Demande en paiement des charges ou des contributions

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 25 MARS 2026

(n° ,7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/16357 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGNOU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juillet 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de FONTAINEBLEAU - RG n° 19/00206

APPELANT

Syndicat DES Coproprietaires [Adresse 1] représenté par son syndic SYNDIC IMMO DISCOUNT, exerçant sous l'enseigne SYNDIC IMMO DIRECT, SAS inscrite au RCS de MELUN sous le numéro 485 006 613

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l'ESSONNE

INTIMÉE

Mademoiselle [Q] [G] née le 27 août 1961 à [Localité 2] (59)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Bernard DUMONT, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

Mme [G] est propriétaire, au sein de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 5] à Fontainebleau, soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis, des lots suivants :

- lots n°304, 323 et 430, correspondant respectivement à une cave, un appartement, et un garage,

- lots n° 228 et 243, correspondant respectivement à un garage et un appartement,

- lots n° 113, 132 et 417, correspondant respectivement à une cave, un appartement et un garage.

Par acte d'huissier de justice du 30 août 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence l'a fait assigner devant le tribunal d'instance de Fontainebleau afin d'obtenir sa condamnation au paiement d'un arriéré de charges.

A titre reconventionnel, Mme [G] a sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 5] à Fontainebleau une provision de 9 000 euros au titre d'un sinistre survenu le 12 mai 2016 dans l'un de ses appartements, ainsi qu'une provision de 3 000 euros au titre de frais abusivement débités sur ses différents comptes. Elle a également, au vu du quantum de ses demandes reconventionnelles, soulevé l'incompétence matérielle du tribunal d'instance de Fontainebleau au profit du tribunal de grande instance de Fontainebleau.

Par jugement du 4 janvier 2019, le tribunal d'instance de Fontainebleau s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Fontainebleau.

Par ordonnance du 2 décembre 2021, le juge de la mise en état a disjoint les instances.

Par jugement du 25 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a :

- condamné Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 20 093,02 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2021 sur la somme de 11 922,82 euros et à compter du 31 janvier 2022 sur le surplus, soit 8 170,20 euros,

- condamné Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 388,89 euros au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamné Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- débouté Mme [G] de sa demande de communication de décomptes de charges de copropriété,

- débouté Mme [G] de sa demande de sursis à statuer,

- condamné Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [G] aux dépens,

- dit n'y avoir lieu se prononcer sur la demande de condamnation de Mme [G] à payer d'hypothétiques frais d'huissier en cas d'exécution forcée de la présente décision,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 5] à Fontainebleau a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 20 septembre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 9 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 4], appelante, invite la cour à :

- infirmer le jugement du 25 juillet 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Fontainebleau en ce qu'il a :

- condamné Mme [G] à lui payer la somme de 20 093,02 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 janvier 2022, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2021 sur la somme de 11 922,82 euros et à compter du 31 janvier 2022 sur le surplus, soit 8 170,20 euros,

- condamné Mme [G] à lui payer la somme de 388,89 euros au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamné Mme [G] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamné Mme [G] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

- condamner Mme [G] au paiement d'une somme de 21 841, 01 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 janvier 2022, appel 1er trimestre 2022 et fonds travaux loi ALUR inclus, se décomposant comme suit :

- 6 887,82 euros au titre des charges de copropriété du compte n°124-0066, correspondant aux lots n° 228 et 243, au 20 janvier 2022, appel 1er trimestre 2022 et fonds travaux loi ALUR inclus,

- 9 909,12 euros au titre des charges de copropriété du compte n°124-0067, correspondant aux lots n° 304, 323 et 430, au 20 janvier 2022, appel 1er trimestre 2022 et fonds travaux loi ALUR inclus,

- 5 044,07 euros au titre des charges de copropriété du compte n°124-0046, correspondant aux lots n° 132, 113 et 417, au 20 janvier 2022, appel 1er trimestre 2022 et fonds travaux loi ALUR inclus,

- condamner Mme [G] en deniers et quittances,

- condamner Mme [G] au paiement d'une somme de 2 505,60 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamner Mme [G] à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive,

- condamner Mme [G] à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

- déclarer Mme [G] mal fondée en son appel incident,

- débouter Mme [G] de son appel incident,

y ajoutant

- condamner Mme [G] à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux dépens d'appel.

Par conclusions notifiées le 12 mars 2023, Mme [G], appelante, invite la cour à :

- infirmer ledit jugement en l'ensemble de ses dispositions à la seule exception de la somme de 388,89 euros retenue au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- dire non fondé le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 5] à Fontainebleau en l'ensemble de ses autres demandes,

- l'en débouter,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 4] située [Adresse 5] à Fontainebleau à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 5] à Fontainebleau aux dépens d'appel et partager les dépens de première instance.

Par message RPVA du 18 mars 2026, le conseil de Mme [G] a indiqué ne plus intervenir pour cette dernière. Aucun dossier de plaidoirie n'a par conséquent été adressé à la cour.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

- le tribunal a commis une erreur de calcul des sommes dues au titre des charges, celles-ci s'élevant en réalité à la somme de 21 841,01 euros ;

- des règlements ont été effectués postérieurement à la clôture ;

- les lots 228 et 243 ont été vendus le 20 septembre 2022.

Mme [G] fait valoir que :

- après la vente d'un de ses studios, elle a réglé au moment de la clôture de l'instruction de première instance la somme de 20 452,02 euros correspondant aux charges de copropriété dues, à l'exception des frais ;

- le montant des charges dues était en réalité de 19 533,04 euros, soit un montant inférieur à la somme allouée par le tribunal et elle n'était au moment du jugement débitrice d'aucune somme compte tenu du paiement effectué par l'intermédiaire du commissaire de justice.

Réponse de la cour

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Aux termes des alinéas 1 et 2 l'article 1231-6 du code civil les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de Mme [G],

- les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mai 2017, 16 avril 2018, 21 mai 2019, 16 novembre 2020 et 19 octobre 2021

- des éditions de Grands Livres,

- des extraits de comptes,

- des appels de fonds.

Concernant les lots n° 132, 113,417 (compte n° 46), l'extrait de compte mentionne un solde débiteur, frais inclus, de 5 944,85 euros arrêté au 1er janvier 2022. Or, comme le fait valoir Mme [G], il comporte des frais pour un montant total de 1 016,98 euros et non pas, comme le prétend le syndicat, pour un montant total de 900,88 euros. Les charges dues sont donc de 4 927,97 euros.

Concernant les lots n° 243 et 228 (compte n° 66), l'extrait de compte mentionne un solde débiteur, frais inclus, de 8 270,42 euros arrêté au 1er janvier 2022. Or, comme le fait valoir Mme [G], il comporte des frais pour un montant total de 3 482,72 euros et non pas, comme le prétend le syndicat, pour un montant total de 1 382,60 euros. Les charges dues sont donc de 4 787,70 euros.

Concernant les lots n° 323, 304 et 430 (compte n° 67), l'extrait de compte mentionne un solde débiteur, frais inclus, de 11 794,06 euros arrêté au 1er janvier 2022. Or, comme le fait valoir Mme [G], il comporte des frais pour un montant total de 1 976,61 euros et non pas, comme le prétend le syndicat, pour un montant total de 1 884,94 euros. Les charges dues sont donc de 9 817,45 euros.

Le total des charges dues s'élève donc à la somme de 19 533,12 euros.

Mme [G] ne démontre pas avoir réglé la somme de 20 452,02 euros.

Le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 20 093,02 euros et elle doit être condamnée à payer celle de 19 533,12 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2021 sur la somme de 11 922,82 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

L'article 9 du code de procédure civile prévoit qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires demande l'infirmation du jugement et sollicite la somme de 2 505,60 euros répartie sur les trois comptes de Mme [G].

Mme [G] sollicite la confirmation du jugement sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen au soutien de ses prétentions.

Dès lors, il y a lieu d'adopter les motifs pertinents et circonstanciés développés par le tribunal et de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Sur les dommages et intérêts

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la trésorerie de la copropriété s'est trouvée fortement affectée par le refus de Mme [G] de payer ses charges.

Mme [G] allègue que compte tenu de la pratique abusive des frais divers qui lui sont réclamés et de l'indemnisation partielle du dommage subi à la suite du sinistre ayant empêché la remise en location de son appartement, c'est à tort que le syndicat croit pouvoir se plaindre d'une évaluation insuffisante des dommages et intérêts alloués par le tribunal.

Réponse de la cour

En vertu de l'alinéa 3 de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le tribunal a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner que l'arriéré de charges important imputable à Mme [G] ne concerne pas uniquement le bien ayant subi un dégât des eaux et il doit par ailleurs être rappelé que les deux instances ont été disjointes.

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes présentées en première instance par Mme [G]

Si dans le dispositif de ses conclusions Mme [G] demande la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne les frais de recouvrement, ces dernières ne contiennent aucun moyen de fait et de droit fondant les prétentions concernant la communication de pièces et le sursis à statuer.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a condamné Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 20 093,02 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2021 sur la somme de 11 922,82 euros et à compter du 31 janvier 2022 sur le surplus, soit 8 170,20 euros,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 19 533,12 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2021 sur la somme de 11 922,82 euros et à compter du 31 janvier 2022 sur le surplus,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [G] la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,