Autres demandes relatives à la copropriété

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Mars 2026

N° RG 25/00768 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLZC

DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 1] immatriculé au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 382 565 661, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS DURAND MONTOUCHE ( [Adresse 2]), dont le siège social est sis [Adresse 3] Représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDEURS :

Madame [V] [Q] [K] née le 14 décembre 1937 à [Localité 2] (13) Nationalité française, Demeurant [Adresse 4] Représentée par Maître Marie-stéphanie SIMON, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [C] [K] né le 06 mai 1966 à [Localité 3] (92) Nationalité française, Demeurant [Adresse 5] [Adresse 6] comparant non assisté

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 06 Février 2026 tenue par Julien SIMON-DELCROS, président, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le président a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le VINGT SEPT MARS DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [C] [K] est occupant d’un appartement n°[Adresse 7] au sein de la RÉSIDENCE SQUARE [Adresse 8] situé [Adresse 9] à [Localité 1] appartenant à sa mère madame [V] [K], copropriétaire au sein de cet ensemble immobilier.

Les copropriétaires de la résidence se plaignent depuis plusieurs années du comportement de monsieur [C] [K].

Par actes de commissaire de justice en date des 12 et 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judicaire d’Orléans, monsieur [C] [K] et madame [V] [K], aux fins de : Juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] est recevable en son action ; Condamner madame [V] [K] à faire cesser les troubles graves et anormaux de voisinage causés par son fils monsieur [C] [K] du fait de son occupation des lieux, y compris par voie d’expulsion, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la présente décision ;Subsidiairement, Donner injonction à monsieur [C] [K] de ne pas pénétrer dans l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 1], sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée à compter de la signification de la décision ;Condamner in solidum Monsieur [C] [K] et madame [V] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 1000 euros au titre des dommages-intérêts ;Condamner in solidum Monsieur [C] [K] et madame [V] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;Débouter Madame [V] [K] et Monsieur [C] [K] de toutes demandes plus amples et contraires. Par conclusions signifiées par voie électronique le 7 janvier 2026, madame [V] [K] a demandé au juge des référés de : Déclarer le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 1] recevable, mais mal fondée en ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [V] [K] ;L’en débouter purement et simplement ;Subsidiairement, Dire et juger que l’astreinte ne commence à courir qu’en l’absence de démarche et/ou de procédure d’expulsion effective diligentées par madame [V] [K] à l’encontre de son fils Monsieur [C] [K] ;Débouter le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 1] de toutes demandes, fins et conclusions contraires ou plus amples dirigées à l’encontre de la Madame [V] [K] ;Condamner Monsieur [C] [K] à régler à madame [V] [K] une indemnité de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Pour un exposé complet des moyens exposés par les parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’audience du 6 février 2026, les parties étaient présentes, (monsieur [C] [K] était présent mais non représenté) ou représentées par leurs avocats, qui ont soutenu les termes de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande à l’encontre de Madame [V] [K]

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sollicite que Madame [V] [K] fasse cesser les troubles graves et anormaux de voisinage causés par son fils, y compris par la voie de l’expulsion. En l’espèce, il ressort du dossier que Madame [V] [K] a mis en demeure son fils de quitter le logement, par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2026, après assignation en référé mais près d’un mois avant l’audience.

Ainsi, Madame [V] [K] a manifesté sa volonté claire de mettre fin à l’hébergement à titre gratuit, de son fils Monsieur [C] [K], du logement situé [Adresse 9] à [Localité 1], en dénonçant le prêt d’usage, par acte de commissaire de justice.

Dès lors, il apparait que Madame [V] [K] souhaite faire cesser aux troubles causés par son fils.

Aucun élément ne permet de caractériser un manquement personnel de Madame [V] [K] au règlement de copropriété.

Par conséquent, il sera prononcé la mise hors de cause de Madame [V] [K] propriétaire.

2/ Sur la demande d’injonction de ne pas paraitre dans l’immeuble

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 1] demande au juge des référés de donner injonction à monsieur [C] [K] de ne peut pas pénétrer dans l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 1], sous astreinte de 1 000 euros.

Toutefois, l’interdiction de paraitre dans l’immeuble constitue une mesure disproportionnée, tant au regard de la liberté d’aller et venir, que des circonstances de l’espèce en ce que si Monsieur [C] [K] ne respectait pas la mise en demeure d’avoir à quitter l’appartement avant le 10 avril 2026, il pourra être fait recours à un commissaire de justice pour qu’il en soit expulsé.

La situation est donc en voie de régularisation.

Dès lors, la demande apparait manifestement excessive et sera rejetée.

3/ Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Suivant l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Il est constant que le syndicat des copropriétaires a intérêt à agir pour solliciter l'indemnisation d'un préjudice subi par la collectivité des copropriétaires.

La demande de dommages-intérêts formée par les demandeurs doit s’analyser comme une demande de provision à valoir sur l’indémnisation des préjudices que le syndicat des copropriétaires estime subir.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sollicite la somme de 10 000 euros au titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et de jouissance subie par la copropriété.

Il est versé au dossier de nombreux courriers rapportant divers comportements de monsieur [K] constitutifs de troubles anormaux du voisinage (nuisances sonores, présence de mégots et d’urine dans les parties communes, comportement agressif envers les copropriétaires) de mains courantes et d’attestations de témoins.

Au regard de ces éléments, et prenant en compte la situation personnelle de monsieur [C] [K], ce dernier sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 1 500 euros, à titre de provision, au titre des dommages-intérêts.

4/ Sur les autres demandes

Monsieur [C] [K] sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [K] sollicite la condamnation de monsieur [K] à la somme 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat copropriétaires de la [Adresse 10] sollicite quant à la lui la somme de 3 000 euros.

En l'espèce, compte tenu de l'équité et de la situation des parties, il ne sera pas fait droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, et prononcée en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à l’encontre de Monsieur [C] [K] ;

DECLARE irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à l’encontre de madame [V] [K] ;

PRONONCE la mise hors de cause de madame [V] [K] ;

DIT n’y avoir lieu à condamner Monsieur [C] [K] à l’interdiction de paraitre dans l’immeuble ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] à verser, à titre de provision, au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 1 500 euros ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et toutes autres ou plus amples demandes.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT SEPT MARS DEUX MIL VINGT SIX et signée par Julien SIMON-DELCROS, président, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.