Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Jérôme GOUTILLE

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sarah GARCIA

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/05175 - N° Portalis 352J-W-B7J-C76F6

N° MINUTE : 2 JCP

JUGEMENT rendu le mardi 17 mars 2026

DEMANDERESSE S.C.I. JOFRALOR, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Jérôme GOUTILLE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC114

DÉFENDEUR Monsieur [I] [Q], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2182

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 janvier 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 mars 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffier

Décision du 17 mars 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/05175 - N° Portalis 352J-W-B7J-C76F6

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er août 2004, à effet le même jour, la société à responsabilité limitée GESTIFRANCE a donné à bail à [I] [Q] un appartement situé au 2ème étage droite, [Adresse 3], pour une durée de six ans, tacitement reconductible.

Par acte notarié du 1er septembre 2014, la société civile immobilière JOFRALOR est devenue propriétaire bailleresse des lieux loués. Le 26 septembre 2024, la société civile immobilière JOFRALOR a été informée qu’une procédure pour insalubrité est en cours auprès des services de la mairie de [Localité 1].

Par exploit d’huissier daté du 24 octobre 2024, la société civile immobilière JOFRALOR a fait délivrer une sommation interpellative. Monsieur [D] [W] a été rencontré sur place, indiquant régler une somme de 605 euros à monsieur [Q], demeurant encore sur place et héberger un tiers temporairement et à titre gracieux.

Par courrier du 22 novembre 2024, une mise en demeure a été adressée à [I] [Q] afin de laisser la bailleresse accéder aux lieux loués afin de réaliser les travaux nécessaires à la mise en sécurité des lieux.

Par exploit en date du 16 janvier 2025, la société civile immobilière JOFRALOR a fait assigner [I] [Q] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé. Par ordonnance du 29 avril 2025, le juge a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties devant le juge du fond.

A l’audience du 20 janvier 2026, la société civile immobilière JOFRALOR, représentée, a sollicité de la juridiction qu’elle : - prononce la résiliation judiciaire du bail, compte-tenu des manquements graves du défendeur, - en tout état de cause, ordonne l’expulsion de [I] [Q], à partir de la décision à intervenir; - condamne [I] [Q] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de la résistance abusive de ne pas donner accès à l’appartement dont la société JOFRALOR est propriétaire malgré les travaux urgents nécessaires à réaliser ; - condamne [I] [Q] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 2.000 euros jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés effective entre les mains du gérant de la SCI, bailleresse, applicable à compter de la date du jugement à intervenir, - déboute [I] [Q] de ses demandes ; - condamne [I] [Q] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière JOFRALOR expose que le bail contient une obligation d’occuper les lieux, non respectée, de sorte qu’elle est bien fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail et souligne que le locataire supporte une obligation d’entretien et de réparations des désordres locatifs.

[I] [Q] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il rejette les demandes de la société JOFRALOR, en l’absence de preuve de son absence d’occupation des lieux.

La présente décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du cocontractant et son expulsion des lieux, le cas échéant.

En l'espèce, la société bailleresse invoque un manquement du locataire à son obligation contractuelle d’occupation personnelle des lieux pour faire prononcer la résiliation judiciaire du bail du 1er août 2024 conclu entre les parties. L’article VIII du bail stipule que le preneur a l’interdiction de céder le contrat de location et de sous-louer les lieux, et l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs, d’user paisiblement des lieux, de laisser le bailleur accéder aux lieux loués pour y réaliser des travaux.

La société bailleresse produit aux débats une sommation interpellative du 24 octobre 2024 aux termes de laquelle le clerc indique ne pas avoir rencontré [I] [Q] sur place lors de son passage mais avoir rencontré Monsieur [D] [W], qui a déclaré être un ami du locataire, verser la somme de 605 euros par mois, accueillir [M] [U] temporairement et à tire gracieux et a précisé que le locataire en titre demeurait toujours dans les lieux. Il convient de relever le caractère contradictoire de ces déclarations qui mentionnent que le locataire en titre demeure encore dans les lieux et que la personne rencontrée sur place lui verse une somme tous les mois et qu’il héberge un tiers gratuitement et à titre gracieux. Dès lors, cette seule pièce ne suffit pas à démontrer le manquement grave du locataire en titre à son obligation d’occupation personnelle des lieux loués.

La société civile immobilière JOFRALOR produit également aux débats une attestation, non conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile en l’absence de copie de sa pièce d’identité, de l’artisan mandaté pour remplacer la fenêtre, sans préciser la date, constatanté l’état très dégradé de l’appartement et la présence de plusieurs couchages.

En l’espèce, la société civile immobilière JOFRALOR ne démontre pas l’inoccupation des lieux par [I] [Q] et la dégradation des lieux, de son fait.

En ces conditions, la demande de prononcé de la résiliation judiciaire sera rejetée en l'absence de faute imputable au locataire, ainsi que toutes les demandes subséquentes.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

La société civile immobilière JOFRALOR, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de [I] [Q] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière JOFRALOR à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions des articles 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle et 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

- Constate que les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu entre la société civile immobilière JOFRALOR et [I] [Q] ne sont pas réunies ;

- Déboute la société civile immobilière JOFRALOR de l’ensemble de ses demandes ;

- Condamne la société civile immobilière JOFRALOR aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

- Condamne la société civile immobilière JOFRALOR à payer à [I] [Q] la somme de 500 euros en application des dispositions des articles 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle et 700 du code de procédure civile ;

- Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE