d'instance, y ajoutant celle de : Rejeter l'intégralité des demandes de Madame [X].

Par conclusions en réponse n° 2, Madame [Q] [G] [X] épouse [E] demande au juge des référés de :

Recevoir Madame [G] [Q] [X] en son argumentation et la dire fondée ;

A titre principal :

Surseoir à statuer sur la demande faite par la SARL ZORZI, dans l'attente de l'établissement d'un état des lieux contradictoire entre Madame [G] [Q] [X], la SARL [Etablissement 1] et la SAS MAISON DE SANGHAI, de l'intégralité des locaux objet du bail ;

Se déclarer incompétent au profit du Tribunal judiciaire sur la demande en restitution du dépôt de garantie, formée par la SAS MAISON DE SANGHAI ;

A défaut, débouter la SAS MAISON DE SANGHAI en sa demande, et lever l'opposition sur la somme de 2 077,47 €, retenue au titre du dépôt de garantie ;

Vu les dispositions de l'Article 873 du Code de Procédure Civile,

Ordonner un constat contradictoire aux frais des défendeurs et désigner tel Commissaire de Justice qu'il plaira lui donnant pour mission :

1. De procéder à un état des lieux contradictoire, en présence de Madame [G] [Q] [X], de la SARL [Etablissement 1] et de la SAS MAISON DE SANGHAI, des locaux objet du bail visé à l'acte de cession en date du 12 décembre 2023, photos à l'appui,

2. De procéder à un comparatif avec les constatations faite suivant procès-verbal du 4 janvier 2024,

3. De préciser quels ont été les travaux réalisés sur les points relevés sur le procès - verbal du 4 janvier 2024,

4. De recevoir les observations des parties sur la répartition des travaux entre la SARL ZORZI et la SAS MAISON DE SANGHAI ;

A titre subsidiaire :

Et à défaut de sursis à statuer sur la demande en mainlevée de l'opposition, conformément aux dispositions de l'Article L 141-15 du Code de Commerce :

Autoriser la SARL [Etablissement 1] à percevoir le prix de vente de son fonds de commerce à la condition de verser, à titre de séquestre, au compte de la CAISSE DE REGLEMENTS PECUNIAIRES DES AVOCATS - CARPA la somme de 31 834,67 €, montant de l'opposition, à charge pour les parties d'aboutir à un accord amiable sur la libération des fonds ou de recourir à une procédure contentieuse ;

Débouter la SAS MAISON DE SANGHAI en sa demande au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile ;

Débouter la SARL [Etablissement 1] en sa demande sur le fondement de l'Article 700 du Code de Procédure Civile ;

La condamner à payer à ce titre, à Madame [G] [Q] [X] la somme de 1 000 € ;

La condamner aux entiers dépens comprenant le coût de l'opposition en date du 8 janvier 2024 à concurrence de la somme de 278,68 €.

Décision signée électroniquement au moyen d'un certificat qualifié.

Par conclusions en réponse n° 2, la SAS MAISON DE SHANGHAI demande au juge des référés de :

Vu l'article L141-16 du Code de commerce.

Vu les articles 1302 et suivants du Code civil,

Vu les articles 15, 700 et 835 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Recevoir la société MAISON DE SHANGHAI en ses demandes en l'en déclarer bien fondée;

Condamner à titre provisionnel Madame [X] à porter et payer à la société MAISON DE SHANGHAI la somme de 2.077,50 euros en principal outre les intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024 ;

Rejeter les demandes de Madame [X] aux fins de sursis à statuer et désignation d'un commissaire de justice ;

Statuer ce que de droit sur les demandes de la société [Etablissement 1] ;

En tout état de cause :

Rejeter toutes demandes adverses plus amples ou contraires ;

Condamner Madame [V] [X] à porter et payer à la société LA MAISON DE SHAGHAI la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamner Madame [V] [X] aux entiers dépens.

Moyens des parties :

A l'appui de sa demande, la SARL [Etablissement 1] expose :

Que la demande au titre du dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyers H.T., soit 2 077,47 € est infondée, sans titre et sans cause ; en effet le bail initial en date du 18 octobre 1956, renouvelé et modifié par actes successifs ne mentionne aucune condition tenant en la constitution d'un dépôt de garantie ; cette demande est présentée postérieurement à l'acte de cession ;

Que le jugement rendu par le juge des loyers en date du 15 mai 2020 concernant le bail consenti à la SARL [Etablissement 1] se borne à indiquer que le dépôt de garantie devrait être réajusté pour correspondre à trois mois de loyers, ce qui en l'espèce n'a aucun sens puisque qu'il est mentionné n'exister aucun dépôt de garantie sur le bail ;

Que Madame [X] a déjà encaissé le 8 janvier 2024 la somme de 2 077,50 € auprès de la SAS MAISON DE SHANGAI au titre du dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyers ;

Que l'opposition pratiquée par Madame [X] pour la somme de 31 913,35 euros, par exploit de Maître [B] [H], Commissaire de justice, le 8 janvier 2024, porte notamment sur des travaux de remise en état du bar pour 26 400 € et des travaux de maçonnerie pour 1 782 €, pour lesquels aucun justificatif n'a été produit par Madame [X], à l'exception d'un procès-verbal de constat dressé à sa demande le 4 janvier 2024, soit près d'un mois après la vente du fonds de commerce, alors que la SAS MAISON DE SHANGAI réalisait des travaux dans les locaux commerciaux dont elle venait de faire l'acquisition.

Elle produit une attestation de l'agence NEGOCIA qui indique que l'état des lieux au jour de son acquisition du fonds de commerce souligne l'état de vétusté dans lequel se trouvait ce bien en 2011.

En défense, Madame [Q] [G] [X] épouse [E] soutient que :

Elle a bien précisé qu'elle n'entendait pas intervenir à l'acte de cession tant que la SARL [Etablissement 1] n'aurait pas respecté les termes du jugement en date du 15 mai 2020, ayant fixé le montant du loyer du bail renouvelé et celui du dépôt de garantie ;

Que le dépôt de garantie est dû en exécution du jugement définitif rendu par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND le 15 mai 2020, lequel a été signifié par la SARL [Etablissement 1] dans le cadre de la cession du fonds de commerce ;

Que le règlement fait par la SAS MAISON DE SANGHAI a donc été régularisé pour le compte de la SARL [Etablissement 1], et que si la SAS MAISON DE SANGHAI entend en solliciter le

Décision signée électroniquement au moyen d'un certificat qualifié.

remboursement il lui appartient de le faire à la SARL [Etablissement 1], la somme de 2 077,47 € retenue au titre du dépôt de garantie sur le prix de vente étant, dans ce cas, libérée ;

Que la cession ayant été faite sans aucun état des lieux contradictoire entre les parties, et ayant constaté que les locaux étaient en travaux antérieurement à la prise de jouissance, elle a mandaté Maître [A] [R], Commissaire de justice, afin qu'il établisse un procèsverbal de Constat, lequel était réalisé le 4 janvier 2024, et constatait les désordres suivants : panneau d'enceinte et vitre cassés, mise à nu des raccordements d'eau et d'électricité, démolition de cloison ;

Qu'elle a fait chiffrer le montant des réparations lesquelles s'élèvent à un montant total de 29 757,20 € ;

Que le procès-verbal produit par la SARL [Etablissement 1] ne lui a jamais été transmis avant la présente procédure, lequel constat ne concerne que la seule partie des locaux ouverte à la clientèle, constituée par la salle de restaurant et les toilettes, et ne justifie aucunement de l'état du reste des locaux loués, à savoir conformément aux termes du bail repris dans l'acte de vente : au rez-de-chaussée, une cuisine, au ler et 2éme étage 3 chambres par étage ;

Que l'attestation de l'agence NEGOCIA produite par la SARL [Etablissement 1] ne constitue pas un état des lieux contradictoire préalable à sa prise de possession des lieux ;

Qu'elle sollicite qu'il soit sursis à statuer sur la demande faite par la SARL [Etablissement 1], dans l'attente de l'établissement d'un état des lieux contradictoire entre le bailleur, la SARL [Etablissement 1] et la SAS MAISON DE SANGHAI, de l'intégralité des locaux objet du bail ;

Qu'à défaut de sursis à statuer sur la demande en mainlevée de l'opposition, elle sollicite que conformément aux dispositions de l'Article L 141-15 du Code de commerce, la SARL [Etablissement 1] soit autorisée à percevoir le prix de vente à la condition de verser au compte de la CAISSE DE RECLEMENTS PECUNIAIRES DES AVOCATS - CARPA la somme de 31 834,67 €, montant de l'opposition, à charge pour les parties d'aboutir à un accord amiable sur la libération des fonds ou de recourir à une procédure contentieuse.

En défense, la SAS MAISON DE SHANGAÏ soutient qu'elle n'est pas concernée pas la levée d'opposition soutenue par la SARL [Etablissement 1] à laquelle s'oppose Madame [Q] [G] [X] ;

Qu'elle s'oppose à la demande de désignation d'un commissaire de justice, celle-ci n'étant assortie d'aucun fondement juridique, ni d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite, ni d'un intérêt légitime, pouvant la justifier ;

Que cette mesure ne peut être autorisée sans méconnaître le droit du locataire à une jouissance paisible des locaux ;

Qu'elle a versé la somme de 2 077,50 € au bailleur en méconnaissance des stipulations du bail initial, la mention indiquée sur le jugement du Tribunal judiciaire en date du 15 mai 2020 portant sur le réajustement du dépôt de garantie ayant été introduite par erreur, aucune des parties en présence n'en ayant fait la demande ;

Que lorsque le litige est fondé sur une disposition autre que celles du statut des baux commerciaux, la compétence de droit commun du Tribunal judiciaire entre en concurrence, éventuellement, avec celle du Tribunal de commerce.

Sur ce,

Attendu que Madame [Q] [G] [X] est propriétaire d'un bâtiment sis [Adresse 1] à [Localité 1] dans lequel se situe un local commercial ;

Attendu qu'en date du 11 janvier 2018, Madame [Q] [G] [X] a accepté le principe de renouvellement du bail commercial avec la SARL [Etablissement 1] aux mêmes charges et conditions mais moyennant un loyer annuel de 14 400 euros par an ; toutefois, aucun accord n'ayant été trouvé, Madame [Q] [G] [X] a attrait la SARL [Etablissement 1] devant le juge des loyers commerciaux; le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND a alors rendu un jugement le 15 mai 2020 disant notamment que le bail était renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1 er janvier 2018, fixant le montant du loyer révisé à la somme de 6 887,49 euros hors taxes et hors charges par an et, disant que le dépôt de garantie serait réajusté pour correspondre à trois mois de loyers hors taxes et hors charges ;

Décision signée électroniquement au moyen d'un certificat qualifié.

Attendu que par acte notarié de Maître [W] [K] en date du 12 décembre 2023, la SARL [Etablissement 1] a cédé le fonds de commerce du restaurant [Etablissement 1] à la SAS MAISON DE SHANGAÏ, cette cession ayant été publiée au BODACC des 27 et 28 décembre 2023 ;

Attendu qu'en date du 8 janvier 2024, Madame [Q] [G] [X] a formé opposition au paiement du prix de vente du fonds pour la somme totale de 31 913,35 €, correspondant notamment à un réajustement de dépôt de garantie pour un montant de 2 077,47 € et des travaux de remise en état des lieux pour un montant de 29 557, 20 € ;

Attendu que la SARL [Etablissement 1] s'oppose au règlement d'un dépôt de garantie réajusté tel que réclamé par Madame [Q] [G] [X], en s'appuyant sur le fait que la rédaction du bail initial en date du 18 octobre 1956, qu'elle a repris lors de son entrée en jouissance des lieux ne comporte aucune condition tenant à la constitution d'un dépôt de garantie ;

Attendu que suite à l'assignation délivrée par Madame [Q] [G] [X] à l'encontre de la SARL [Etablissement 1], le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND en date du 15 mai 2020 indique que « le dépôt de garantie sera réajusté pour correspondre à trois mois de loyer hors taxes et hors charges » ;

Attendu que le juge des loyers commerciaux a mentionné ce réajustement d'un dépôt de garantie comme une suite logique au réajustement du loyer qu'il a fixé dans son jugement ;

Attendu qu'à l'évidence, ce réajustement ne peut se réaliser que si un dépôt de garantie est prévu dans le bail signé entre les parties ;

Attendu qu'il n'apparaît pas dans les demandes de l'assignation de Madame [Q] [G] [X] devant le juge des loyers commerciaux, une demande portant sur le dépôt de garantie et a fortiori son réajustement ;

Qu'ainsi, il conviendra de dire que l'opposition au paiement du prix de vente fondée sur une demande au titre d'un dépôt de garantie réajusté formée par Madame [Q] [G] [X] auprès de la SARL [Etablissement 1], n'est pas fondée ;

Attendu que la SAS MAISON DE SHANGAÏ sollicite quant à elle la condamnation de Madame [Q] [G] [X] au paiement d'une provision de 2 077,50 euros à titre de restitution d'un dépôt de garantie prétendument indu ;

Attendu que Madame [Q] [G] [X] soulève l'incompétence du Tribunal de commerce au profit du Tribunal judiciaire s'agissant de cette demande en restitution du dépôt de garantie formée par la SAS MAISON DE SHANGAÏ ;

Attendu que le tribunal de commerce est compétent pour les litiges qui ne portent pas sur le statut des baux commerciaux ;

Attendu qu'en l'espèce, le litige porte sur le versement indu par le locataire d'une somme au profit du bailleur ;

Que cette demande relève de la compétence du tribunal de commerce ;

Qu'il conviendra en conséquence de débouter Madame [Q] [G] [X] de son exception d'incompétence matérielle non fondée ;

Attendu que les conditions du bail commercial dont le loyer a été réajusté suite au jugement du 15 mai 2020 - annexé à la cession du fonds de commerce à la SAS MAISON DE SHANGAÏ s'appliquent à cette dernière ;

Qu'ainsi il y aura lieu de dire que le versement d'un montant de 2 077,50 € à titre d'un dépôt de garantie, effectué en date du 8 janvier 2024 par la SAS MAISON DE SHANGAÏ à Madame [Q] [G] [X], n'était pas justifié ;

Attendu qu'en vertu de l'article 873 al. 2 du Code de procédure civile, il conviendra dès lors, de condamner, à titre provisionnel, Madame [Q] [G] [X] à payer et porter à la SAS MAISON DE SHANGHAI ladite somme en principal de 2 077,50 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie indu, outre intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024, date du versement du dépôt de garantie ;

Attendu qu'en date du 4 janvier 2024, à la demande de Madame [Q] [G] [X], arguant de dégradations dans le local commercial imputables à la SARL [Etablissement 1], un procèsverbal de constat a été dressé par Maître [A] [R], Commissaire de justice ;

Attendu que ce constat fait état de divers désordres apparents ;

Décision signée électroniquement au moyen d'un certificat qualifié.

Attendu qu'en date du 15 juillet 2024, à la demande de la SARL [Etablissement 1], un procèsverbal de constat d'état des lieux du local commercial cédé à la SAS MAISON DE SHANGAÏ a été dressé par Maître [D] [L], Commissaire de justice ;

Attendu que ce constat indique que le local vient d'être refait à neuf et aménagé par la SAS MAISON DE SHANGAÏ ;

Attendu que la SAS MAISON DE SHANGAÏ atteste que le constat de Maître [A] [R] à la demande de Madame [Q] [G] [X] a été dressé en plein chantier de réaménagement des lieux ;

Attendu qu'ainsi la demande de Madame [Q] [G] [X] portant sur un constat contradictoire n'apparaît pas fondée, d'autant qu'il sera difficile pour un Commissaire de justice de faire un état de désordres alors que les locaux ont été remis à neuf suite aux travaux réalisés par la SAS MAISON DE SHANGAÏ ;

Attendu que Madame [Q] [G] [X] ne subit aucun préjudice au titre d'éventuels dégradations du local dorénavant occupé par la SAS MAISON DE SHANGAÏ, celui-ci étant dans un état neuf tel que l'a décrit Maître [D] [L] ;

Qu'ainsi, il conviendra de dire que l'opposition au paiement du prix de vente fondée sur une demande au titre du coût de prétendus travaux de remise en état des locaux, formée par Madame [Q] [G] [X] auprès de la SARL [Etablissement 1], n'est pas fondée ;

Attendu qu'il conviendra dès lors de débouter Madame [Q] [G] [X] de ses demandes principales tendant à voir ordonner un sursis à statuer sur la demande en mainlevée de l'opposition ainsi qu'une mesure de constat contradictoire des locaux, et également de sa demande subsidiaire tendant à voir autoriser la SARL [Etablissement 1] à percevoir le prix de vente du fonds sous condition de verser le montant de l'opposition à titre de séquestre en compte CARPA - non fondée ;

Qu'en conséquence, il y aura lieu d'ordonner au profit de la SARL [Etablissement 1] la mainlevée de l'opposition au paiement du prix de vente du fonds formée le 8 janvier 2024 par Madame [Q] [G] [X] ;

Attendu que Madame [Q] [G] [X], qui succombe dans l'instance, sera condamnée à supporter les entiers dépens en ce compris le coût de l'opposition et ses suites ; et qu'il paraît équitable de mettre à sa charge par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile les frais non compris dans les dépens engagés par ses adversaires pour faire valoir leurs droits, que les éléments du dossier permettent de fixer à 2 000 € pour la SARL [Etablissement 1] et 1 000 € pour la SAS MAISON DE SHANGAÏ. * PAR CES MOTIFS -

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Nous déclarons matériellement compétent pour statuer sur la demande en restitution du dépôt de garantie formée par la SAS MAISON DE SHANGAÏ,

Déboutons Madame [Q] [G] [X] épouse [E] de l'ensemble de ses demandes,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront,

Mais, dès à présent, par provision, vu l'article 873 du Code de procédure civile,

Condamnons Madame [Q] [G] [X] épouse [E] à payer et porter à la SAS MAISON DE SHANGAÏ la somme en principal de 2 077,50 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie indu, outre intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024,

Ordonnons au profit de la SARL [Etablissement 1] la mainlevée de l'opposition au paiement du prix de vente du fonds de commerce formée le 8 janvier 2024 par Madame [Q] [G] [X] épouse [E],

Condamnons Madame [Q] [G] [X] épouse [E] à payer et porter au titre de l'article 700 du Code de procédure civile : * la somme de 2 000 € à la SARL [Etablissement 1],

la somme de 1 000 € à la SAS MAISON DE SHANGAÏ,

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit,

Condamnons Madame [Q] [G] [X] épouse [E] aux dépens de l'instance, dont frais de greffe liquidés à 54,82 € T.V.A. incluse,

Fait judiciairement et prononcée ce jour par mise à disposition au greffe.

Décision signée électroniquement au moyen d'un certificat qualifié.