Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Mars 2026 __________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL 33 Avenue Pierre Mendès France 75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [A] 55 Boulevard des Martyrs de la Résistance 44220 COUËRON

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 janvier 2026 date des débats : 15 janvier 2026 délibéré au : 05 mars 2026

RG N° N° RG 25/03562 - N° Portalis DBYS-W-B7J-ODC7

COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART CCC à Monsieur [Z] [A] + préfecture Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 11 juillet 2023, la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [Z] [A] un logement situé 55 Boulevard des Martyrs de la Résistance – 44220 COUËRON moyennant un loyer mensuel de 371,33 euros, provision sur charges en sus.

A ce jour, le montant actualisé du loyer s’élève à 396,86 euros.

Le 3 février 2025, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1592,76 euros au titre des loyers échus et impayés au 31 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 26 septembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [Z] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de :

A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ou défaut de paiement, à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail signé le 11 juillet 2023 entre les parties, ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] [A], le condamner à verser la somme de 1385,21 euros au titre des loyers et charges, impayés au 24 juillet 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 3 février 2025 ou à compter du jugement à intervenir, le condamner à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, le condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. A l'audience du 15 janvier 2026, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 1494,50 euros selon le décompte arrêté au 13 janvier 2026. Elle s’est toutefois désistée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du fait de l’absence de justification de l’assurance, sous réserve que Monsieur [Z] [A] en justifie en cours de délibéré. Elle a par ailleurs accepté l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au locataire, indiquant qu’il y avait eu reprise du paiement des loyers avant l’audience.

Monsieur [Z] [A], comparant, a actualisé sa situation financière et personnelle, déclarant être demandeur d’emploi. Il vit en concubinage et a un enfant à charge, âgé de quelques mois. Monsieur [Z] [A], alors en CDI, a été licencié en octobre 2024.

Il est père de six autres enfants qui vivent en République Centrafricaine, pour lesquels il doit verser une pension alimentaire d’un montant de 500 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026. Monsieur [Z] [A] a été autorisé à justifier d’une assurance en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 26 septembre 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la CCAPEX le 03 février 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : Lors de l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance si Monsieur [Z] [A] justifiait de cette assurance en cours de délibéré.

Le 19 janvier 2026, Monsieur [Z] [A] a adressé le justificatif de l’assurance pour le logement situé 55 boulevard des Martyrs de la Résistance à COUËRON.

Dès lors, il convient de tenir compte de cet élément et de constater le désistement de cette demande.

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer les loyers demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 11 juillet 2023 étaient réunies à la date du 4 avril 2025.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail en date du 11 juillet 2023.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1.494,50 euros, échéance de janvier 2026 incluse. Il convient de déduire de cette somme les frais de contentieux qui figurent sur le relevé de compte, soit la somme de 309,37 euros (179,22 + 130,15), qui relèveront, le cas échéant, des dépens.

En conséquence, Monsieur [Z] [A] sera condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.185,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire : En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [Z] [A] a repris le paiement intégral de son loyer résiduel avant l’audience.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [Z] [A] est demandeur d’emploi et perçoit des indemnités chômage à hauteur de 1.500 euros par mois. Monsieur [Z] [A], alors en CDI, a été licencié en octobre 2024. Il vit en concubinage et a un enfant à charge, âgé de quelques mois (trois mois au jour du DSF). Il est père de six autres enfants qui vivent en République Centrafricaine, pour lesquels il doit verser une pension alimentaire d’un montant de 500 euros. Un FSL est envisagé.

Lors des débats, Monsieur [Z] [A] a confirmé ces éléments et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 80 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Monsieur [Z] [A] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [Z] [A] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation - indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial - due à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires : En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [A], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [A] sera condamné à verser la somme de 200 euros à la société CDC HABITAT SOCIAL au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Monsieur [Z] [A] ;

CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [A] à payer à la société anonyme d'Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.185,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [Z] [A] un délai de paiement de 15 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 14 échéances de 80 euros, la 15ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 08 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 3 avril 2025, du bail portant sur les lieux loués situés 55 Boulevard des Martyrs de la Résistance 44220 COUËRON ;

DIT que Monsieur [Z] [A] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE, à défaut, l'expulsion de Monsieur [Z] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [Z] [A] à payer à la société anonyme d'Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation selon indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial, et ce à compter la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [A] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 3 février 2025 ; CONDAMNE Monsieur [Z] [A] à payer à la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le greffier La juge des contentieux de la protection Michel HORTAIS Charlotte LEFRANC