Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

ORDONNANCE DU : 20 Mars 2026 DOSSIER : N° RG 24/03622 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TCPV NAC: 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL - Fil 5

ORDONNANCE DU 20 Mars 2026

Madame DURIN, Juge de la mise en état

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS : à l’audience publique du 13 Février 2026, les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2026, date à laquelle l’ordonnance est rendue .

DEMANDEURS

Mme [W] [F], demeurant [Adresse 1]

M. [G] [F], demeurant [Adresse 2]

Mme [V] [A] veuve [F], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Vincent BARAY, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 47 et par Maître Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

S.C.C.V. RESIDENCE ROCPIERRE, RCS [Localité 1] 904 938 271, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Arnaud CLARAC, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 156

M. [N] [J], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Arnaud CLARAC, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 156

Me Sandie BOUGON, demeurant [Adresse 5] représenté par Maître Emmanuelle DESSART de la SELAS CABINET D’AVOCATS DESSART ROULLET, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 416

S.E.L.A.R.L. NOT’ISS 63, RCS [Localité 2] 844 295 469, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Maître Emmanuelle DESSART de la SELAS CABINET D’AVOCATS DESSART ROULLET, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 416

EXPOSE DU LITIGE Vu l’exploit d’huissier délivré le 15 juillet 2024 par la SCI [Adresse 6] à l’encontre de la SCCV [Adresse 7] ROCPIERRE, M. [N] [J], Me [R] et la SELARL OFFICE NOTARIAL BOURON OLIVIER ET [R] ; Vu les dernières conclusions d’incident notifiées le 19 novembre 2025 par la SCCV [Adresse 7] ROCPIERRE et M. [N] [J] visant notamment à voir déclarées irrecevables les demandes des consorts [F] faute de droit d’agir à leur encontre ; Vu les dernières conclusions d’incident notifiées le 22 janvier 2026 par la SCI [Adresse 6] tendant à voir ses demandes déclarées recevables ou à titre subsidiaire voir cette fin de non-recevoir examinée par la juridiction du fond ; Vu l’audience d’incident en date du 13 février 2026, date à laquelle l’affaire a été appelée et mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIVATION Sur le défaut de qualité à agir L’article 789 du code de procédure civile dispose le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. L’article 122 du même code précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Conformément à l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article 32 du code de procédure civile prévoit qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. A l’encontre de la SCCV ROCPIERRE En l’espèce, la SCI [Adresse 6] recherche la responsabilité contractuelle de la SCCV [Adresse 7] ROCPIERRE. Or il ressort des pièces du dossier que le compromis de vente du 3 février 2020 a été signé entre la SCI [Adresse 6] et la SAS ERMES INVESTISSEMENT. Une clause a été insérée dans cet acte au terme de laquelle « la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l’ACQUEREUR aux présentes, soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner, mais dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de la vente telles que relatées aux présentes. Il est toutefois précisé à l’ACQUEREUR que cette substitution ne pourra avoir lieu qu’à titre gratuit et qu’en totalité et en pleine propriété, elle ne pourra pas être soumise aux dispositions des articles L313-40 et suivants du code de la consommation. / Cette faculté de substitution ne pourra être exercée que jusqu’au jour de la signature de l’acte de vente et ce par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger l’acte de vente, et en toute hypothèse avant la réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées aux présentes. […] » . Ce formalisme ne bénéficie qu’aux seuls intérêts du vendeur, de sorte que s’il est reconnu qu’il n’a pas été respecté, cela n’entraîne pas l’inopposabilité de la substitution aux vendeurs lorsque ces derniers ne s’en prévalent pas et ont quand même accepté cette substitution. Or, il ressort des pièces produites, et notamment de la convocation adressé par Me [R] du 6 septembre 2022 à la SCCV RESIDENCE ROCPIERRE pour la régularisation de l’acte de vente avec la SCI [Adresse 6] à son profit, et d’un courrier portant l’en-tête de la SCCV RESIDENCE ROCPIERRE en date du 26 septembre 2022, rédigé par M. [N] [J], présenté comme « gérant », lequel répond à Me [R], notaire, que la SCCV RESIDENCE ROCPIERRE se comporte comme étant l’acheteur, en lieu et place de la SAS ERMES INVESTISSEMENT. La SCCV RESIDENCE ROCPIERRE ne verse au débat aucun élément permettant de remettre en cause le fait qu’elle se soit effectivement substituée et que la SCI [Adresse 6] a accepté cette substitution. Dès lors, le tribunal considère que la SCCV RESIDENCE ROCPIERRE s’est effectivement substituée à la SAS ERMES INVESTISSEMENT et à ce titre peut voir sa responsabilité contractuelle recherchée par la SCI [Adresse 6]. La fin de non-recevoir sera donc rejetée. A l’encontre de M. [N] [J] En l’espèce, il ressort des documents versés au débat que M. [N] [J] semble s’être présenté comme le gérant de la SCCV RESIDENCE ROCPIERRE vis-à-vis des consorts [F] alors qu’il indique dans ses dernières écritures qu’il ne serait ni le gérant de la SCCV RESIDENCE ROCPIERRE ni président de la société ERMES INVESTISSEMENT. Dans la mesure où celui-ci s’est présenté comme le gérant de la SCCV, co-contractant des consorts [F], sa responsabilité peut être également être recherchée par les consorts [F]. La fin de non-recevoir sera donc également rejetée.

Sur les autres demandes Parties succombant à l’incident, la SCCV RESIDENCE ROCPIERRE et M. [N] [J] seront condamnés in solidum aux dépens de l’incident. Ils seront également condamnés in solidum à verser à la SCI [Adresse 6] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le Juge de la mise en état, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire  REJETTE les fins de non-recevoir tirées du défaut de droit d’agir de la SCI DOMAINE DE ROCPIERRE à l’encontre de la SCCV RESIDENCE ROCPIERRE et M. [N] [J] ; CONDAMNE in solidum la SCCV RESIDENCE ROCPIERRE et M. [N] [J] à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum la SCCV RESIDENCE ROCPIERRE et M. [N] [J] aux dépens de l’incident. RENVOIE à la mise en état électronique du 22 mai 2026 pour conclusions de Me [Localité 3].

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT