Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : 01 48 96 11 43 @ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11805 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4DCN

Minute : 26/00235

PMM

S.A. CDC HABITAT SOCIAL Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

C/

Madame [I] [R]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Gaëlle LE DEUN Copie délivrée à : Mme [I] [R] Préfecture de la Seine [Localité 2]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX-NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX

par Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 08 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette audit siège représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [I] [R], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2016, la société OSICA devenue la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [H] [L] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4].

Par un acte sous seing privé en date du 19 février 2019, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [H] [L] un parking extérieur n°108 situé au sein de la [Adresse 5].

Suivant une ordonnance de protection en date du 9 août 2023, Mme [I] [R] s’est vu attribuer la jouissance du domicile conjugal pour une durée de six mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [H] [L] le 19 juillet 2024.

En date du 11 mars 2025, Monsieur [H] [L] a été assigné en acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [H] [L] est décédé le 12 mars 2025, suite à son décès Mme [I] [R] s'est maintenue dans les lieux et ces derniers n’ont pas été restitués au bailleur.

En date du 6 août 2025, par courrier, la SA CDC HABITAT SOCIAL a invité Mme [I] [R] à fournir les justificatifs relatifs à sa situation et son maintien dans les lieux. Ce courrier est resté sans réponse de la part de Mme [I] [R].

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, a fait assigner Mme [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS aux fins de : Constater que Mme [I] [R] occupe sans droit ni titre le logement situé [Adresse 4] ainsi que l’emplacement de stationnement qui étaient loués à M. [H] [L] ; Prononcer la résiliation des baux par application des dispositions des articles 1728 et 1741 du Code Civil ; Ordonner à la défenderesse de quitter et rendre libres de sa personne, de sa famille et de tous occupants de son chef, les locaux qu’elle occupe saint droit ni titre, sinon et faute par elle de ce faire, voir dire qu’elle en sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef, par tous moyens et voies de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est ; Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L-433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; Condamner la défenderesse à payer à la société requérante la somme actualisée de 2. 792, 97 euros, au titre des indemnités d’occupation, loyers et charges impayés suivant compte arrêté au 22 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse ; La condamner enfin à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; Condamner la défenderesse en tous les dépens. Bien que convoquée par assignation délivrée à étude, Mme [I] [R] ne comparaît pas.

Un diagnostic social et financier a été réalisé et lu à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

Par note en délibéré autorisée, la SA CDC HABITAT SOCIAL a adressé à la juge un décompte actualisé de la dette. Aucune reprise des paiements avant l’audience n’y figure, le dernier versement ayant été effectué en novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [I] [R] [K] n’ayant pas comparu, la décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

SUR LA RESILIATION DU BAIL L'article 1227 du code civil précise que "La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice." et l'article 1228 du même code prévoit que "Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.".

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévus à l'article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9".

Par ailleurs, selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : -au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; -au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier ».

Ce transfert est automatique dès l’instant où les personnes concernées remplissent les conditions.

En l’espèce, aucun procès-verbal de constat n’est fourni. Pour autant, l’ordonnance de protection attribuant la jouissance du domicile conjugal à Mme [I] [R], il y a lieu de considérer qu’elle l’occupe effectivement depuis le 9 août 2023. Il ressort des décomptes fournis que la dette locative est postérieure à cette période, et ce alors que [I] [R] était dans les lieux.

Aucune demande de transfert de bail n’a été portée à la connaissance de la bailleresse ou de la juge des contentieux de la protection.

Ne rapportant pas la preuve de la cohabitation de la défenderesse avec le défunt depuis au moins un an à la date du 12 mars 2025, il y a lieu de considérer que le bail a pris fin avec le décès du locataire en titre ce même jour.

Mme [I] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester cela.

Mme [I] [R] est donc occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [I] [R] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA CDC HABITAT SOCIAL, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [I] [R].

SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 mars 2025 et Mme [I] [R] est dans les lieux depuis le 9 août 2023. Mme [I] [R] est occupant sans droit ni titre à compter du 12 mars 2025.

Le bailleur social produit un décompte selon lequel elle reste devoir la somme de 3. 367, 26 euros, au 8 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, hors frais de procédure.

Elle sera donc condamnée à la régler à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL.

Elle sera également condamnée à lui régler les indemnités d’occupation impayées échues entre le 1er janvier 2026 et le 18 février 2026.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat de bail n’avait pas été résilié, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

SUR LES AUTRES DEMANDES Mme [I] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de rejeter la demandée formée par la SA CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE que Mme [I] [R] est occupante sans droit ni titre depuis le 12 mars 2025 :

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 15 septembre 2016, entre la société OSICA et M. [H] [L] concernant le bien sis [Adresse 4] ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 19 février 2019, entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et M. [H] [L] concernant un parking extérieur n°108 situé au sein de la [Adresse 5] ; ORDONNE en conséquence à Mme [I] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [I] [R] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Mme [I] [R] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3. 367, 26 euros, au 8 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, correspondant aux loyers et indemnités d'occupation impayées ;

CONDAMNE Mme [I] [R] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL les indemnités d’occupation impayées échues entre le 1er janvier 2026 et le 18 février 2026 ;

CONDAMNE Mme [I] [R] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 19 février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de condamnation de Mme [I] [R] à verser à la SA DCD HABITAT SOCIAL une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [R] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-[Localité 3] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 19 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière La juge des contentieux de la protection