Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 26/50573 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPZE

N° : 6

Assignation du : 14 Janvier 2026

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[1] 1 copie exécutoire délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 19 mars 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier. DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Gestion et Transaction de France (GTF), Société anonyme [Adresse 2] [Localité 2]

représenté par Maître Stéphanie PERACCA, avocat au barreau de PARIS - #D1505

DEFENDERESSE

Madame [X] [G] [Adresse 3] [Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Madame [X] [G] est propriétaire de lots dépendants d'un immeuble sis [Adresse 1], immeuble soumis au statut de la copropriété. Ces lots sont situés au 2ème étage.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] s'est plaint de travaux réalisés par Madame [X] [G] sur les menuiseries extérieures, qui modifieraient l'aspect extérieur de la façade de l'immeuble.

C'est dans ces conditions que par acte du 14 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a fait assigner Madame [X] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin de demander de : - condamner Madame [X] [G] à remettre en état la façade en déposant les fenêtres installées dans son lot, et en les remplaçant par des menuiseries extérieures respectant l'harmonie de la façade et notamment l'harmonie des menuiseries extérieures des 1er et 3è étage, notamment le nombre exact de vantaux, l'épaisseur des châssis et le sens des fenêtres, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter du prononcé de l'ordonnance - condamner Madame [X] [G] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, recouvrés par Maître Stéphanie PERACCA en application de l'article 699 du code de procédure civile.

À l'audience du 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a maintenu les termes de son assignation.

Régulièrement assignée par acte remis en l'étude, Madame [X] [G] n'a pas comparu.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la demande principale de remise en état :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

Par ailleurs aux termes de l'article L.131-1 du Code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En vertu de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

En vertu de l'article 25 de la même loi, " ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant […] L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ".

Il résulte de cette disposition que le juge des référés peut ordonner la remise en état des lieux dès lors qu'il s'agit de la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble.

L'article 12 du règlement de copropriété de l'immeuble stipule que " les fenêtres et persiennes […] et d'une manière générale tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble, ne pourront être modifiés, même s'ils constituent une partie privée, sans le consentement de l'Assemblée générale ".

En l'espèce, le demandeur critique le remplacement des menuiseries extérieures réalisé par la défenderesse sur la façade de son logement, au R+2.

Il est établi que ces travaux ont été réalisés, courant 2025, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, et qu'une demande de régularisation des travaux a été refusée par l'assemblée générale du 3 décembre 2025.

Le demandeur considère que ces travaux rompent l'aspect extérieur de l'immeuble et son harmonie en raison du nombre de vantaux par fenêtres, du sens d'ouverture des fenêtres, et de l'épaisseur des châssis.

Il ressort cependant des photographies du constat par commissaire de justice réalisé le 5 mai 2025 que le nombre de fenêtres sur la façade, ou encore leur sens d'ouverture ne caractérisent pas une atteinte manifeste à l'harmonie de la façade. A l'inverse, deux éléments rompent manifestement l'harmonie de la façade : - sur la fenêtre la plus à gauche (vue de l'extérieur), un seul croisillon vertical alors qu'il y a en a 2 pour la même largeur sur toutes les autres menuiseries, - sur la fenêtre située presque au milieu de la façade, absence des croisillons horizontaux, alors qu'ils sont présents partout ailleurs.

Seules ces deux modifications, réalisées sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, caractérisent un trouble manifestement illicite, auquel il doit être remédié non par la condamnation à déposer et à remplacer toutes les menuiseries, mais seulement par l'injonction de modifier l'aspect visuel de ces menuiseries en posant le bon nombre de croisillons (orientés et espacés comme le reste de la façade), dans des conditions précisées au dispositif.

Par ailleurs, aux termes de l'article L. 131-1 du Code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Compte tenu des éléments du dossier, le prononcé d'une astreinte apparaît opportun, cette dernière devant être fixée à la somme de 50 euros par jour de retard passé un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, pendant une durée maximum de 3 mois.

II- Sur les demandes accessoires :

L'article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s'agit d'une obligation, de sorte que toute demande tendant à "réserver" les dépens doit être rejetée. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [X] [G], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, avec bénéfice de distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l'espèce, il est équitable de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de 2.000 euros et de rejeter les autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons à Madame [X] [G] de modifier l'aspect visuel des menuiseries extérieures de son bien, sur la gauche de l'étage et au centre, vue de l'extérieur, en faisant poser le bon nombre de croisillons, orientés et espacés comme sur le reste de la façade ;

Assortissons cette condamnation d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, faute d'exécution dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai maximum de 3 mois ;

Rejetons les autres demandes remise en état du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ;

Condamnons Madame [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [X] [G] aux dépens de l'instance, recouvrés par Maître Stéphanie PERACCA en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 19 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Fanny LAINÉ