Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 1]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00124 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QVFD

JUGEMENT

DU : 05 Mars 2026

Société ESSONNE HABITAT

C/

M. [B] [J] [O] [S]

Mme [M] [U] [O] [S]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 05 Mars 2026.

DEMANDERESSE:

Société ESSONNE HABITAT [Adresse 2] [Localité 2] représentée par M. [G] [D] régulièrement muni d’un pouvoir

DEFENDEURS:

Monsieur [B] [J] [O] [S] [Adresse 3] [Localité 3] comparant en personne

Madame [M] [U] [O] [S] [Adresse 3] [Localité 3] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 04 Décembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le : À : ESSONNE HABITAT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 26 janvier 2023, la société ESSONNE HABITAT a donné en location à Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S], un immeuble à usage d’habitation (appartement n° 0253) situé [Adresse 3], [Localité 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 681,44 €, outre provisions sur charges de 168,22 €.

Suivant contrat signé le 22 mars 2023, un garage véhicule motorisé 215 situé [Adresse 4], [Localité 4] a également été donné en location moyennant un loyer mensuel actualisé de 60,56 €.

Le 20 août 2024, la société ESSONNE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 709,74 € selon décompte arrêté au 13 août 2024.

La société ESSONNE HABITAT a, par voie électronique le 22 août 2024, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La société ESSONNE HABITAT a attrait Monsieur [B] [J] [O] [S], par assignations délivrées les 28 novembre 2024 et 9 septembre 2025 à étude, et Madame [M] de las [Y] [O] [S], par assignation délivrée le 9 septembre 2025 à étude, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d'instance du 9 septembre 2025, la société ESSONNE HABITAT sollicite de voir : constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ; ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; en cas de paiement de la dette locative au jour de l’audience, prononcer la résiliation judiciaire pour défaut de paiement ; condamner solidairement Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S] au paiement de la somme de 609,74 € correspondant à l’arriéré locatif ; cet arriéré locatif sera actualisé au jour de l’audience tant en présence qu’en l’absence des locataires ; condamner solidairement Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’une somme égale au montant des loyers en cours outre les charges y afférant ; condamner solidairement Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S] au paiement de la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 août 2024 ; rappeler l’exécution provisoire attachée de droit à la décision.

Le 10 septembre 2025, la société ESSONNE HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 septembre 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à celle du 4 décembre 2025 afin de permettre à la société ESSONNE HABITAT de régulariser son assignation à l’égard de Madame [M] de las [Y] [O] [S].

A l’audience du 4 décembre 2025, l’affaire a été retenue et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société ESSONNE HABITAT, représentée par Monsieur [G] [D], muni d’un pouvoir, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 3 décembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 209,74 €. Elle précise que le paiement du loyer courant est repris et qu’un plan d’apurement à hauteur de 100,00 € par mois a été mis en place.

Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S], comparants en personne, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative et demandent au tribunal de leur accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant. Ils sollicitent également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire afin de pouvoir rester dans le logement.

Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S] soutiennent notamment : n'avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ; qu’ils ont rencontré des difficultés financières en lien avec la crise sanitaire du covid-19, Monsieur étant autoentrepreneur ; que Monsieur a repris une activité et perçoit des revenus de 2 000,00 € par mois et que Madame travaille dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée pour un salaire mensuel de 3 200,00 € par mois ; qu’ils n’ont pas de personnes à charge ; qu’ils ont également un découvert bancaire de 1 500,00 € par mois et pas d’autres dettes.

La demanderesse déclare ne s'opposer ni aux délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article XII.), les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En l’espèce, la société ESSONNE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 3 décembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 209,74 €, hors dépens.

En outre, il résulte de l'analyse du décompte détaillé des sommes dues que la société ESSONNE HABITAT sollicite, dans les échéances appelées, le paiement d'une cotisation mensuelle au titre de l'assurance. Faute pour le bailleur de justifier d'avoir adressé, en lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S] une mise en demeure d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs conformément aux dispositions de l'article 7 g alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 et faute pour elle de produire le contrat d'assurance souscrit pour le compte de la défenderesse ainsi qu'un justificatif du montant de la cotisation mensuelle d'assurance, ces cotisations seront déduites des sommes réclamées au titre de l'arriéré locatif (48,69 €).

Sous cette réserve, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société ESSONNE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction de la somme précitée d’un montant total de 48,69 € au 3 décembre 2025.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S] à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 161,05 € actualisée au 3 décembre 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la proposition de règlement de Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S] permet d’apurer la dette dans un délai très raisonnable. Il sera donc fait droit à la demande de délais de grâce dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

À défaut de règlement d’une mensualité, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, 15 jours après la date de présentation d’une lettre de mise en demeure restée infructueuse.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ESSONNE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l'expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VI.) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S] le 20 août 2024, pour un montant principal de 1 709,74 €.

Néanmoins, il apparaît que dans le délai de deux mois imparti pour payer l’arriéré, les versements suivants ont été effectués par les locataires : 940,67 € le 1er septembre 2024, 936,35 € et 100,00 € le 1er octobre 2024, soit un total de . Ainsi, les causes du commandement de payer ont été apurées dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquise.

Par ailleurs, la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail n’est formulée par la société ESSONNE HABITAT que dans l’hypothèse où la dette serait réglée au jour de l’audience, ce qui n’est pas le cas.

En conséquence, la demande en constat de la résiliation du bail sera rejetée ainsi que, par voie de conséquence, les demandes tendant à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S], qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 août 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société ESSONNE HABITAT sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société ESSONNE HABITAT ;

REJETTE les demandes de la société ESSONNE HABITAT tendant au constat de la résiliation du bail, à l’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S] à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 161,05 € actualisée au 3 décembre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S] à s’acquitter de cette somme en 2 mensualités, la première d’un montant de 100,00 € et la 2e et dernière échéance correspondant au solde de la dette en capital, intérêts et frais ;

DIT que chaque versement interviendra avant le 20e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance dans les conditions précitées Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S] seront déchus des délais ainsi accordés, la totalité du solde restant dû redevenant immédiatement exigible 15 jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [J] [O] [S] et Madame [M] de las [Y] [O] [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 août 2024 ;

DEBOUTE la société ESSONNE HABITAT de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA JUGE