Autres demandes relatives à la copropriété

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE M I N U T E (Décision Civile)

JUGEMENT : [E] [H] c/ [Q] [P], [B] [K], Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

N° 26/240 Du 23 mars 2026

4ème Chambre civile N° RG 24/01346 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PTSC

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

Me Olivier TAFANELLI

Me Hervé ZUELGARAY

expédition délivrée à

le

mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 16 décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 23 mars 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 mars 2026, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [E] [H] [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Me Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Mme [Q] [P] Copropriété [Adresse 1] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [B] [K] Copropriété [Adresse 1] [Adresse 3] [Localité 3] représenté par Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice [Adresse 4] [Localité 3] représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [H] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble dénommé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 4] à [Localité 4].

La copropriété est composée de quatre lots comprenant le lot n°1 de M. et Mme [L], le lot n°2 de M. [B] [K] et de Mme [Q] [P], le lot n°3 de M. et Mme [H] et le lot n°4 de Mme [U].

Faisant valoir que M. [K] et Mme [Q] [P] ont réalisé des travaux sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, M. [C] les a fait assigner par acte de commissaire de justice du 7 février 2022 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir leur condamnation à remettre en état les parties communes.

Par ordonnance du 24 mai 2023, le juge des référés a condamné M. [K] et Mme [P] à remettre en état les parties communes du bâtiment B du rez-de-chaussée.

Par arrêt du 7 mars 2024, la Cour d’appel d’[Localité 5] a réformé cette ordonnance et a déclaré irrecevable la demande de M. [H] tendant à la condamnation de M. [K] et de Mme [P] à remettre en état les parties communes au motif que M. [C] a omis d’appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, M. [H] a fait assigner M. [K], Mme [P] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement la condamnation de M. [K] et de Mme [P] à remettre en état les parties communes.

Par conclusions notifiées le 31 décembre 2024, M. [E] [H] conclut au débouté de M. [K], de Mme [P] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de l’ensemble de leurs demandes, sollicite que le jugement à intervenir soit déclaré opposable au syndicat des copropriétaires et sollicite la condamnation de M. [K] et de Mme [P] à : remettre en état les parties communes du rez-de-chaussée du bâtiment B de l’immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du constat d’huissier dressé le 19 janvier 2021. Il fait valoir sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que M. [K] et de Mme [P] se sont appropriés une partie commune de l’immeuble pour en faire un usage privatif sans l’autorisation de l’assemblée générale.

Il précise que M. [K] et Mme [P] ont installé un chauffe-eau et ses nourrices sur les parties communes et ont déplacé la porte d’entrée de l’appartement sur la surface correspondant à la cage d’escalier de l’immeuble. Il conclut qu’il s’agit d’une appropriation

illicite des parties communes de l’immeuble.

Par conclusions notifiées le 1er avril 2025, M. [K] et Mme [P] concluent au débouté de M. [H] de l’ensemble de ses demandes et sollicitent sa condamnation à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Ils précisent que les travaux consistent en la création d’un mur sous l’escalier fermant un espace situé au milieu de la rampe d’escalier et par ailleurs inutilisable.

Ils expliquent avoir proposé de régler amiablement le litige en versant un dédommagement au syndicat des copropriétaires et en faisant intervenir un géomètre-expert. Ils font valoir que la copropriété ne subit aucun préjudice et que M. [H] ne demande pas de dommages-intérêts, sauf pour résistance abusive, et que la réparation d’un préjudice né du non-respect du règlement de copropriété est compensée par des dommages-intérêts équivalents au préjudice subi. Ils soutiennent que M. [H] ne prouve aucun préjudice.

Par conclusions en réponse n°1 notifiées le 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] s’en rapporte à justice sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées par M. [H] et sollicite la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025 et mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

L'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

En l’espèce, il ressort du constat d’huissier du 19 janvier 2021 et des déclarations des parties que M. [K] et Mme [P] ont effectué des travaux résultant en une annexion à leur lot d’une partie de la cage d’escalier constituant une partie commune, sans l’autorisation préalable d’une assemblée générale.

M. [K] et Mme [P] ne contestent pas le fait que les travaux ont été réalisés sans l’autorisation de l’assemblée générale et le fait que la cage d’escalier constitue une partie commune. Le moyen tiré du défaut de préjudice est inopérant et la sanction applicable en cas de réalisation de travaux sur des parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale est la remise en état, le tribunal n’ayant pas à apprécier l’opportunité d’une autre solution.

M. [K] et Mme [P] seront par conséquent condamnés à remettre en leur état d’origine les parties communes situées au rez-de-chaussée du bâtiment B.

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte dans les termes du dispositif dès lors que les travaux ont été effectués depuis au moins cinq ans et que les démarches effectuées par le syndicat des copropriétaires et par M. [H] sont restées vaines.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins.

En l’espèce, M. [H] a été contraint d’initier une procédure en référé, puis une procédure au fond alors que M. [K] et Mme [P] reconnaissent avoir effectué des travaux sans autorisation de l’assemblée générale. Ils ont contesté la décision rendue par le juge des référés et obtenu sa réformation pour un motif non lié à la régularité des travaux.

Ils seront condamnés in solidum à payer à M. [G] la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande de voir déclarer le jugement opposable au syndicat des copropriétaires

M. [H] ne soulève aucun moyen de fait et de droit au soutien de sa demande tendant à voir déclarer le jugement opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1].

Le syndicat des copropriétaires étant partie à la présente instance, ce chef de demande est sans objet.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, M. [K] et Mme [P] seront condamnés aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du constat d’huissier dressé le 19 janvier 2021, et à payer à M. [H] la somme de 2 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat d’huissier dressé le 19 janvier 2021 qui ne fait pas partie des dépens limitativement prévus par l’article 695 du code de procédure civile. 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Mme [Q] [P] et M. [B] [K] à remettre en leur état d’origine les parties communes situées au rez-de-chaussée du bâtiment B (cage d’escalier) de l’immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 4] à [Localité 4] dans un délai de huit (8) mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai et pendant 100 jours ;

CONDAMNE in solidum Mme [Q] [P] et M. [B] [K] à payer à M. [E] [H] la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [Q] [P] et M. [B] [K] à payer à M. [E] [H] la somme de 2.300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat d’huissier dressé le 19 janvier 2021 ;

CONDAMNE in solidum Mme [Q] [P] et M. [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Q] [P] et M. [B] [K] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT