Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 26/51202 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBVBJ

N° : 2

Assignation du : 12 Février 2025

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 20 mars 2026

par Nadja GRENARD, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE

La société CBCP [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Maître Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS - #E0960

DEFENDERESSE

La société GROUPE WS [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Maître Olivier JACQUIN, avocat au barreau de PARIS - #E1932

DÉBATS

A l’audience du 02 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Nadja GRENARD, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 6 janvier 2022, la société CBCP SAS a donné à bail commercial à la société GROUPE WS, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de dix années à compter du 10 janvier 2022 et moyennant un loyer annuel en principal hors taxe et hors charges de 55.000 € payable trimestriellement terme à échoir avec indexation annuelle et un dépôt de garantie de 18.344 €.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par expoit de commissaire de justice du 5 décembre 2025, un commandement de payer la somme principale de 28 080,65 € au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 28 novembre 2025 et visant la clause résolutoire.

Selon exploit de commissaire de justice du 22 décembre 2025, la société Groupe WS a assigné au fond la société CBCP SAS devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition à commandement de payer sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire à effet du 5 janvier 2026 et l'octroi d'un délai de 24 mois de délais pour régler sa dette locative en sus des loyers et charges courants.

Par exploit délivré le 12 février 2026, la société CBCP a assigné la société GROUPE WS devant le président du Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 5 janvier 2026 et de paiement d'une provision de 34.505,07 € au titre de l'arriéré de loyer majorée de la clause pénale.

L'affaire a été retenue à l'audience du 2 mars 2026.

A l'audience du 2 mars 2026, la société CBCP, représentée par son conseil, a, selon conclusions préalablement communiquées par voie électronique le 27 février 2026, visées et soutenues oralement, sollicité de :

• constater l'acquisition de la clause résolutoire par effet des termes du commandement de payer du 5 décembre 2025 ;

• condamner la société GROUPE WS à lui payer une somme de 29.938,30 € TTC, loyer et provision arrêtée au 26 février 2026 et ordonner que ce règlement interviendra selon un échéancier de 12 mois payable en onze mensualités de 2.500 €, et une douzième mensualité correspondant au solde de la somme due, soit 2.438,30 € à compter du 1er avril 2026 et au plus tard le 10 de chaque mois ; en sus des loyers et charges courants à compter de l'échéance du 1er avril 2026, la dernière échéance devant être réglée au plus tard le 10 mars 2027 ;

• ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ; • ordonner, à défaut de respect des échéances dues dans le délai accordé et/ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants et après une mise en demeure par lettre RAR adressée à la société GROUPE WS et par courriel à l'adresse [Courriel 1] et [Courriel 2] à payer sous 15 jours restée vaine : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement et intégralement exigible ; - la clause résolutoire reprendra son plein effet ; - le dépôt de garantie de 18.334 € restera acquis au bailleur ; - faute de départ volontaire des lieux loués, la société BCP pourra procéder à l'expulsion de la société GROUPE WS et de tous occupants de son chef des loaux situés [Adresse 3], à [Localité 3] et ce en la forme ordinaire des expulsions dans le mois de la signification de l'ordonnance à intervenir ; ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, - le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - la société GROUPE WS jusqu'à la libération effective des lieux, devra payer à la société CBCP une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi; • laisser les dépens à la charge de chacune des parties • rappeler que l'exécution provisoire est de droit

La société GROUPE WS, représentée par son conseil, a, selon conclusions préalablement communiquées par voie électronique le 27 février 2026, visées et soutenues oralement, formé des prétentions identiques.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux conclusions visées à l'audience et aux notes d'audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties stipule, à son article 24 “clause résolutoire” que “Il est expressément covenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou indemnité d’occupation et accessoire à son échéance, du dépôt de garantie versé lors de la conclusion des présentes et revenu impayé, du complément de dépôt de garantie, des rappels de loyers consécutifs à la fixation judiciaire du prix du loyer ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, sans qu’il soit besoin d’autres formalités judiciaires qu’une simple ordonnance de référé pour, si besoin était, contraindre le PRENEUR à quitter les lieux et ordonner la vente des mobiliers et marchandises, ce, nonobstant toutes offres et conciliations ultérieures ; dans ce cas, les loyers versés d’avance ainsi que le dépôt de garantie resteraient acquis au BAILLEUR à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment sde la sortie des lieux, du prix des réparations locatives et sous réserve de tous autres droits et actions.”

Le commandement du 5 décembre 2025 a été délivré pour une somme de 28.080,65 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois d’octobre 2025, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025.

Le commandement vise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et fait état de la possibilité pour le bailleur de s'en prévaloir, ainsi que des dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 1° du code de commerce.

Il n'est pas démontré que ses causes auraient été régularisées dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 5 janvier 2026 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du Code de commerce, le juge, saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peut accorder des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, suivant leurs conclusions concordantes, les parties s’accordent sur l’octroi de délais afin de tenir compte des difficultés financières du preneur.

A défaut de respecter les délais de paiement octroyés et décrits dans le présent dispositif et conformément à l’accord des parties, il convient de dire que la clause résolutoire sera acquise et le preneur redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération des lieux.

Par ailleurs, les parties s’accordent en cas de non-respect de ces délais de paiement sur le non-remboursement du dépôt de garantie par le bailleur, selon les termes décrits dans le présent dispositif.

II- Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Après examen du décompte locatif actualisé arrêté au au 26 février 2026 et en l'absence de contestation dudit montant par la défenderesse, la créance n'apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement d'une provision de 29.938,30 € TTC au titre des loyers et provisions sur charges impayés

Dès lors il convient de condamner la société GROUPE WS à payer à la société CBCP la somme de 29.938,30 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte locatif actualisé arrêté au au 26 février 2026.

Les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement en douze terme, onze égaux (2.500 €) et un dernier terme final de 2.438,30 €, suivants les modalités décrites dans le présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Les parties indiquant avoir décidé de conserver chacune les frais et dépens engagés, il y a lieu de statuer en ce sens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial du 6 janvier 2022 sont réunies à compter du 5 janvier 2026 ;

Condamnons la société GROUPE WS à verser à la société CBCP la somme de 29.938,30 € T.T.C. (vint-neuf-mille-neufcent-trente-huit euros et trente centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur charges impayés, selon décompte arrêté au 26 février 2026 ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en 12 mensualités, soit onze mensualités d’un montant égal de 2.500 € (deux-mille-cinq-cents euros) et une mensualité finale de 2.438,30 € (deux-mille-quatre-cent-trente-huit euros et trente centimes), en sus du loyer et des charges courantes, le premier versement devant être effectué à compter du 1er avril 2026 et au plus tard le 10 de chaque mois, la dernière échéance devant être réglée au plus tard le 10 mars 2027 ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule échance destinée à apurer la dette à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra exigible après l'envoi d'une mise en demeure par lettre RAR adressée à la société GROUPE WS et par courriel à l'adresse [Courriel 1] et [Courriel 2] à payer sous 15 jours restée vaine, la clause résolutoire reprendra ses effets;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti à la société GROUPE WS portant sur des locaux situé [Adresse 3] à à [Localité 3] ;

Disons qu’en ce cas, le dépôt de garantie d’un montant de 18.334 € restera acquis à la société CBCP;

Autorisons en ce cas l'expulsion de la société GROUPE WS et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons en ce cas la société GROUPE WS à payer à la société CBCP une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours,avec indexation, tels que prévus par le bail s'il n'avait pas été résilié et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à la libération effective des lieux,

Disons que chaque partie conserve la charge des frais et dépens qu’elle a exposés ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire

Fait à Paris le 20 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Nadja GRENARD