Baux d'habitation - Demande du locataire ou de l'ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LE JUGE DE L'EXECUTION

JUGEMENT DU 26 Mars 2026

DOSSIER N° RG 25/09921 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3DJB

DEMANDEUR

Madame [U] [T] [X] née le 18 Mars 1990 à [Localité 1] domiciliée : [Adresse 1] [Localité 2]

Madame [Z] [V], [P] [A], mineure, prise en la personne de son représentant légal, Madame [U] [X] née le 01 Août 2016 à [Localité 3] domiciliée : [Adresse 2]

tous les deux représentés par Maître Sophie LEVY de la SELARL PUYBARAUD - LEVY, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR

La Société PHENIX CAPITAL, SAS immatriculée au RCS d’[Localité 4] sous le n° 878 509 058, prise en la personne de son représentant légal Dont le siège social est : [Adresse 3]

représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Jimmy SERAPIONIAN de la SELARL TENEO AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTERVENANT VOLONTAIRE

Madame [F] [C] veuve [A], Représentée par l’APAJH 33, tuteur aux bien et à la personne, suivant jugement du 18 décembre 2025 du Juge des contentieux de la protection statuan en qualité de Juge des tutelles née le 20 Novembre 1929 à [Localité 5] (33) demeurant : [Adresse 2]

représentée par Maître Audrey MARIE-BALLOY de la SELARL PMB & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DE L’EXECUTION : Marie BOUGNOUX, Vice-présidente GREFFIER : Céline GABORIAU, Greffier

A l’audience publique tenue le 19 Mars 2026 en conformité au Code des Procédures Civiles d’Exécution et des articles L 311-12 et L 311-12-1 du Code de l’organisation judiciaire, les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Le 26 mars 2026 Formules exécutoires aux avocats Copies Certifiées Conformes par LRAR + LS aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement en date du 15 avril 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a rejeté la demande présentée par la SCI MERCERON tendant à l’annulation de la vente à réméré conclue le 4 mars 2020 avec la SAS PHENIX CAPITAL et ordonné l’expulsion des occupants.

Par acte du 21 octobre 2025, la SAS PHENIX CAPITAL a fait délivrer un commandement de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2025, Madame [U] [X] agissant en son nom personnel et en qualité de représentante légale de sa fille mineure [Z] [A] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir un délai pour quitter les lieux.

Par conclusions signifiées le 17 mars 2026 par RPVA, Madame [F] [C] veuve [A] représentée par son tuteur l’APJH 33, est intervenue volontairement à la procédure, en sa qualité d’occupante des lieux.

A l’audience du 19 mars 2026, Madame [X] sollicite qu’un délai d’un an lui soit alloué ains qu’à sa fille et qu’un sursis à expulsion soit ordonné. Elle demande par ailleurs la condamnation de la SAS PHENIX CAPITAL aux dépens et au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir que les actes relatifs à la procédure d’expulsion ont été signifiés au siège social de la SCI [A], fixé à un logement qu’elle n’occupe plus depuis plusieurs années, ce que la SAS PHENIX CAPITAL n’ignorait pas puisqu’elle a fait délivrer certains actes d’exécution forcée à l’adresse du logement litigieux. Elle soutient que sa situation ne lui permet pas de se reloger immédiatement à des conditions normales, dans la mesure où elle élève seule sa fille depuis le décès subit et récent de son compagnon, la grand-mère de ce-dernier, très âgée vivant encore dans les lieux avec elles. Elle indique que la période de maladie de son conjoint a été éprouvante et l’a empêché de rechercher un logement, notamment en raison de nombreux allers-retours à l’hôpital.

A l’audience du 19 mars 2026, Madame [C] sollicite également un délai de 12 mois et qu’il soit sursis à l’expulsion pendant ce délai outre la condamnation de la défenderesse aux dépens et au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que son âge très avancé et son état de santé ne lui permettent pas de se reloger immédiatement. Elle précise avoir été récemment placée sous la tutelle de l’APHJ33 qui a sollicité divers établissements pour l’accueillir, pour l’heure sans succès. Elle souligne qu’elle reçoit de très nombreux soins à domicile, ce qui justifie son maintien dans les lieux.

A l’audience du 19 mars 2026, la SAS PHENIX CAPITAL conclut au rejet de toutes les demandes et à la condamnation des autres parties aux dépens et au paiement d’une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que les demanderesses ne justifient d’aucune tentative de relogement et se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre depuis 2021, en n’effectuant aucun versement. Elle souligne qu’elles ont bénéficié d’importants délais de fait et que l’état de vulnérabilité invoqué n’établit pas par lui-même l’impossibilité de se reloger à des conditions normales, les démarches évoquées étant tardives. Elle soutient exposer un préjudice important majoré par un éventuel maintien dans les lieux. Enfin, elle indique avoir fait signifier les actes à l’adresse figurant sur le KBIS de la SCI [A].

Le délibéré a été fixé au 26 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Au visa de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales (…) ».

L'article L. 412-4 du même code précise que : « La durée des délais prévus à l'article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Il résulte de la combinaison de ces textes qu'il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l'objectif de valeur constitutionnelle d'accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d'établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l'occupant sans droit ni titre.

En l'espèce, Madame [X] produit des échanges de mails quant à la contestation relative à l’adresse de signification des actes relatifs à la procédure d’expulsion. Elle verse également aux débats une demande de logement social en date du 28 novembre 2025 et une attestation d’une assistante sociale de secteur indiquant l’accompagner dans ses démarches de relogement. Elle justifie par ailleurs du décès récent de son conjoint survenu le 30 octobre 2025.

Madame [C] produit la décision la plaçant sous mesure de sauvegarde le 8 juillet 2025 puis sous tutelle le 18 décembre 2025. Elle produit un certificat médical de son médecin traitant indiquant que le maintien à domicile est nécessaire ainsi qu’un signalement au Procureur de la République du même médecin indiquant que de nombreuses prises en charge interviennent au domicile. Madame [C] verse aux débats un accusé de réception d’une inscription sur liste d’attente pour intégrer un EHPAD à [Localité 6] et à [Localité 5].

S’il est exact que les démarches de relogement apparaissent tardives au regard de la décision d’expulsion survenue en avril 2025, il n’en demeure pas moins que Madame [X] ne justifie à ce jour d’aucune capacité de relogement avec sa fille mineure par ailleurs scolarisée. Si l’état de vulnérabilité de Madame [C] n’induit pas par lui-même une impossibilité de se reloger, l’existence de nombreux soins à domicile nécessaires à son état de santé rendent son relogement en l’état impossible hors d’une structure spécialisée sont la disponibilité fait pour l’heure défaut.

Dès lors, Mesdames [X] et [C] établissent l’impossibilité actuelle dans lequel elles se trouvent de se reloger à des conditions normales. Un délai leur sera donc alloué pour quitter les lieux. Ce dernier sera toutefois limité et courra jusqu’au 31 août 2026, afin de tenir compte de l’absence de tout paiement en contrepartie d’occupation des lieux depuis plusieurs années.

Sur les demandes annexes

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens et l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

ALLOUE à Madame [U] [X] en son nom propre et en qualité de représentante légale de sa fille [Z] [A] ainsi qu’à Madame [F] [C] veuve [A] un délai courant jusqu’au 31 août 2026 inclus pour quitter les lieux sis [Adresse 4],

REJETTE les demandes de toutes les parties fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution ;

La présente décision a été signée par le Juge de l’exécution et par le Greffier présent lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXECUTION,