Demande en paiement des charges ou des contributions

Ordonnance de référé du 06 Mars 2026 - N° RG 25/00258 - N° Portalis DB3W-W-B7J-FMLD Page sur

Ordonnance du : 06 Mars 2026

N°Minute : 26/00016

AFFAIRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE H ELICONIAS [Z]

C/

[L] [U]

Ordonnance notifiée le :

-

à AVOCAT :

SELARL PAYEN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POINTE A PITRE

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Mars 2026

N° RG 25/00258 - N° Portalis DB3W-W-B7J-FMLD

Nous, Sabine CRABOT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assistée de Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE HELICONIAS FRANGIPANIERS, sis au lieudit Salle d’Asile - 97139 LES ABYMES - , représenté par son Syndic en exercice, la Société ANTILLAISE DE GESTION IMMOBILIERE ET TRANSACTION (AGIT), Société par Actions Simplifiée, au capital de 40.000 Euros, immatriculée au RCS de POINTE A PITRE sous le numéro 397 467 200, dont le siège social est sis Carrefour Cora, rue P. Valentino - Bas-du-Fort - 97190 LE GOSIER , agissant elle même poursuites et diligences de son Président domicilié es qualité audit siège.

Représenté par Maître Olivier PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [L] [U], né le 07 Août 1973 à NANTES, de nationalité Française, demeurant 2 Chemin de la Grâce de Dieu - 91310 LINAS

Non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

*** Débats à l'audience du 12 décembre 2025 Date de délibéré indiquée par le Président le 06 février 2026 Date de délibéré prorogé 06 mars 2026 Ordonnance rendue le 06 mars 2026

***

EXPOSE DU LITIGE,

M. [H] [L] [U] est propriétaire des lots n°71 et n°210 au sein de la Résidence HELICONIAS FRANGIPANIER située lieu-dit SALLE D'ASILE à LES ABYMES (97139).

Par acte de commissaire de justice du 6 aout 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence HELICONIAS FRANGIPANIERS, représenté par son syndic la Société ANTILLAISE DE GESTION IMMOBILIERE ET TRANSACTION (AGIT), a fait assigner M.[H] [L] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins d'obtenir sa condamnation au payement des sommes provisionnelles de : - 8 485,54 € au titre des charges dues au 1er octobre 2024, outre les intérêts dus depuis la mise en demeure du 27 avril 2022, - 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le cout du commandement de payer d'un montant de 169,48 €.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte de citation pour un exposé exhaustif des moyens invoqués au soutien des demandes.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à l'étude, M. [U] n'a pas constitué avocat, ni ne s'est fait représenter, de sorte que la présente ordonnance sera réputée contradictoire.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 12 décembre 2025, date à laquelle le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé RESIDENCE HELICONIAS FRANGIPANIERS, représenté par son Syndic, la Société ANTILLAISE DE GESTION IMMOBILIERE ET TRANSACTION (AGIT), a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et déposé son dossier de plaidoirie.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe, la requérante régulièrement avisée, lequel a été prorogé et rendu le 6 mars 2026 en raison d'une surcharge d'activité du magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur l'absence de comparution de M. [U]

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile,« Si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. ».

M. [U] ayant régulièrement été cité par acte signifié selon les modalités de l'article 658 du code de procédure civile, et dans les délais suffisants, il y a lieu de statuer sur les prétentions du requérant.

Sur la provision au titre des charges exigibles

Aux termes de m'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que : - les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ; - pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d'exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l'exécution des travaux.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement à l'encontre de M. [U] de la somme de 8 485,54 € correspondant à un arriéré de charges et de provisions exigibles, augmenté de divers frais, concernant la période du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2024 selon le relevé de compte communiqué arrêté au 1er octobre 2024.

Il est notamment produit aux débats : - un acte de vente établissant la qualité de propriétaire de M. [U] sur les lots n°71 et n°210 de l'immeuble cadastré commune de LES ABYMES, - le contrat de syndic, - les procès-verbaux des assemblées générales du 12 mai 2021, du 6 juillet 2022, du 19 juin 2023, du 16 mai 2024 et du 18 mars 2025, avec les convocations aux dites assemblées adressées en lettre recommandé avec accusé de réception, portant vote des budgets et approbation des comptes pour les années 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 - les différents appels de fonds provisionnels pour les exercices de 2021 à 2024, - la répartition des charges des exercices 2021 à 2024, - les relevés de compte de M. [U] couvrant les périodes allant du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2024, - copie de la mise en demeure de payer la somme de 7543,57 € envoyée par LRAR le 27 avril 2022, de la mise en demeure de payer la somme de 7544,53 € envoyée par LRAR 01 juin 2022, de la mise en demeure de payer la somme de 8529,90 € envoyée par LRAR le 16 décembre 2024 - le commandement de payer la somme de 7961,74 € signifié le 22 aout 2022, - le jugement du Pole de Proximité du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 10 mars 2021 ayant condamné M. [U] à payer au syndicat de copropriétaires FRANGIPANIER HELICONIAS la somme de 1615,44 € arrêté au 31 décembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2019 sur la somme de 647,74 € et du 16 juin 2020 pour le surplus.

Le décompte arrêté au 1er octobre 2024 fait ressortir un total de charges et de frais de 8485,54€, montant que le défendeur, qui n'a pas comparu, ne conteste pas, ne rapportant pas la preuve du règlement des charges réclamées.

Cependant, il appert que ne se trouve pas versés aux débats les appels de fonds de l'exercice 2020.

Ordonnance de référé du 06 Mars 2026 - N° RG 25/00258 - N° Portalis DB3W-W-B7J-FMLD Page sur La somme afférente à cette période se trouvant injustifiée sera déduite de la dette. Cette dernière sera donc ramenée à 7 338,03 € (8 485,54-1 147,51).

Le décompte du syndicat inclut également divers frais de (mise en demeure, commandement de payer et transmission dossier avocat).

A cet égard, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile. Il s'ensuit que le syndicat n'est pas fondé à réclamer le remboursement de la totalité des frais de relance et mises en demeure qu'il a multipliés inutilement.

L'envoi d'une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic. Les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic. Il convient donc de ramener ce poste de frais à la somme non sérieusement contestable de 6 € x 1 lettre justifiée.

Enfin, l'étude du dossier contentieux et la transmission du dossier à l'avocat n'implique aucune diligence exorbitante de sa mission d'administration de la copropriété, de sorte qu'elle n'est source d'aucun frais nécessaire au sens de l'article 10-1 précité.

Il ne sera pas fait droit à la demande concernant les frais d'étude contentieux et de dossier assignation.

En conséquence, seront retranchées de la provision sollicitée les sommes suivantes : - 44,36 € au titre des frais de mise en demeure du 27 avril 2022 - 18,59 € au titre des frais de mise en demeure du 01 juin 2022 - 169,48 € au titre du commandement de payer du 22 aout 2022 - 309,59 € au titre des frais de transmission de dossier à l'avocat du 29 juillet 2024, soit la somme globale de 542,02 €.

Il résulte de ce qui précède que la créance se trouve établie pour un montant non sérieusement contestable de 6 796,01 € correspondant à l'arriéré exigible au 1er octobre 2024, outre la somme de 6 € au titre des frais justifiés soit un total de 6 802,01 €.

En conséquence, M. [U] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence FRANGIPANIER HELICONIAS la somme provisionnelle totale de 6802,01 € au titre de l'arriéré de charges exigibles arrêté au 1er octobre 2024 et des frais de recouvrement, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 avril 2022 sur la somme de 3364,83 € et à compter de l'assignation pour le surplus, le requérant étant invité à mieux se pourvoir (au fond) s'agissant du solde de la dette réclamée.

Sur les demandes accessoires

En vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.

L'équité commande en outre de condamner M. [U] à payer au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [U], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer d'un montant de 169,48 €,

Il est rappelé enfin que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS, Nous, Juge des Référés, statuant en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et rendue publiquement par sa mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS M. [H] [L] [U] à payer au le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Résidence HELICONIAS FRANGIPANIER, représenté par son syndic la Société ANTILLAISE DE GESTION IMMOBILIERE ET TRANSACTION, la somme provisionnelle de de 6 802,01 € au titre des charges de copropriété et frais justifiés dus à la date du 1er octobre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 avril 2022, sur la somme de 3364,83 € et à compter de l'assignation pour le surplus ;

CONSTATONS l'existence d'une contestation sérieuse pour le surplus des charges et frais réclamées ;

INVITONS en conséquence le Syndicat des copropriétaires de la Résidence FRANGIPANIER HELICONIAS, représenté par son syndic la Société ANTILLAISE DE GESTION IMMOBILIERE ET TRANSACTION, à mieux se pourvoir de ces chefs ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [L] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence FRANGIPANIER HELICONIAS, représenté par son syndic la Société ANTILLAISE DE GESTION IMMOBILIERE ET TRANSACTION, la somme de 800 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [L] [U] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer d'un montant de 169,48 € ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,