Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 25/00620 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GVSZ

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire à : SCP MERY - RENDA - KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme à : [H] [K], [J] [O]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT réputé contradictoire

DU 24 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [P] [S] et Madame [Y] [X] épouse [S]

Tous deux demeurant 31 avenue de la Gare - 28320 GALLARDON et représentés par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [K]

comparant en personne

Madame [J] [O]

non comparante, ni représentée

Tous deux demeurant 12 ruelle de la Marinerie - 28130 MAINTENON

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 20 Janvier 2026 et mise en délibéré au 24 Mars 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 6 février 2020, Monsieur [P] [S] et Madame [Y] [S] ont consenti à Monsieur [T] [K] et Madame [J] [O] un bail portant sur un logement sis à Maintenon . Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 15 mai 2025 , d'avoir à payer la somme de 4 173,93 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 . Par exploit du 6 août 2025, , le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de : - constater la résiliation du bail, - subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, - d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, - de les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 573,93 € au titre des loyers échus au 1 juillet 2025 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux, - d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée, - de les condamner solidairement à lui payer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire contractuelle, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 3 132,87 € au 30 janvier 2026 inclus, et maintient ses demandes, s’opposant à tous délais de paiement. Monsieur [B] comparaît et expose qu'il vient de faire l'objet d'un licenciement et n'est pas encore indemnisé par France TRAVAIL, que son épouse travaille et perçoit un salaire de 1800€ environ, qu'il a trois enfants à charge , conteste la somme réclamée indiquant être à jour des loyers à fin novembre 2025 et sollicite des délais de paiement. Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal. L'affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026 , la décision étant rendue par mise à disposition.

Le tribunal a autorisé le bailleur à lui adresser en délibéré un décompte des sommes dues;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 7 août 2025 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux ; et qu'en vertu de l'article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d'une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 15 mai 2025 , le bailleur a fait commandement aux locataires d'avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n'a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 16 juillet 2025 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs. Les locataires contestent le montant réclamé indiquant devoir la somme de 2088,63€ correspondant aux loyers des mois de décembre 2025 et de janvier 2026;

Par note en délibéré en date du 18 février 2026, le conseil du bailleur informait le tribunal de ce que la dette de loyers était de 2095,14€ au 4 février 2026;

En conséquence, les locataires seront condamnés au paiement de la somme de 2 095,14 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 4 février 2026. Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. En l'espèce, il ressort des explications des locataires que Monsieur [T] [K] a fait l'objet d'un licenciement mais devrait retravailler en février 2026, que son épouse travaille et perçoit un salaire de 1800€, que le couple a trois enfants à charge. Pour bénéficier des délais prévus par le texte précité de l’article 24, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience ; Il s’établit que les locataires ont repris le règlement intégral du loyer avant la date de l’audience ; Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement de 24 mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d'apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants. A défaut de respecter l’échéancier défini, Monsieur [T] [K] et Madame [J] [O] pourront être expulsés sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes Si les locataires ne respectent pas les délais ainsi accordés, ils seront réputés occupants sans droit ni titre depuis le 16 juillet 2025, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré. Il convient donc d'ores et déjà de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

Par ailleurs, dans la mesure où les locataires succombent à l'instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 12, Ruelle de la Marinerie 28130 MAINTENON, sont réunies à la date du 16 juillet 2025; CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [J] [O] à payer à Monsieur [P] [S] et Madame [Y] [S], la somme de 2095,14 euros ( deux mille quatre vingt quinze euros et 14 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 4 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2025; ACCORDE à Monsieur [T] [K] et Madame [J] [O] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’ils devront s'en acquitter par 23 paiements mensuels successifs de 87 euros (quatre vingt sept euros) , le premier le 5 mai 2026, les 22 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 24ème et dernière mensualité ; DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ; DIT qu'à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [T] [K] et Madame [J] [O] et de celle de tous occupants de leur chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier en cas de besoin ; DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [J] [O] à payer à Monsieur [P] [S] et Madame [Y] [S] en cas de résiliation du bail, une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d'expulsion CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [J] [O] à payer à Monsieur [P] [S] et Madame [Y] [S] la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [J] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION