Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : M [Z] [H] [I]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean Christophe LEGROS

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10541 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBK7D

N° MINUTE : 6

JUGEMENT rendu le 19 mars 2026

DEMANDERESSE S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CAIRE 26, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, vestiaire :

DÉFENDEUR Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 janvier 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 mars 2026 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 19 mars 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10541 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBK7D

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 11/ 09/ 2023 à effet au 15/ 09/ 2023, la SCI CAIRE 26 ayant pour mandataire ELYSEE NAVARRE ADB a donné à bail à M. [H] [Z] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3] pour un loyer de 2200 euros, dont 495 euros de complément de loyer et 100 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 22/ 04/ 2025 pour avoir paiement d'un arriéré de 4897,82 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6/ 11/ 2025, la SCI CAIRE 26 a fait assigner M. [H] [Z] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges au 23/06/2025 à minuit, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [H] [Z] pour manquement à ses obligations contractuelles -voir ordonner l'expulsion de M. [H] [Z] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier,

-Pour la demande principale en acquisition de la clause résolutoire : - voir condamner M. [H] [Z] au paiement :

- d'une somme de 14 384,50 euros, au titre de l'arriéré dû au 30/ 06/ 2025, juin 2025 inclus , - d'une indemnité d'occupation, égale à 2371.67 euros, et révisée dans les conditions du bail s'il n'avait pas été résilié et majoré ou minoré des régularisations des charges, à compter du 01/07/2025 et jusqu'à libération complète des lieux

-Pour la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail : -voir condamner M. [H] [Z] au paiement : - d'une somme de 14 384,50 euros, au titre de l'arriéré dû au 30/ 06/ 2025, juin 2025 inclus , - des loyers mensuels courants de 2371.67 euros, révisées dans les conditions du bail , à compter du 01/07/2025 jusqu'à la prise d'effet de la résiliation du bail - d'une indemnité d'occupation, égale à 2371.67 euros , et révisée dans les conditions du bail s'il n'avait pas été résilié et majoré ou minoré des régularisations des charges, à compter de la rupture du bail et jusqu'à libération effective des lieux de tout occupant et tout meuble

- En tout état de cause : - voir condamner M. [H] [Z] au paiement d'une somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens - voir rappeler l'exécution provisoire de droit en ce compris les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

L'assignation a été dénoncée à M. [Y] DE [Localité 1] le 6/ 11/ 2025.

A l'audience du 15/01/2026, le bailleur maintient sa demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 14 384,50 euros au 30/ 06/ 2025, juin 2025 inclus et ses autres demandes. Il précise que le bail prévoit pour la clause résolutoire un délai contractuel de deux mois , plus favorable que le délai légal . Il explique que des scellés ont été apposés sur le logement le 07/12/2024 pour cause d'enquête pénale, une personne étant décédée dans les lieux et une instruction étant en cours, mais soutient que les lieux restent à disposition du locataire pendant la durée des scellés selon la jurisprudence en vigueur, si bien que M. [H] [Z] est redevable des loyers et charges .

Bien que régulièrement assigné selon les formes de l'article 659 du Code de Procédure Civile à sa dernière adresse connue, M. [H] [Z] n'a pas comparu et n' a pas été représenté.

Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 22/04/2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 22/ 04/ 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail, prévoyant un délai de deux mois pour régler les impayés y étant visés, et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [H] [Z] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 22/ 06/ 2025 à minuit, soit à compter du 23/ 06/ 2025.

La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n'est pas repris, le dernier paiement remontant au 06/12/2024.

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [H] [Z] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier.

Sur l'indemnité d'occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [H] [Z] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [H] [Z] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [H] [Z] reste devoir une somme de 14 384,50 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 30/ 06/ 2025, juin 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [H] [Z] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 22/ 04/ 2025 sur la somme de 4897,82 euros et de l'assignation pour le surplus.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M. [H] [Z] à payer à la SCI CAIRE 26 la somme de 900,00 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [H] [Z] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE la SCI CAIRE 26 recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 23/ 06/ 2025 portant sur les lieux situés au [Adresse 3]

DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE M. [H] [Z] à payer à la SCI CAIRE 26 la somme de 14 384,50 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 30/ 06/ 2025, juin 2025 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 22/ 04/ 2025 sur la somme de 4897,82 euros et de l'assignation pour le surplus,

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI CAIRE 26 pourra faire procéder à l'expulsion de M. [H] [Z], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. [I] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [H] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 22/ 04/ 2025.

CONDAMNE M. [H] [Z] à payer à la SCI CAIRE 26 la somme de 900,00 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT