Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL de [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00834 - N° Portalis DB22-W-B7J-TIHB

JUGEMENT

Du : 20 Mars 2026

Société SEM [Localité 1] HABITAT

C/

[I] [U] [Z]

expédition exécutoire délivrée le à Me [Localité 3]

expédition certifiée conforme délivrée le à Mme [U] [Z]

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 20 Mars 2026 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l'audience du 15 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SEM [Localité 1] HABITAT [Adresse 2] [Localité 4]

représentée par Maître Edith COGNY, substituée par Maître Elisabeth GOELEN, avocats au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEUR :

Madame [I] [U] [Z] [Adresse 3] [Localité 5]

comparante

A l'audience du 15 Janvier 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2026 aux heures d'ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2009, pour une durée de trois ans renouvelable, la société SEM [Localité 1] HABITAT, a donné à bail à M. [C] [L] et Mme [I] [P] [Z] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], pour un loyer principal mensuel révisable de 399,78 euros, outre des provisions pour charges.

Par lettre du 4 juillet 2012 adressée au bailleur, M. [C] [L] a donné congé de l’appartement. Mme [I] [U] [Z] est restée unique titulaire du bail.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu'une dette s'est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 juin 2025, la société SEM [Localité 1] HABITAT a fait assigner Mme [I] [P] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de : à titre principal, constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, à titre subsidiaire, ordonner la résiliation judiciaire du bail, ce faisant, ordonner l’expulsion de Mme [I] [P] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, du logement, dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner Mme [I] [P] [Z] à lui payer la somme de 6 984,43 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte en date du 19 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité d’occupation journalière équivalente au loyer courant hors charges, augmentée des charges locatives, à compter du 1er mai 2025, jusqu’à complète libération des lieux, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [I] [P] [Z] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,assortir la décision à venir de l’exécution provisoire, L’affaire a été plaidée à l'audience du 15 janvier 2026.

La société SEM [Localité 1] HABITAT, représentée par son conseil, maintient l'ensemble de ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 12 717,19 euros, au 7 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. Elle explique que la situation est complexe, le paiement du loyer courant n’a pas été repris et le dernier règlement date du mois de novembre 2024. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Mme [I] [P] [Z] a comparu en personne. Elle reconnaît la dette. Elle indique percevoir un revenu de 1500 euros et vivre seule avec ses 6 enfants dont trois sont encore à sa charge, 18, 9 et 7 ans. Elle explique que ses aides pour le logement ont été suspendues par la CAF car l’employeur de sa fille, qui est en apprentissage, n’aurait pas transmis les fiches de paie, ce qui ne lui a pas permis de justifier les revenus du foyer. Elle indique que son dossier serait en cours de traitement et dit pouvoir payer un peu car elle n’a plus d’autres dettes sans toutefois formuler une demande de délais de paiement suspendant l’acquisition de la clause résolutoire. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 30 juin 2025 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience. Il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 14 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

2 - Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 7 septembre 2009 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un premier commandement de payer a été signifié à Mme [I] [P] [Z] par acte d’huissier, le 14 février 2024.

Par la suite, la locataire avait repris le versement de son loyer courant et apuré partiellement sa dette locative. Cependant, Mme [I] [P] [Z] a cessé de payer le loyer courant à compter du mois de novembre 2024.

Un second commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Mme [I] [P] [Z] par acte d'huissier le 24 décembre 2024 pour un montant de 2 994,89 euros.

Toutefois, la locataire n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société SEM [Localité 1] HABITAT à la date du 24 février 2025 à minuit.

3 - Sur le paiement de l'arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que le locataire n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte actualisé arrêté au 7 janvier 2026 que la dette locative s'élève à la somme 12 717,49 euros, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Toutefois, ce décompte porte au débit de la locataire des frais de procédure pour un montant total de 433,94 euros (135,70 euros le 29 février 2024, 149,72 euros et 2,56 euros le 26 décembre 2024 et 145,96 euros le 30 juin 2025), qui ne constituent pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation mais des dépens et seront donc pris en compte à ce titre. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Mme [I] [P] [Z] à payer à la société SEM [Localité 1] HABITAT la somme de 12 283,55 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 7 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 994,89 euros à compter du commandement de payer du 24 décembre 2024 et de la signification de la présente décision pour le surplus.

4 - Sur l'indemnité d'occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l'acquisition de la clause résolutoire le 24 février 2025 à minuit, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l'affaire, de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s'il s'était poursuivi, et en conséquence de condamner Mme [I] [P] [Z] au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 25 février 2025 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés.

5 - Sur l'expulsion

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Mme [I] [P] [Z] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

6 - Sur les autres demandes

Mme [I] [P] [Z], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer du 24 décembre 2024 et à l’assignation.

L’équité commande qu’il ne soit pas fait droit à la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L'article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 24 février 2025 à minuit,

CONDAMNE Mme [I] [P] [Z] à payer à la société SEM [Localité 1] HABITAT la somme de 12 283,55 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 7 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 994,89 euros à compter du commandement de payer du 24 décembre 2024, et de la signification du présent jugement pour le surplus, DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, [Adresse 4], il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [I] [P] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Mme [I] [P] [Z] à payer à la société SEM [Localité 1] HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 25 février 2025 et ce jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Mme [I] [P] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 décembre 2024 et de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT