Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04571 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I566

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-président en charge du contentieux de la protection assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 20 Janvier 2026

ENTRE :

S.C.I. BDL INVEST dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [Y] [C] et Monsieur [Y] [R]

ET :

Madame [W] [T] [X] demeurant [Adresse 2] ([Localité 1])

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat signé le 29 juillet 2023, la SCI BDL INVEST a donné en location à Madame [W] [X], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à SAINT ETIENNE. Aucun état des lieux d’entrée contradictoire n’était justifié par le demandeur.

La SCI BDL INVEST a fait délivrer le 13 août 2024 à Madame [W] [X] : un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 280,00 €. Par courrier électronique du 19 août 2024, la SCI BDL INVEST a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Madame [W] [X] quittait les lieux le 16 décembre 2024.

Aucun état des lieux de sortie n’était communiqué par la SCI BDL INVEST.

Par assignation du 2 septembre 2025, la SCI BDL INVEST a attrait Madame [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE, aux fins d'obtenir sous bénéfice de l'exécution provisoire la condamnation de : - la somme de 3 616,13 € au titre de sa créance locative arrêtée au 16 décembre 2024 ; - la somme de 1023,04 € au titre des réparations locatives, - la somme de 800,00 € de dommages et intérêts - la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - ainsi que sa condamnation aux dépens.

A l’appui de ses demandes la SCI BDL INVEST a fait valoir que l’appartement présente les dégradations suivantes  - nombreux trous aux murs, - mobilier endommagé ou absent.

Madame [W] [X] n’a pas comparu malgré leur convocation régulière.

MOTIFS DE LA DECISION :

- Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI BDL INVEST verse aux débats un décompte arrêté au 16 décembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 616,13 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI BDL INVEST est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [W] [X] à payer la somme de 3 616,13 € actualisée au 16 décembre 2024, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 280,00 € à compter du présent jugement pour le surplus.

Considérant l’importance de la dette locative de Madame [W] [X] ainsi que l’absence d’information sur ses ressources, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Madame [W] [X] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.

- Sur les sommes dues au titre des réparations locatives par Madame [W] [X]

Il résulte de l’article 7 paragraphes c et d de la loi du 6 juillet 1989, qu’il appartient au locataire de prendre à sa charge les réparations locatives à moins qu’elles ne soient occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location dans les locaux sauf à prouver une cause étrangère ou la faute du bailleur.

Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’ a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon, l'article 1731 du même code, s’il n’a pas été fait d’état de lieux, le preneur est présumé les avoir pris en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il appartient toutefois au demandeur d’apporter par tout moyen des éléments de preuve permettant de caractériser les préjudices qu’il prétend. Ainsi si la fourniture d’un état des lieux d’entrée ou de sortie n’est pas une condition de recevabilité, il appartient au demandeur d’apporter les éléments de prouver l’existence même des dégradations locatives et permettant de caractériser le préjudice. La simple réalisation de travaux postérieur à la fin d’un bail ne suffit pas pour caractériser des dégradations. De même, la réalisation d’heures de ménage postérieur au départ de la locataire ne permet pas de prouver le caractère anormalement sale du logement.

Dès lors, en absence de preuve des dégradations locatives, il y a lieu de débouter la SCI BDL INVEST de l’ensemble de ses demandes au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [W] [X], la demande de condamnation formée par la SCI BDL INVEST à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [X] et aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 août 2024 de la dénonce à la CCAPEX et de l’assignation.

Il convient de condamner Madame [W] [X] à payer à la SCI BDL INVEST la somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile

L’exécution provisoire est nécessaire, compatible avec la nature du litige et sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [W] [X] à payer à la SCI BDL INVEST la somme de 3 616,13 € actualisée au 16 décembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier

DEBOUTE la SCI BDL INVEST de sa demande au titre des dégradations locatives ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [X] à payer la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [W] [X] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 août 2024 de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation ; 

ORDONNE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE