Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

Tribunal judiciaire de Strasbourg TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN Juge des Contentieux de la Protection Référé [Adresse 1] [Localité 1] ☎ : [XXXXXXXX01] [Courriel 1]

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ILLKIRCH Civil N° RG 25/01458 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N7HA ______________________

MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Me Jacques MONFERRAN

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [C] [V] Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS __________

ORDONNANCE Contradictoire

DEMANDEURS :

Madame [W] [S] née [F] née le 08 Février 1959 à [Localité 2] de nationalité française [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

Monsieur [Y] [S] né le 19 Décembre 1956 à [Localité 4] de nationalité française [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Me Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire

DEFENDERESSE :

Madame [C] [V] née le 01 Juin 1989 à [Localité 5] de nationalité française [Adresse 3] [Localité 6] comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection, statuant sous la forme des référés, Morgane SCHWARTZ, Greffier au jour de l'audience et Maxime ISSENUTH, Greffier au jour du délibéré,

DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 14 Janvier 2026 PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L'ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Mars 2026

Premier ressort,

OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 16 octobre 2024, Madame [W] [S], née [F] et Monsieur [Y] [S] ont donné à bail à Madame [C] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 433,59 € et 130 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [W] [S], née [F] et Monsieur [Y] [S] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 juin 2025.

Ils ont ensuite fait assigner Madame [C] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] par un acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 14 janvier 2026, à laquelle le dossier a été retenu après un renvoi, Madame [W] [S], née [F] et Monsieur [Y] [S], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et demandent au juge de : constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire,ordonner l'expulsion de Madame [C] [V],condamner Madame [C] [V] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3 385,32 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.Madame [W] [S], née [F] et Monsieur [Y] [S] précisent qu’ils sont opposés à la demande de délais de paiement formulée en défense et sollicitent, le cas échéant, une clause cassatoire dans le jugement.

Madame [C] [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme complémentaire par mois en règlement de l'arriéré. Elle précise qu’elle s’est retrouvée dans une situation financière difficile suite à la séparation avec son conjoint et qu’elle est partie seule avec sa fille de 6 ans.

Elle indique avoir repris le paiement des loyers courant à l’exception du mois de décembre 2025 car elle voulait faire plaisir à sa fille pour les fêtes de Noël.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 27 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [W] [S], née [F] et Monsieur [Y] [S] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 16 octobre 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juin 2025, pour la somme en principal de 1 690,77 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 août 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :Madame [W] [S], née [F] et Monsieur [Y] [S] produisent un décompte démontrant que Madame [C] [V] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 385,32 € à la date du 31 décembre 2025.

Madame [C] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à Madame [W] [S], née [F] et Monsieur [Y] [S] cette somme de 3 385,32 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative." Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l'octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l'article 24 VII prévoit désormais que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges".

En l'espèce, Madame [C] [V] comparaît à l'audience et demande à se maintenir dans les lieux. Elle démontre également avoir repris le paiement du loyer courant, à l’exception du mois de décembre 2025. En outre, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, elle apparaît en mesure d’apurer la dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [C] [V] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [C] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. Les bailleurs pourront aussi procéder à son expulsion.

Sur les demandes accessoires :Madame [C] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [W] [S], née [F] et Monsieur [Y] [S], Madame [C] [V] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS : Nous, la juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2024 entre Madame [W] [S], née [F] et Monsieur [Y] [S] et Madame [C] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], [Localité 8] [Adresse 6] sont réunies à la date du 5 août 2025,

CONDAMNONS Madame [C] [V] à verser à Madame [W] [S], née [F] et Monsieur [Y] [S] à titre provisionnel la somme de 3 385,32 € (décompte arrêté au 31 décembre 2025, incluant l'échéance pour le mois de janvier 2026 pour un montant total de 567,37 €), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS Madame [C] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 100 € chacune et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 avril 2026,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu'à défaut pour Madame [C] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [W] [S], née [F] et Monsieur [Y] [S] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Madame [C] [V] soit condamnée à verser à Madame [W] [S], née [F] et Monsieur [Y] [S] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;CONDAMNONS Madame [C] [V] à verser à Madame [W] [S], née [F] et Monsieur [Y] [S] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente décision est signée par le juge des contentieux et de la protection, statuant sous la forme des référés et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection