Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Monsieur [S] [J] Madame [X] [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08710 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA5DL

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 24 mars 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH [Adresse 1] représenté par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [J], [Adresse 2] comparant en personne

Madame [X] [J], [Adresse 3] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 janvier 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 mars 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 24 mars 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08710 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA5DL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet du 16 décembre 2021, l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [S] [J] et Mme [X] [J] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 620,84 euros.

Par actes de commissaire de justice du 2 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2948,60 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [J] et Mme [X] [J] le 3 juillet 2025.

Par actes de commissaire de justice du 17 septembre 2025, l'établissement public PARIS HABITAT OPH a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [S] [J] et Mme [X] [J] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50%, et des charges, subsidiairement à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3881,14 euros à titre de provision, 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation et de tout acte nécessaire. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 13 janvier 2026 l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 3580,56 euros arrêtée au 6 janvier 2026. Il considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience et déclare accepter le plan d'apurement de la dette proposé par les défendeurs.

M. [S] [J] et Mme [X] [J] reconnaissent le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 120 euros, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Décision du 24 mars 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08710 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA5DL

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 2 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2948,60 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 septembre 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2026, M. [S] [J] et Mme [X] [J] lui devaient la somme de 3580,56 euros, soustraction faite des frais de procédure. Décision du 24 mars 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08710 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA5DL

M. [S] [J] et Mme [X] [J] ont reconnu ce montant à l’audience. Ils seront solidairement - comme stipulé au contrat de bail - condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [J] et Mme [X] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [S] [J] et Mme [X] [J], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, sans nécessité d’énumérer l’ensemble des frais inclus aux dépens.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 décembre 2021 entre l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et M. [S] [J] et Mme [X] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 3 septembre 2025,

CONDAMNE solidairement M. [S] [J] et Mme [X] [J] à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 3580,56 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2026,

Décision du 24 mars 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08710 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA5DL

AUTORISE M. [S] [J] et Mme [X] [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 120 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [J] et Mme [X] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 septembre 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [J] et Mme [X] [J] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [S] [J] et Mme [X] [J] seront solidairement condamnés à verser à l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE in solidum M. [S] [J] et Mme [X] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 juillet 2025 et celui des assignations du 17 septembre 2025,

DÉBOUTE l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge