Autres demandes relatives à la copropriété

copies délivrées le / /2026 à CCC + CE Me Emmanuelle DUVAL CCC + CE Me Amélie POISSON dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° RG 26/00058 - N° Portalis DBW6-W-B7K-DSAE

Minute n° : 2026/

O R D O N N A N C E ----------------

Par mise à disposition au greffe le dix huit Mars deux mil vingt six,

ENTRE :

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 1], demeurant [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS SNGI, demeurant [Adresse 3]

Représentée par Me Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

Madame [I] [T] née le 01 Février 1933 à [Localité 1] de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Représentée par Me Amélie POISSON, avocat au barreau de LISIEUX (postulant), Me Dan FELTIN, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Anne-Laure BERGERE, Présidente ;

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

Après avoir entendu à l’audience du 12 Mars 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, 18 MARS 2026.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Lors de l’assemblée générale du 20 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 2] a voté des travaux d’isolation thermique et de ravalement de l’immeuble.

Mme [I] [T] est propriétaire de l’immeuble contigu situé [Adresse 6] à [Localité 2].

Dûment autorisé par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Lisieux du 5 mars 2026, par exploit de commissaire de justice du 5 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a fait assigner Mme [I] [T], à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux à l’audience du 12 mars 2026 afin de se voir accorder le bénéficie d’une servitude de tour d’échelle leur permettant de réaliser des travaux de ravalement et d’isolation de la résidence située à proximité immédiate de la limite séparative avec le fonds appartenant à Mme [T] et à être autorisé à tailler les végétaux appartenant à ce dernier afin de pouvoir réaliser ces travaux d’enduit.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] demande, au visa de l’article 834 du code de procédure civile et 544 du code civil, de :

- l’autoriser à implanter temporairement un échafaudage sur la toiture de Mme [T] selon les modalités techniques produites aux débats, - dire que cette implantation est strictement limitée à la durée nécessaire aux travaux, laquelle ne pourra excéder un mois, montage et démontage inclus, à compter de l’autorisation donnée par la mairie de [Localité 2] d’implantation de l’échafaudage sur la voie publique, - dire qu’un constat de commissaire sera réalisé avant et après les travaux, - dire qu’il s’engage à remettre les lieux en parfait état, - assortir la décision d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification, - condamner Mme [T] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Mme [T] demande, sur le fondement des article 834, 835 et 700 du code de procédure civile, 544 du code civil, de :

à titre principal, - juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 1] ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite, d’un dommage imminent, ni l’existence d’une quelconque urgence, - juger que les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] se heurtent à une contestation sérieuse, - débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de toutes ses demandes et le renvoyer à mieux se pourvoir,

à titre subsidiaire, - désigner un expert judiciaire pour établir l’état de son immeuble, déterminer la faisabilité technique des travaux envisagés au regard de la sauvegarde structurelle de la maison de Mme [T], - mettre à la charge du demandeur la somme de 300 euros par jour au bénéfice de Mme [T] pour chaque jour de travaux à titre d’indemnité d’occupation visant à compenser le trouble de jouissance, - dire que le travaux ne pourront être effectués qu’entre 10h00 et 18h00 avec une pause déjeuner entre 12h00 et 14h00 et hors week end et jours fériés,

en tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la servitude de tour d'échelle

Le droit dit de tour d'échelle, création prétorienne, consiste pour le propriétaire d'un fonds à devoir laisser son voisin accéder de manière temporaire à ce fonds pour permettre à celui-ci d'effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien, dès lors que ces travaux ne peuvent pas être réalisés, pour des raisons tenant à la configuration des lieux, autrement qu'en empruntant le fonds qui le jouxte.

Ce droit ne peut exister que pour autant que les travaux à réaliser soient vraiment nécessaires et par ailleurs d'une certaine urgence, étant précisé que le voisin qui prétend exercer son droit d'échelage ne doit pas faire subir au propriétaire du fonds servant une sujétion intolérable et excessive, alors en effet que ce droit ne peut être imposé à ce dernier que s'il n'existe pas d'autres possibilités d'accès.

Par ailleurs, les modalités de passage sur le fonds servant, l'ampleur de l'empiétement ainsi que la durée d'intervention sur le fonds servant doivent être aussi restreintes que possible, de manière à limiter autant que faire se peut la gêne ainsi occasionnée au tiers.

Pour autant et dès lors que les conditions du droit sont réunies, le propriétaire du fonds servant n'est pas fondé à faire obstacle à son exercice, de sorte qu'en cas d'urgence et en l'absence de contestation sérieuse, il s'expose à y être judiciairement contraint sur le fondement de l'action en référé de l'article 834 du code de procédure civile.

Il appartient alors au juge des référés de définir les modalités d'exercice du droit, d'ordonner les mesures strictement nécessaires à la réalisation des travaux, enfin et le cas échéant d'accorder au propriétaire du fonds servant une provision à valoir sur ses préjudices pour peu seulement que l'obligation du bénéficiaire du droit d'échelage ne soit pas sérieusement contestable.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 1] justifie que les travaux d’isolation thermique et de ravalement, travaux nécessaires à la conservation du bien valablement votés en avril 2024, ont débuté au mois de novembre 2025.

Certes, eu égard à la date d’approbation du principe de réalisation des travaux, l’urgence n’est pas caractérisée. Toutefois, il en va différemment, en ce que le demandeur établit, en produisant des attestations du maître d’oeuvre d’exécution et de l’entreprise en charge des travaux, qu’à défaut de mise en place au cours du mois de mars 2026 de l’échafaudage, les travaux ne pourront être réalisés, le planning ne pouvant plus être décalé. Cette situation suffit à caractériser l’urgence afin d’assurer l’achèvement des travaux dans un délai raisonnable, garantissant la conservation du bien et ce sans surcoût disproportionné pour la copropriété.

Par ailleurs, il résulte des plans communiqués par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et des photographies produites aux débats que les travaux de ravalement et d’isolation thermique de l’immeuble ne peuvent se faire qu’en installant un échafaudage empiétant pour partie sur la toiture de l’immeuble de Mme [T]. Eu égard à la configuration des lieux, c’est en vain que cette dernière soutient qu’il n’est pas justifié qu’aucune autre solution n’est possible, l’immeuble étant contigu à la façade concernée par les travaux de sorte que l’échafaudage doit nécessairement porter partiellement sur la toiture. Au demeurant, elle ne produit aucun élément en sens contraire. Cet élément ne peut donc caractériser une contestation sérieuse.

De même, au vu des éléments techniques et des constats d’huissier versés aux débats, c’est de manière inopérante que Mme [T] fait valoir qu’il existe un risque important de détériorations de son bien classé patrimoine remarquable, le calcul des charges étant dûment justifiés et aucun élément ne démontrant que le premier échafaudage dressé sans autorisation a eu des conséquences dommageables sur la structure de l’immeuble ou sur la toiture. Dans ces conditions, non seulement cet élément ne peut être retenu au titre d’une contestation sérieuse, mais de plus sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire ne repose sur aucun motif légitime.

Enfin, les calculs de charge et plans produits aux débats sur l’emprise de l’échafaudage litigieux établissent que le tour d’échelle sollicité respecte le strict nécessaire imposé par la nature des travaux, et porte une atteinte très relative au bien de Mme [T], que, de surcroît, elle n’occupe pas actuellement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, les conditions d’octroi du tour d’échelle sollicité sont réunies.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], dans les termes du dispositif de la présente décision, étant précisé qu’il n’y a pas lieu d’assortir le tour d’échelle d’une astreinte, puisque l’échafaudage peut être installé sans que l’accès à la propriété de Mme [T] ne puisse être bloqué, ainsi que l’a démontré la première installation réalisée au mois de novembre 2025.

Sur le préjudice de jouissance, étant rappelé que les travaux vont durer un mois, que Mme [T] a indiqué elle-même qu’actuellement, elle ne vivait pas dans sa maison à [Localité 2] et que l’échafaudage n’entrave aucunement la jouissance intérieure de l’immeuble, que le préjudice résulte uniquement d’un empiétement résiduel d’accès à son portillon, outre un bruit, au demeurant supporté par l’ensemble des riverains, il convient de lui allouer à ce titre la somme de 150 euros.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Mme [T] succombant, elle sera condamnée aux dépens de la présente instance.

L’équité et la nature du litige commandent qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à concurrence de la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, contradictoirement et en premier ressort,

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 1] à implanter temporairement un échafaudage sur la toiture de Mme [T] selon les modalités techniques annexées à la présente décision et ce pendant une durée d’un mois à compter de la signification de la présente décision compte tenu de l’urgence,

DIT qu’un constat de commissaire de justice sera réalisé avant et après les travaux,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 1] à payer à Mme [T] une indemnité de 150 euros au titre de l’indemnité de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [T] aux entiers dépens de la présente instance,

CONDAMNE Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le greffier, Le juge des référés, C.LAMOUR AL BERGERE