Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/56642 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3WH

N° : 1

Assignation du : 29 Septembre 2025

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[1] 1 Copies exécutoires délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND le 24 mars 2026

par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 1] représentée par son Maire en exercice [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Me Fabienne DELECROIX, avocat au barreau de PARIS - #R0229

DEFENDERESSE

Madame [I] [Adresse 2] [Localité 3]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 27 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge,, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier,

1. Madame [H] [U] [Z] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3] (lot 37) à [Localité 4].

2. Par acte du 29 septembre 2025, la Ville de Paris a assigné Madame [H] [U] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond.

3. A l’audience du 27 janvier 2026, la Ville de [Localité 1] comparait représentée par son conseil. Elle demande au délégataire du président du tribunal de :

- Rejeter les demandes de Madame [H] [U] [Z],

- Juger la Ville de [Localité 1], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 1], recevable en ses conclusions et l’y en juger bien fondé ;

- Juger que Madame [H] [U] [Z] a enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant illicitement l’usage de l’appartement situé [Adresse 3] (lot 37) à [Localité 4],

- Condamner Madame [H] [U] [Z] à une amende civile de 100 000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 1] conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation,

- Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation sous astreinte de 8 000 euros par jour de retard,

- Condamner Madame [H] [U] [Z] à une amende civile de 2 250 euros en application de l’article L. 651-4 du code de la construction et de l’habitation et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 1],

- Condamner Madame [H] [U] [Z] à une amende civile de 10 000 euros en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 1],

- Condamner la défenderesse à verser à la Ville de [Localité 1] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile),

- Condamner la société défenderesse aux entiers dépens d’instance.

4. La Ville de [Localité 1] soutient pour l’essentiel que l’immeuble était affecté à usage d’habitation au 1er janvier 1970 selon plusieurs documents de la copropriété ; que des locations de courte durée sont constatées selon le procès-verbal d’infraction justifiant du changement d’usage ; que l’amende doit tenir compte de revenus générés supérieurs à 44 000 euros selon le prix des nuitées et de la profession des gérants de la défenderesse spécialistes de l’immobilier selon elle.

5. A cette même audience, Madame [H] [U] [Z] assignée par acte remis à l’étude à son adresse [Adresse 4] à [Localité 5] ne comparait pas.

7. Il est renvoyé aux écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

8. La décision a été rendue par mise à disposition le 24 mars 2026.

MOTIVATION

9. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. / Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

10. Le constat du 28 juillet 2025 et ses annexes ne font état d’aucun changement d’usage postérieur à l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 dont les dispositions sont inapplicables au litige.

I . L’amende civile pour le changement d’usage

11. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version antérieure à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 applicable au litige prévoit que le président du tribunal judiciaire peut prononcer une amende civile dans le cas d’un changement d’usage au sens des articles L. 637 du code de la construction et de l’habitation.

12. Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation « (…) Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (…) ».

1 . Les locaux « réputés » à usage d’habitation 

13. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 6] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. / Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. / Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. (…) ».

14. En l’espèce, la Ville de [Localité 1] produit un constat du 28 juillet 2025, faisant état de réservations sur des plateformes de location de meublés de tourisme.

15. La Ville de [Localité 1] se prévaut de ce que les locaux doivent être réputés à usage d’habitation car ils y étaient affectés selon elle au 1er janvier 1970 ce qui est démontré par la fiche H2 versée aux débats. Madame [H] [U] [Z], non comparante, ne renverse pas cette présomption.

16. La Ville de [Localité 1] est donc bien fondée à dire que les locaux doivent être réputés à usage d’habitation au sens du troisième alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

17. Le bien est donc destiné à l’habitation au sens du deuxième alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

2 . Le changement d’usage

18. Constitue un changement d'usage d'un local destiné à l'habitation, au sens de l'article L. 631-7, alinéa 6, du code de la construction et de l'habitation, le fait, pour le propriétaire d'un local meublé à usage d'habitation, de le donner en location à deux reprises en moins d'un an, pour des durées respectives de quatre et six mois, inférieures à un an ou à neuf mois (v. en ce sens 3e Civ., 18 février 2021, pourvoi n° 19-13.191).

19. En l’espèce, les locaux sont réputés à usage d’habitation.

20. Le constat de l’agent assermenté du 28 juillet 2025 relève pourtant des annonces de location à courte durée sur le site Airbnb.fr à hauteur de 114, 308, 299, et 94 nuitées respectivement en 2021, 2022, 2023 et 2024.

21. Or, il ressort des éléments de la cause que pour chacune des années considérées les locations journalières via la plateforme Airbnb se sont cumulés à au moins deux reprises pour des périodes inférieures à un an et neuf mois.

22. Il ressort de ces éléments que du 1er janvier 2021 au 28 juillet 2025, le bien litigieux a été affecté à un usage commercial prenant la forme de locations de courte durée pour une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

23. Madame [H] [U] [Z] a donc enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation par ce changement d’usage.

3. Le montant de l’amende civile

24. Le montant de l'amende n'a pas seulement vocation à s'approcher du gain réel ou supposé de Madame [H] [U] [Z] par l’exploitation consécutive au changement d’usage mais à sanctionner une attitude incivique favorisant la conclusion de contrats portant sur des choses hors du commerce.

25. Il convient de rappeler que l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation répond à la volonté du législateur, qui a entendu faire du logement un bien de première nécessité et le droit à un logement décent, objectif protégé par la Constitution, de permettre à la puissance publique de préserver le parc locatif à usage d'habitation dans la capitale et les villes de forte tension immobilière, face au constat que, chaque année, des dizaines de milliers de logements sortent du circuit traditionnel de la location pour entrer dans celui de la location meublée de courtes durées.

26. Le montant de l’amende, doit donc être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

27. A ce titre, alors que la loi est désormais ancienne, Madame [H] [U] [Z] a choisi d’en ignorer l’application.

28. La date des manquements sera fixée par référence aux éléments de preuve développés lors de l’examen du changement d’usage.

29. Les revenus procurés sont réputés importants au regard du nombre de nuitées de location et estimés par la Ville de [Localité 1] à 44 010 euros sur la période considérée.

30. Aucun élément ne permet d’attester de la bonne foi de Madame [H] [U] [Z] alors qu’elle ne défend pas à la cause.

31. La situation personnelle et financière de Madame [H] [U] [Z] n’est pas éclairée par celle-ci en l’état des pièces versées aux débats.

32. Ces circonstances justifient le prononcé d’une amende civile de 46 000 euros.

II. Le surplus des demandes de la Ville de [Localité 1]

33. Malgré un courrier recommandé adressé le 5 mai 2025, Madame [Z] n’a pas communiqué les justificatifs demandés par la Ville de [Localité 1]. Selon l’article L. 651-4 du code de la construction et de l’habitation, encourt une amende civile de 2 250 euros quiconque ne produit pas dans les délais fixés les déclarations prescrites. Or, le courrier du 5 mai 2025 mentionne les articles L. 621-4, L. 651-6 et L. 651-7 du code de la construction et de l’habitation qui ne mentionnent aucun délai ni ne contiennent de dispositions impératives prévoyant les communications dont la Ville de [Localité 1] se prévaut.

34. La demande de la Ville de [Localité 1] est rejetée.

35. Madame [Z] n’a pas procédé à la communication du nombre de jours loués prévue au IV et au V de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme malgré le courrier en ce sens du 5 mai 2025.

36. Ces circonstances justifient le prononcé d’une amende civile de 5 000 euros au titre de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

III. Les demandes accessoires

37. La défenderesse, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer à la Ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué par le président du tribunal judiciaire de Paris, par jugement public, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [H] [U] [Z] à payer une amende civile de 46 000 euros, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 1], en application des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, s’agissant du bien situé [Adresse 3] (lot 37) à [Localité 4].

ORDONNE le retour à l’habitation du bien situé [Adresse 3] (lot 37) à [Localité 4], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai maximal de trois mois,

CONDAMNE Madame [H] [U] [Z] à payer une amende civile de 5 000 euros, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 1], en application de l’article L. 324-1-1 IV et V du code du tourisme, s’agissant du bien situé [Adresse 3] (lot 37) à [Localité 4],

REJETTE le surplus,

CONDAMNE Madame [H] [U] [Z] à payer à la Ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [H] [U] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 24 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Malik CHAPUIS