Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

5AE Minute N°

N° RG 25/00558 - N° Portalis DB3J-W-B7J-G2JF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 MARS 2026

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE [Q]

DEMANDEURS

Monsieur [X] [M] [I] né le 04 Septembre 1952 à [Localité 1], et Madame [Y] [Z] [J] [I] NEE [D] née le 24 Juillet 1957 à [Localité 2], demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [G] [N] demeurant [Adresse 2]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 06 FEVRIER 2026, DATE PROROGEE AU 13 FEVRIER 2026, PUIS 13 MARS 2026

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 10 janvier 2023, M. [X] [I] a donné à bail à Mme [G] [N] une maison d’habitation située à [Localité 3], [Adresse 3], pour un loyer mensuel alors fixé à 620 € augmenté de 45 € à titre de provision à valoir sur les charges locatives. Un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal a été versé à la conclusion du bail. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 10 janvier 2023. Par lettre du 1er septembre 2024, Mme [G] [N] a donné congé, avec préavis d’un mois, indiquant avoir obtenu un contrat de travail à [Localité 4]. M. [X] [I] a repris possession des lieux le 3 octobre 2024 en récupérant les clefs de la maison dans la boîte aux lettres. L’assureur protection juridique de M. [X] [I] a adressé une mise en demeure à Mme [G] [N] pour obtenir le paiement de la somme de 3 826,60 € au titre de réparations locatives ; par ailleurs, une tentative de médiation a été refusé en date du 4 mars 2025.

*

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, M. [X] [I] et Mme [Y] [D] épouse [I] ont fait assigner Mme [G] [N] pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - arriéré de loyers : 951,75 € - coût des reprises : 3 901,82 €. Ils ont également réclamé la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leur action, M. [X] [I] et Mme [Y] [D] épouse [I] font valoir : - qu’à l’entrée de Mme [G] [N] dans les lieux la maison était en bon état ; - que les loyers ont cessé d’être payés depuis janvier 2024, et que déduction faite des sommes perçues au titre des APL et de leur assureur, le solde impayé est de 1 589 € dont il convient de déduire celle de 665 € au titre du dépôt de garantie qu’ils ont conservé, en sorte que leur créance de loyers est de 924 € ; que compte tenu des régularisations de charges, leur demande de loyers et charges impayés se monte à 951,75 € ; - que lors de la reprise des lieux, il a été constaté que le logement a été laissé dans un état d’insalubrité, avec en outre des dégradations nécessitant la réalisation de travaux de reprise à hauteur de 3 901,82 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement d’arriérés de loyers L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte des explications données à l’appui de l’assignation, qui n’ont pas fait l’objet de contradiction de la part de Mme [G] [N], que les loyers, d’un montant de 665€ charges comprises, n’ont pas été payés, ou seulement partiellement, depuis le 1er janvier 2024 jusqu’à la restitution des lieux, alors qu’elle aurait dû payer 5 985 € ; que durant cette période, les bailleurs ont perçu 3 054 € de la CAF, 314 € de l’assureur PACIFICA et 1 028 € de la part de leur locataire, en sorte qu’il subsiste un solde impayé de 1 589 €. Par ailleurs, M. [X] [I] et Mme [Y] [D] épouse [I] ont produit aux débats les factures d’eau et les justificatifs de taxes d’ordures ménagères : il ressort de la production de ces pièces que Mme [G] [N] reste redevable de la somme de 27,75 € par compensation entre le montant des charges payées (135 €) et le montant de celles qui sont récupérables (167,75 €). Mme [G] [N] est par conséquent redevable des sommes suivantes: - loyers impayés : 1 589 € - régularisation des charges : 27,75 € - déduction du dépôt de garantie conservé par les bailleurs : - 665 € soit au total 951,75 €. Elle sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur la demande afférente aux réparations locatives L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux. Selon l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Un constat de commissaire de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties ; a contrario, un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire (Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 novembre 2023, 22-19.422). En l’espèce, il convient de relever que le congé a été donné à effet du 1er octobre 2024, et que dès le 3 octobre 2024, M. [X] [I] a récupéré les clefs du logement loué, et en a repris possession, sans démontrer qu’il aurait tenté d'établir amiablement l'état des lieux de sortie de manière contradictoire et faire appel ensuite à un commissaire de justice. Il en résulte que les constatations invoquées au soutien des demandes ne peuvent constituer une preuve recevable des dégradations qui y sont listées et qui seraient imputables à Mme [G] [N] : dès lors M. [X] [I] et Mme [Y] [D] épouse [I] seront déboutés de leur demande fondée sur l’existence de réparations locatives.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile Mme [G] [N], qui reste débitrice, sera considérée comme partie perdante, au sens de l’article 696 du code de procédure civile, et supportera par conséquent la charge des dépens de l’instance. Par équité, elle devra en outre verser à M. [X] [I] et Mme [Y] [D] épouse [I] une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [G] [N] à payer à M. [X] [I] et Mme [Y] [D] épouse [I] la somme de 951,75 € (neuf cent cinquante et un euros, soixante-quinze centimes) ; AUTORISE M. [X] [I] et Mme [Y] [D] épouse [I] à conserver le dépôt de garantie versé à la conclusion du bail, DÉBOUTE M. [X] [I] et Mme [Y] [D] épouse [I] du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE Mme [G] [N] aux dépens de l’instance, LA CONDAMNE à payer à M. [X] [I] et Mme [Y] [D] épouse [I] une indemnité de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE