Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

N° RG 24/01658 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MSD7

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM [Adresse 1] [Localité 1]

[Localité 2] Civil N° RG 24/01658 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MSD7

Minute n°

copie exécutoire le 17 mars

2026 à :

- Me Sylvie DE SOUSA

- Me Jean-Emmanuel MEDINA

pièces retournées

le 17 mars 2026

Me Sylvie DE SOUSA Me Jean-emmanuel MEDINA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 MARS 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [C] né le 29 Mars 1974 à [Localité 3] (ALGERIE) demeurant [Adresse 2] représenté par Me Sylvie DE SOUSA, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [Y] né le 03 Avril 1965 à [Localité 4] demeurant [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Me Jean-Emmanuel MEDINA, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection Ophélie PETITDEMANGE, Greffier Elisa WITTENMEYER, Greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

Audience publique du 02 Décembre 2025 Délibéré prorogé le 03 Mars 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort, Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er juillet 2021, Monsieur [R] [Y] a donné à bail à Monsieur [T] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (2ème étage) à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 605 € et 45 € de provision sur charges.

Un arrêté d’insalubrité a été rendu par le Préfet du Haut-Rhin en date du 25 juin 2021, relatif au logement objet du contrat de location.

L’[Localité 7] a réalisé un rapport de contrôle le 23 mars 2023 dont il ressort que les travaux requis pour la mise en conformité du logement n’avaient pas été réalisés ou alors réalisés partiellement par le bailleur.

Monsieur [T] [C] a adressé au bailleur un courrier recommandé avec accusé de réception du 20 mai 2023.

Monsieur [T] [C] a quitté le logement le 22 décembre 2023 et un état des lieux de sortie a été réalisé le jour même.

Une plainte a été déposée par Monsieur [R] [Y] à l’encontre de Monsieur [T] [C] le 15 février 2024 pour des faits de dégradation dans l’appartement, et également pour des faits de vol dans des garages.

Par acte de Commissaire de justice en date du 21 février 2024, Monsieur [T] [C] a fait assigner Monsieur [R] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de condamnation à la restitution des loyers versés et également aux fins de condamnation au paiement de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2024, et renvoyée à plusieurs reprises.

À l’audience du 2 décembre 2025, Monsieur [T] [C], représenté par son Conseil, reprend ses conclusions du 2 juin 2025 et demande, sous exécution provisoire :

Sur la demande in limine litis, De constater qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer ;De débouter Monsieur [R] [Y] de ses fins et conclusions ; Au fond, De déclarer sa demande recevable et bien fondée ;De condamner Monsieur [R] [Y] au paiement de la somme de 12 705 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mai 2023 ;De le condamner au paiement d’une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;De le condamner au paiement d’une somme de 1 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Le Conseil de Monsieur [T] [C] précise, à la [Localité 8], réfuter toutes les pièces, notamment les attestations à l’encontre de son mandant, ces documents étant établies dans un contexte de mauvaise foi. Monsieur [T] [C] se fonde sur le rapport de l’[Localité 7], de l’HES et les courriers de la Caisse d’Allocations Familiales. Le Conseil de Monsieur [T] [C] précise également que les faits « au pénal » n’ont rien à voir avec le logement.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de Monsieur [T] [C]. Monsieur [R] [Y], représenté par son Conseil, reprend ses conclusions du 17 octobre 2025, et demande :

In limine litis, De déclarer sa demande recevable et bien-fondée ;D’ordonner in limine litis de suspendre la présente instance dans l’attente de l’achèvement de l’enquête préliminaire actuellement ouverte, suite à la plainte déposée le 18 février 2024 ; Au fond, De débouter Monsieur [T] [C] de l’intégralité de ses demandes De dire que les détériorations de logement qui ont conduit à l’insalubrité dudit logement sont le fait de Monsieur [T] [C] ; En conséquence, De rejeter les demandes de Monsieur [T] [C] ; En tout état de cause, De condamner Monsieur [T] [C] au paiement d’une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le Conseil de Monsieur [R] [Y] précise, à la [Localité 8], produire de nouvelles attestations car les premières n’étaient pas « conformes ». S’agissant de la plainte déposée à l’encontre du demandeur pour dégradations, elle justifie le sursis à statuer.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de Monsieur [R] [Y].

L'affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026. Le délibéré a été prorogé au 17 mars 2026.

MOTIFS

SUR LA DEMANDE DE SURSIS À STATUER

Il ressort de l’article 378 du Code de procédure civile que : « La décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine ».

En l’espèce, Monsieur [R] [Y] sollicite un sursis à statuer, et ce dans l’attente de l’issue de la procédure pénale suite à la plainte qu’il a déposée à l’encontre de Monsieur [T] [C] pour des faits de dégradations commis dans le logement et également pour des faits de vol commis dans deux garages.

Or, les faits de dégradations allégués et les faits de vol allégués sont sans incidence sur l’insalubrité alléguée par Monsieur [T] [C], de sorte que la demande de sursis à statuer sera rejetée.

AU FOND

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et des loyers Il ressort de l’article L 521-2 du Code de la construction et de l’Habitation que : « I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable… ».

L’article 1302 du Code civil dispose : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution… ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat par Monsieur [T] [C] qu’un arrêté préfectoral d’insalubrité a été rendu le 25 juin 2021 s’agissant du logement objet du contrat de location. Monsieur [R] [Y], propriétaire des lieux ne peut prétendre ne pas en avoir eu connaissance, ce document lui ayant été notifié et ayant également été affiché sur l’immeuble. IL ressort également du courrier adressé au locataire que de multiples relances ont été adressées à Monsieur [R] [Y]. Or, même si des travaux ont été réalisés par le bailleur dans le logement, Monsieur [T] [C] verse également au débat un rapport de contrôle de l’[Localité 7] du 23 mars 2023 dont il ressort que les travaux permettant de rendre le logement décent n’ont pas été réalisés, ou alors partiellement. Ainsi, il est relevé que : Les cause de l’humidité dans le logement n’ont pas été recherchées,Que des dispositifs de ventilation conformes n’ont pas été installés,Qu’il n’a pas été possible de vérifier si le conduit de raccordement de la chaudière a été doté d’une virole d’étanchéité ;Le certificat d’étanchéité et de ramonage du conduit de fumée sur lequel est raccordée la chaudière n’a pas été transmis ;Qu’il n’a pas été procédé à la réparation du radiateur non fonctionnel de la chambre. L’ensemble de ces griefs ne relèvent pas des seules modalités d’occupation du logement par Monsieur [R] [Y], de sorte que Monsieur [R] [Y] ne saurait reprocher à Monsieur [T] [C] d’être à l’origine des éléments d’insalubrité du logement. Au demeurant, même si Monsieur [R] [Y] indique qu’il a fait réaliser des travaux, ainsi qu’il en justifie dans son annexe 2, ces travaux étaient manifestement des travaux relatifs aux éléments décoratifs du logement (peinture, revêtement de sol, …), et n’étaient nullement relatifs aux causes d’insalubrité indiquées dans l’arrêté préfectoral et dans le rapport de contrôle du 23 mars 2023.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [Y] à verser à Monsieur [T] [C] une somme de 12 705 € représentant la restitution du dépôt de garantie de 605 €, outre vingt mois de loyer.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, le courrier du 20 mai 2023 ne pouvant être considéré comme étant une mise en demeure, faute de précision.

N° RG 24/01658 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MSD7

Sur la demande de dommages et intérêts Il ressort de l’article 1231-1 du Code civil que : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, Monsieur [T] [C] sollicite un montant de 5 000 € de dommages et intérêts au motif du préjudice subi par son enfant du fait des effets sur son état de santé de l’insalubrité du logement, des frais de déménagement, des tracasseries pour trouver un nouveau logement et du préjudice moral subi.

Il y a lieu d’allouer à Monsieur [T] [C] un montant de 2 500 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [R] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [C], Monsieur [R] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de Procédure civile, la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de sursis à statuer formée par Monsieur [R] [Y] ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à verser à Monsieur [T] [C] la somme de 12 705 € au titre de la restitution du dépôt de garantie et des loyers, en raison de l’indécence du logement sis [Adresse 4] (2ème étage) à [Localité 6] loué selon contrat de bail du 1er juillet 2021, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à verser à Monsieur [T] [C] la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à verser à Monsieur [T] [C] une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge