Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00786 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JH4O Section 3 VA République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, représentée par son représentant légal - dont le siège social est sis [Adresse 4] Représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41, substituée par Maître Thierry BURKARD, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [V] [O] [B] - demeurant [Adresse 5] Non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [O] [B] - demeurant [Adresse 5] Non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 09 Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Victor ANTONY, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2012, l'Office Public d'Aménagement et de Construction de [Localité 2], [Localité 2] Habitat, devenu l'OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat a donné à bail à M. [S] [O] [B] et Mme [V] [O] [B], qui se sont engagés solidairement, un appartement sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 416,63 € outre 257,62 € de provision sur charges.

Par un courrier en date du 28 septembre 2021, les locataires ont dénoncé le bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025 l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat a attrait M. [S] [O] [B] et Mme [V] [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : - condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 5 740,24 € au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens outre la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, l'OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat expose que M. [S] [O] [B] et Mme [V] [O] [B] ne se sont pas présentés au rendez-vous d’état des lieux de sortie de sorte qu’un constat par commissaire de justice a été réalisé en date du 14 février 2022, faisant état de dégradations.

L'affaire a été fixée à l'audience du 17 juin 2025 puis renvoyée à la demande du tribunal à l’audience du 9 décembre 2025.

Lors de cette audience, l'OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat, régulièrement représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation.

Régulièrement cités selon actes déposés en l’étude tant pour M. [S] [O] [B] que pour Mme [V] [O] [B], ceux-ci ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l'annexe au décret du 26 août 1987 établissant une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, il est indiqué que, s'agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, font notamment partie de cette liste le maintien en état de propreté, et les menus raccords de peintures et tapisseries.

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

Par ailleurs, s'il est constant que le locataire n'a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l'état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s'il ne résulte pas de sa négligence ou d'un défaut d'entretien.

En l'espèce, l'état des lieux d'entrée n’est pas produit aux débats.

Le logement est donc réputé avoir été donné en bon état.

L’état des lieux de sortie produit aux débats fait quant à lui état, outre un état de saleté, d’un appartement en état d’usage à l’exception de :

- chambre 1 : prise électrique dégradée : 1 cassée mur entoilage peinture : tâches et décollement - chambre 2 : interrupteur dégradé : présence peinture prise électrique : 2 cassées porte intérieure bois : dégradée volet roulant : dégradé : trou volet droit mur entoilage peinture : tâches - chambre 3 : prise électrique dégradée : 2 cassées fenêtre PVC dégradée : poignet HS porte intérieure bois : poignet HS sol lino dégradé : tâches - chambre 4 : appareillage électrique dégradé menuiserie dégradée porte fenêtre PVC dégradée porte intérieure bois dégradée réglette d’entrée d’air dégradée volet roulant dégradé : volet troué mur entoilage peinture : dégradé - cuisine : prise électrique dégradée : 3 dégradées manque cache prise cuisinière meuble sous évier 120 dégradé porte intérieure bois grippée mur entoilage peinture dégradé : trous et tâches sur un mur plomberie sanitaire dégradés bouchon / bonde évier manquant siphon évier dégradé pas raccordé revêtement de sol dégradé sol lino dégradé grosse brûlure - dégagement : mur peinture dégradé revêtement de sol dégradé sol lino dégradé - entrée : interphone dégradé : un bouton cassé placard bois dégradé : manque portes revêtement de sol dégradé sol lino dégradé - salle de bain : porte intérieure bois poignet HS peintures papiers peints dégradés mur entoilage peinture dégradé : tâches revêtement plafond dégradé : trous bouchons / bondes baignoire : manquant baignoire état d’usage habillage baignoire bois dégradé joint étanchéité baignoire dégradé joint étanchéité lavabo dégradé revêtement de sol dégradé sol lino dégradé - salle de séjour : appareillage éclairage manquant volet roulant manivelle HS peintures papiers peints dégradés mur peinture dégradé : trous et tâches revêtement plafond dégradé : tâches et trous.

L’ensemble de ces constatations est également relevé dans le constat effectué par commissaire de justice lequel relève en sus quelques encombrants.

Le demandeur produit par ailleurs plusieurs factures visant à débarrasser le logement, le nettoyer et à procéder aux réparations (électricité, peintures, menuiseries intérieures et extérieures, sols, visiophone, sanitaire…) pour un montant total de 7 549,51 €.

Les défendeurs ont occupé le logement pendant 10 ans.

Il convient dès lors de prendre en considération les réparations liées à la vétusté à l’exclusion des dégradations volontaires.

Il convient immédiatement de relever que le demandeur produit deux factures concernant l’enlèvement des encombrants, l’une pour un montant de 127,08 € TTC et l’autre pour un montant de 71,80 € TTC.

Aussi, seule la facture pour un montant de 71,80 € TTC est retenue.

Par ailleurs, compte tenu de la durée d’occupation des lieux et de la vétusté à retenir, la facture relative à la mise en peinture du logement et aux papiers peints est rejetée, soit le devis ADIT pour un montant de 1 293,35 € TTC.

S’agissant des sols en lino, matière fragile, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 70 % pour une occupation de 10 ans.

Ainsi, la facture relative au sol du logement, d’un montant de 1 224,04 € TTC, est retenue à hauteur de 367 € TTC.

S’agissant du visiophone, il convient de relever que l’état des lieux prévoit un interphone et non un visiophone. La somme forfaitaire de 50 € TTC sera dès lors retenue pour ce poste de réparation.

Enfin, s’agissant des sanitaires, un coefficient de vétusté de 50 % au regard de l’état des lieux de sortie et de la durée d’occupation du bien.

Ainsi, la facture JF2C, pour un montant de 916,39 € TTC est retenue à hauteur de 549 € TTC.

Par conséquent, les réparations locatives sont fixées aux sommes suivantes :

Débarras : 71,80 € TTC Nettoyage : 318,96 € TTC Électricité : 934,25 € TTC Menuiseries intérieures : 973,67 € TTC Sols : 367,00 € TTC Interphone : 50,00 € TTC Sanitaire : 458,19 € TTC menuiseries extérieures : 1288,18 € TTC

Total : 4 462,05 € TTC

Conformément au décompte produit par le demandeur il convient de déduire de ce montant le dépôt de garantie versé par les défendeurs, à hauteur de 416 €.

M. [S] [O] [B] et Mme [V] [O] [B] sont dès lors condamnés à verser au demandeur la somme de 4 046,05 € au titre des réparations locatives.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [S] [O] [B] et Mme [V] [O] [B] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

M. [S] [O] [B] et Mme [V] [O] [B] qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à l'OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat une somme qu’il est équitable de fixer à 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [S] [O] [B] et Mme [V] [O] [B] à payer à l'OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat la somme de 4 046,05 € (quatre mille quarante-six euros et cinq centimes), déduction faite du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE l'OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [O] [B] et Mme [V] [O] [B] à payer à l'OPH [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat une indemnité de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [O] [B] et Mme [V] [O] [B] aux entiers dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 mars 2026, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Victor ANTONY, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,