Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 2] JUGEMENT DU 20 Mars 2026

N° RG 25/10756 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L7RV

Jugement du 20 Mars 2026 N°: 26/324

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[T] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à OPH ARCHIPEL HABITAT COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Mars 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 23 Janvier 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Mme [S] [G], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [T] [D] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2021, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [T] [D] sur des locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 366,49 euros et d’une provision pour charges de 55,59 euros.

Par actes sous seing privé du 8 juin 2015, ARCHIPEL HABITAT a également loué à M [T] [D] deux box n°10 et 12 situés [Adresse 6] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2364,41 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [D] le 4 août 2025.

Par assignation délivrée le 10 décembre 2025, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 5327,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,les loyers dus du 2 décembre 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

prétentions et moyens des parties

À l'audience du 23 janvier 2026, l'établissement ARCHIPEL HABITAT, régulièrement représenté, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 janvier 2026, s'élève désormais à 5889,75 euros. Il indique que le locataire n’a effectué aucun règlement depuis le 13 mai 2025 et qu’il a agressé verbalement un agent d’ARCHIPEL HABITAT, si bien qu’il s’oppose à tout délai de paiement.

M. [T] [D], comparant en personne, expose avoir de nombreux problèmes de santé et des ressources constituées d’une pension de retraite annuelle de 10.361 €, parfois complétée par des revenus provenant de son activité professionnelle. Il montre sa volonté de rester dans le logement, sollicite des délais de paiement avec la possibilité de se maintenir dans les lieux et précise qu’il envisage de reprendre les paiements à compter du mois de février 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 1er août 2025, M. [T] [D] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 2364,41 euros qui y était mentionnée.

L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 janvier 2026, M. [T] [D] lui devait la somme de 5889,75 euros, soustraction faite des frais de procédure. La dette locative est donc de plus en plus importante.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5327,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [T] [D] et son expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [T] [D] a indiqué qu’il devrait reprendre le travail et le paiement de ses échéances à compter du mois de février 2026. Il a démontré, par le passé, être en capacité de réduire significativement sa dette. Le seul fait qu’un agent d’ARCHIPEL HABITAT ait porté plainte contre lui, sans qu’il n’y ait, pour l’instant de suites connues à cette plainte, ne saurait exclure l’octroi à M [D] de délais de paiement.

Dans ces circonstances, M [D] sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 562,21 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

2.Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, étant donné que des délais de paiement sont accordés au locataire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, laquelle sera donc maintenue.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] [D] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 5889,75 euros (cinq mille huit cent quatre-vingt-neuf euros et soixante-quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5327,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [T] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 8 octobre 2021 ainsi que des deux baux conclus le 8 juin 2015, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE M. [T] [D] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT le solde de la dette locative,

AUTORISE l'établissement ARCHIPEL HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [T] [D] à verser à l'établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Et en toute hypothèse,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [D] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 10 décembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge