Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRÊT DU 26 MARS 2026

(n° 110 , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/10212 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLP6F

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Mars 2025 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 24/10242

APPELANTE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), RCS de [Localité 1] sous le n°552 032 708, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

INTIMÉS

Mme [R] [S] épouse [X] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

M. [P] [X] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

M. [L] [X] [M], mineur représenté par M. et Mme [X] [M] en qualité de représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mle [F] [X] [M], mineure représentée par M. et Mme [X] [M] en qualité de représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mlle [N] [X] [M], mineure représentée par M. et Mme [X] [M] en qualité de représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par Me Rachel NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0069

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Février 2026, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2014, la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (la RIVP) a donné à bail d'habitation à M. [P] [X] [M] et son épouse Mme [R] [S] un appartement situé [Adresse 3], à [Localité 4], où ils résident avec leurs trois enfants mineurs.

Se plaignant de l'insalubrité de leur logement, par acte du 21 octobre 2024 M. et Mme [X] [M] et leurs enfants ont fait assigner la RIVP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d'obtenir :

A titre principal, la condamnation de la RIVP :

A reloger les requérants dans un logement équivalent, à proximité de leur domicile actuel, à ses frais et dans un délai de 7 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;

A réaliser les travaux de remise en état du logement ;

A les indemniser à hauteur de 3 406,05 euros au titre de leur préjudice de jouissance et de 20 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

A leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à s'acquitter des dépens de l'instance.

A titre subsidiaire :

La désignation d'un expert immobilier et d'un expert médical ;

L'octroi d'une provision de 20 000 euros à faire valoir sur leurs préjudices.

Par ordonnance contradictoire du 26 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a :

Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de relogement formulée par M. [P] [X] [M], Mme [R] [S], épouse [X] [M], Mle [F] [X] [M], Mle [G] [X] [M] et M. [L] [X] [M] ;

Condamné la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] à réaliser, à ses frais exclusifs, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux nécessaires pour assurer l'aération générale et permanente du logement, notamment en installant un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC), à charge pour elle de reloger les occupants si les travaux le nécessitent ;

Condamné la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] à verser à M. [P] [X] [M], Mme [R] [S], épouse [X] [M], Mlle [F] [X] [M], Mlle [G] [X] [M] et M. [L] [X] [M] la somme provisionnelle de 720 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Condamné la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] à verser à M. [P] [X] [M], Mme [R] [S], épouse [X] [M], Mlle [F] [X] [M], Mlle [G] [X] [M] et M. [L] [X] [M] la somme provisionnelle de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Condamné la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] à verser à M. [P] [X] [M], Mme [R] [S], épouse [X] [M], Mlle [F] [X] [M], Mlle [G] [X] [M] et M. [L] [X] [M] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] aux dépens ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Par déclaration du 6 juin 2025, la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 juillet 2025 elle demande à la cour, au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1240 du code civil, 145 du code de procédure civile, de :

Débouter M. [P] [X] [M] et Mme [R] [X] [M], M. [L] [X] [M], Mlle [F] [X] [M], Mlle [N] [X] [M] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Infirmer le jugement rendu le 26 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de relogement et d'expertise judiciaire.

Statuant à nouveau,

Juger que les demandes de travaux au titre de l'humidité et des moisissure formulées par M. [P] [X] [M] et Mme [R] [X] [M], M. [L] [X] [M], Mlle [F] [X] [M], Mlle [N] [X] [M] à son encontre sont irrecevables pour cause de prescription de leur action et les en débouter.

En tout état de cause,

Condamner solidairement M. [P] [X] [M] et Mme [R] [X] [M], M. [L] [X] [M], Mlle [F] [X] [M], Mlle [N] [X] [M] à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. [P] [X] [M] et Mme [R] [X] [M], M. [L] [X] [M], Mlle [F] [X] [M], Mlle [N] [X] [M] aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 11 août 2025, M. [P] [X] [M] et Mme [R] [X] [M], M. [L] [X] [M], Mlle [F] [X] [M], Mlle [N] [X] [M] ont formé appel incident et demandent à la cour, au visa de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, des articles 696 et 700 du code de procédure civile, de :

Confirmer l'ordonnance du 26 mars 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :

Jugé recevables les demandes de M. [P] [X] [M], Mme [R] [I] épouse [X] [M], Mlle [F] [X] [M], Mlle [N] [X] [M] et M. [L] [X] [M] et les dire bien fondées et ainsi débouter la RIVP de sa demande d'irrecevabilité de l'action au motif de l'acquisition de la prescription triennale ;

Condamné la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] à réaliser à ses frais exclusifs, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision les travaux nécessaires pour assurer l'aération générale et permanente du logement, notamment en installant un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC), à charge pour elle de reloger les occupants si les travaux le nécessitent ;

Condamné la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] à verser à M. [P] [X] [M], Mme [R] [I] épouse [X] [M], Mlle [F] [X] [M], Mlle [N] [X] [M] et M. [L] [X] [M] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la régie immobilière de la ville de [Localité 1] aux entiers dépens ;

Recevoir les demandes de Mme [R] [I] épouse [X] [M], Mlle [F] [X] [M], Mlle [N] [X] [M] et M. [L] [X] [M] en leur appel incident ;

Infirmer l'ordonnance du 26 mars 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :

Condamné la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] à verser à M. [P] [X] [M], Mme [R] [S], épouse [X] [M], Mlle [F] [X] [M], Mlle [G] [X] [M] et M. [L] [X] [M] la somme provisionnelle de 720 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Condamné la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] à verser à M. [P] [X] [M], Mme [R] [S], épouse [X] [M], Mlle [F] [X] [M], Mlle [G] [X] [M] et M. [L] [X] [M] la somme provisionnelle de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Et statuant à nouveau,

Condamner la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] à leur verser la somme provisionnelle de 4 978,95 euros à parfaire représentant 40% du montant du loyer depuis juin 2023 (262,05 euros (= 40 % de 655,13 euros loyer) x 19 mois à parfaire) en réparation de leur préjudice jouissance ;

Condamner la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] à leur verser la somme provisionnelle de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

En tout état de cause,

Débouter la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure d'appel ;

Condamner la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

A titre principal, la RIVP soulève au visa de l'article 7-1 de la loi n° 489-462 du 6 juillet 1989 l'irrecevabilité de l'action formée par les intimés, au motif qu'elle est prescrite.

Elle avait formé cette demande en première instance mais faute de l'avoir formulée dans le dispositif de ses conclusions, le premier juge a dit qu'il n'en était pas saisi.

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt et la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Au cas présent, la RIVP fait valoir que les appelants ont indiqué dans leur exploit introductif d'instance et dans leurs conclusions subir des désordres (humidité et moisissures) depuis 2017, de sorte que le délai triennal a commencé à courir en 2017 et qu'il était largement écoulé au moment de l'introduction de l'instance.

Les appelants ne contestent pas avoir déclaré s'être plaints des désordres affectant l'appartement depuis 2017, ce qui ressort non seulement de leur assignation et de leurs conclusions mais aussi des courriers de réclamation qu'ils ont adressés à leur bailleur, mais ils soutiennent qu'en droit, lorsque des faits sont continus, la prescription ne court qu'à compter du dernier fait objet du litige, de sorte qu'en l'espèce les désordres étant continus et persistants jusqu'à ce jour, l'action introduite en 2024 n'est pas prescrite.

Cette allégation est cependant inexacte, le point de départ du délai en matière de responsabilité contractuelle (ou délictuelle) se situant à la date de réalisation du dommage, ou à la date à laquelle le dommage a été révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ; et lorsque le dommage est continu, le point de départ de l'action se situe au jour de la première manifestation du dommage.

Il s'agit en effet d'empêcher le report permanent du point de départ du délai et donc l'imprescriptibilité de l'action.

Or en l'espèce, les appelants affirment eux-mêmes être confrontés à un problème d'humidité dans leur logement depuis 2017, indiquant dans leurs conclusions avoir appelé à maintes reprises la RIVP et envoyé des réclamations écrites depuis 2017.

Force est ainsi de constater que leur action a été engagée tardivement, plus de trois ans après la première manifestation du dommage dont ils se plaignent.

Elle est en conséquence prescrite et donc irrecevable.

L'ordonnance entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions.

Parties perdantes, les appelants seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel.

L'équité et la situation économique des parties commandent toutefois de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare prescrite et donc irrecevable l'action de M. et Mme [X] [M] et de leurs trois enfants mineurs,

Condamne in solidum M. et Mme [X] [M] et leurs trois enfants mineurs aux dépens de première instance et d'appel,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE