Demande de désignation d'un administrateur provisoire d'une copropriété en difficulté

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 23 Mars 2026 Président : Madame PONCET, Vice-présidente Greffier lors des débats : Madame LAFONT, Greffière Greffier lors du délibéré : Madame DUFOURGNIAUD, Greffière Débats en audience publique le : 12 Janvier 2026

Grosse délivrée le 23/03/2026 À - Me Hugo CADET

N° RG 25/04519 - N° Portalis DBW3-W-B7J-67C3

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [N] [A] née le 19 Mars 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Hugo CADET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

S.D.C. [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [Y] [O], dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [A] est copropriétaire du lot n°2 au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4].

La copropriété est administrée par le syndic [O], société représentée par Monsieur [V] [O].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, Madame [E] [A] a fait attraire le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet [Y][O] devant le Président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir la désignation d'un administrateur provisoire avec mission habituelle en la matière, outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l'audience du 12 janvier 2026, Madame [E] [A], représentée par son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu'exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter.

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet [Y][O], bien que régulièrement convoqué (cité à personne morale), n'était ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Les demandes visant à " dire " ou " dire et juger ", tout comme les demandes de " donner acte ", ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n'est pas tenu d'y répondre.

Sur la demande de désignation d'un mandataire ad hoc

- Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

En l'espèce, Madame [E] [A] détient 215 tantièmes, tel que cela ressort du procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 23 avril 2025, soit plus de 15% au moins des voix du syndicat.

Sa demande est donc recevable.

- Sur le fond

Aux termes de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Le président du tribunal judiciaire charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire. L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété.

La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l'article 29-1B n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, même si celui-ci n'a été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de désigner un syndic, d'un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l'Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, du procureur de la République ou d'office.

Un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d'un syndicat en cas d'expropriation ou de dissolution du syndicat. La personnalité morale du syndicat exproprié ou dissous subsiste pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu'à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l'administrateur provisoire. Pour les besoins de liquidation des dettes, les dispositions de la présente section sont applicables dans des conditions précisées par décret en Conseil d'Etat.

En l'espèce, Madame [E] [A] verse aux débats un arrêté de mise en sécurité de la ville de [Localité 1] concernant la copropriété en date du 31 mai 2023 et un arrêté de main levée de mise en sécurité en date du 21 novembre 2024.

Il ressort de ce dernier arrêté de main levée que des travaux de réparation ont été réalisés, mettant fin à tout danger, au sein de l'immeuble litigieux.

Madame [E] [A] verse également aux débats des pièces de nature à justifier d'un contentieux existant entre elle et Monsieur [V] [O] notamment à propos de la gestion de la copropriété par le syndic [Y][O] et de factures émises qui seraient selon elle irrégulières voire fictives et des retards pris pour permettre le versement de subventions accordées par la Métropole ayant eu des conséquences sur un projet de vente de la demnderesse.

Pour autant, ces éléments ne permettent pas de caractériser la grave compromission de l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires ou l'impossibilité pour le syndicat de pourvoir à la conservation de l'immeuble.

Par conséquent, Madame [E] [A] sera déboutée de sa demande de désignation d'un administrateur provisoire.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [E] [A], qui succombe, supportera les dépens de l'instance.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE la demande de Madame [E] [A] recevable ;

DEBOUTE Madame [E] [A] de sa demande de désignation d'un administrateur provisoire ;

DISONS n'y avoir lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [A] aux dépens de l'instance en référé ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE