Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 26 MARS 2026

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N° RG 25/00082 - N° Portalis DB22-W-B7J-TI35 Code NAC : 70H

OPÉRATION : ORCOD-IN du [Adresse 1] à [Localité 1]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation des YVELINES, désignée le 05 janvier 2026 par ordonnance n 4/2026 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de [Localité 2] en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Elodie NINEL, Greffier placé pour les débats et de Sarah TAKENINT, Greffier pour la mise à disposition,

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 2] à PARIS (75014), pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE Représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA-CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Tanguy DECAUP, avocat aux mêmes cabinet et barreau.

ET

Monsieur [F] [A], demeurant [Adresse 3] à [Localité 3].

PROPRIETAIRE EXPROPRIE ET DEFENDEUR Non comparant, n’ayant pas constitué avocat.

DÉBATS A l’audience du 30 janvier 2026, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE : Monsieur Boris LARZILLIERE, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

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FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [F] [A] était propriétaire d’une place de parking, lot n°20, au sein de la copropriété « GBC », située [Adresse 4] à [Localité 1].

Dans le cadre du projet de restructuration urbaine de l’ilot Ronsard situé au sein de l’ORCOD-IN du [Adresse 5] à [Localité 4], déclarée d'utilité publique au profit de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (ci-après EPFIF) par arrêté préfectoral du 27 août 2024, l’EPFIF a engagé une procédure d'expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l'opération dont la parcelle précitée.

L’EPFIF a notifié à Monsieur [F] [A] son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 juillet 2024.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 24 juillet 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir à Monsieur [F] [A].

L'ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 20 octobre 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 7 novembre 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 20 novembre 2025 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 décembre 2025 au profit de l’EPFIF s’agissant de cette parcelle.

L’affaire a été retenue à l’audience du 30 janvier 2026 au cours de laquelle le conseil de l’EPFIF et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de son mémoire de saisine réceptionné par le greffe le 24 juillet 2025, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de : Fixer l’indemnité principale devant revenir à Monsieur [F] [A] à 4.000 euros, et l’indemnité de remploi à 800 euros,Laisser les dépens à sa charge. Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 7 novembre 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à une somme totale de 4.800 euros décomposée comme suit : 4.000 euros au titre de l’indemnité principale, 800 euros au titre de l’indemnité de remploi. En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme 1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 5] [Localité 6], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est : Pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, une modification du PLUi est intervenue le 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020. A cette date, l’emprise était située en zone UCa du PLUi de la Communauté Urbaine du [Localité 5] [Localité 6] Seine et Oise soit une zone à dominante résidentielle qui regroupe les ensembles importants de logements collectifs, implantés sur des vastes emprises foncières.

La date de référence est donc le 21 février 2020

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 8 décembre 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

La surface Le bien comprend une place de parking n°20. L’EPFIF et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 18 m2.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

L’occupation du bien Il n’est pas contesté que le bien exproprié est évalué libre de toute occupation.

Les constats lors de la visite des lieux Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La Tour Jupiter se situe au sein du quartier du Val Fourré, à environ 45-50 minutes en voiture de [Localité 2] que l’on rejoint par l’autoroute A13.

Le quartier est éloigné de 3 km du centre-ville de [Localité 4] où se trouve la gare ferroviaire reliant la ville à [Localité 6] (ligne J).

La tour de 17 étages se trouve dans un quartier urbain, à proximité de résidences, du marché du Val Fourré et du centre hospitalier.

La tour, construite dans les années 1970, est en mauvais état.

Sur la visite du parking

Mention du Commissaire du gouvernement : Nous ne parvenons pas à identifier les parkings lorsqu’ils ne sont pas rattachés à un logement. Nous confirmons cependant que celui-ci est accessible mais on ne peut pas savoir lequel exactement.

SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par l’EPFIF

L’EPFIF présente des termes de comparaison correspondant à des lots de parkings isolés situés au sein de la Tour Jupiter :

1- Cession du 19 septembre 2024 du lot parking n°95, Prix d’acquisition (remploi inclus) : 1.200 €

2- Cession du 19 décembre 2024 du lot parking n°29, Prix d’acquisition (remploi inclus) : 4.800 €

3- Cession du 18 mars 2025 du lot parking n°11, Prix d’acquisition (remploi inclus) : 4.800 €

L’EPFIF ajoute que dans le cadre de cette procédure d’expropriation, un accord amiable de 1.000 euros pour une place de parking a été trouvé.

L’EPFIF retient une valeur de 4.000 € pour le parking.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement estime que la valeur retenue par l’EPFIF est cohérente. Le commissaire du gouvernement analyse 9 ventes de places de stationnement en sous-sol, entre juin 2023 et octobre 2025, dans un rayon de 3.000 mètres autour du bien à évaluer, sur la commune de [Localité 4] :

1- Cession du 22 août 2025 d’un emplacement de parking en sous-sol situé [Adresse 6] Prix de vente : 12.000 €

2- Cession du 10 novembre 2023 d’un emplacement de parking en sous-sol situé [Adresse 7] Prix de vente : 12.000 €

3- Cession du 23 avril 2024 de cinq emplacements de parking en sous-sol situés [Adresse 8] Prix de vente : 40.000 € Prix unitaire : 8.000 €

4- Cession du 15 février 2025 d’un emplacement de parking en sous-sol situé [Adresse 9] Prix de vente : 8.000 €

5- Cession du 5 mars 2024 d’un emplacement de parking au 2ème sous-sol situé [Adresse 10] Prix de vente : 10.500 €

6- Cession du 21 novembre 2023 de quatre emplacements de parking en sous-sol situés [Adresse 11] Prix de vente : 24.000 € Prix unitaire : 6.000 €

7- Cession du 18 juillet 2023 d’un emplacement de parking au 2ème sous-sol situé [Adresse 4] Prix de vente : 4.000 €

8- Cession du 19 décembre 2024 d’un emplacement de parking au 1er sous-sol situé [Adresse 4] Prix de vente : 4.000 € 9- Cession du 19 septembre 2024 d’un emplacement de parking au 1er sous-sol situé [Adresse 4] Prix de vente : 4.000 €

Le commissaire du gouvernement souligne que les trois derniers termes correspondent à des acquisitions réalisées par l’EPFIF. Il expose qu’au vu de la situation géographique et de l’état général du parking, les termes 7 à 9 au sein de la copropriété sont à privilégier. Il écarte le terme n°9 qui est très bas. Dès lors, le commissaire du gouvernement retient une valeur de 4.000 €/place.

Sur la valeur

L’article 4 alinéa 1 du code de procédure civile dispose « L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ».

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. L’EPFIF et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison. Cette méthode sera donc appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées.

Les parties et le commissaire du gouvernement proposent la même valeur unitaire, soit 4.000 €. Cette valeur sera ainsi retenue.

Sur l’indemnité de remploi En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée - comme usuellement et conformément à la jurisprudence - de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à : 20 % jusqu'à 5 000 euros = 800 euros soit un total de 800 euros.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’EPFIF par application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique .

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PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE à le prix d’acquisition dû par l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) à Monsieur [F] [A] en contrepartie d’une place de parking, lot n°20, au sein de la copropriété « GBC », située [Adresse 4] à [Localité 1], à la somme totale de 4.800 euros décomposée comme suit : - indemnité principale : 4.000 euros, - indemnité de remploi : 800 euros ;

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) aux dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 2], le 26 Mars 2026.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU