Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

N° RG 25/09419 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N55U

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/09419 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N55U

Minute n°

☐ Copie exec. à : Me Jacques-Henri ARON M. [W] [I]

Le

Le Greffier

Me Jacques-henri ARON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MARS 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [U] demeurant [Adresse 3] [Localité 1] assisté par Me Jacques-Henri ARON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 48

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [I] demeurant [Adresse 4] [Localité 1] comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation - Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS : A l'audience publique du 19 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mars 2026.

JUGEMENT Contradictoire, avant dire droit Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/09419 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N55U

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 2 janvier 2021, Monsieur [W] [I] a consenti à Monsieur [A] [U] la location d’une chambre meublée dans un appartement 4 pièces de 90 m2, les parties communes étant composées d’une salle de bains avec baignoire et lave-linge, et d’une cuisine, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 450 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros, soit un loyer total de 510 euros par mois.

Par exploit de commissaire de Justice du 10 juillet 2025, Monsieur [A] [U] a fait assigner Monsieur [W] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- la condamnation de Monsieur [W] [I], sous astreinte de 150 euros par jour de retard huit jours après signification de la décision, à effectuer ou faire effectuer sans délai et à ses frais exclusifs, le nettoyage des locaux communs dont il bénéficie du co-usage ainsi que des éléments mobiliers et des équipements d’électro-ménagers, conformément aux stipulations du bail du 2 janvier 2021, et de pourvoir à leur remplacement, s’il échoit ; - la condamnation de Monsieur [W] [I], sous astreinte de 150 euros par jour de retard huit jours après signification de la décision à intervenir, à faire réparer immédiatement le volet roulant de la fenêtre de sa chambre, dont le moteur électrique est défectueux, et de remplacer la vitre de la porte-fenêtre ; - la réserve à liquider l’astreinte ; - la condamnation de Monsieur [W] [I] à lui verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ; - la condamnation de Monsieur [W] [I] à lui verser la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - la condamnation de Monsieur [W] [I] aux dépens, en ce compris les frais de deux constats de Commissaire de Justice des 25 janvier 2025 et 16 avril 2025, ensemble la somme de 480 euros.

Au soutien de ses demandes, il expose que :

* il est confronté depuis de nombreux mois à la dégradation constante, à la saleté et au manque d’entretien chronique des matériels, meubles et éléments d’équipement qui font corps avec le bail et dont il bénéficie de la jouissance avec les locataires des trois autres chambres louées par Monsieur [W] [I] ; * il a attiré l’attention de son bailleur à plusieurs reprises sur cette situation mais ce dernier n’a jamais pris les dispositions nécessaires ; que l’appartement se trouve dans un état de saleté et des conditions sanitaires déplorables, ce dont il justifie par constat de commissaire de justice ; * en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de l’article 1719 du Code Civil, le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparations, lui assurer une jouissance paisible du logement et entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; * en outre le volet roulant de la fenêtre de sa chambre ne fonctionne pas, le moteur électrique étant défectueux, et la vitre de la porte fenêtre est abîmé, Monsieur [W] [I] n’ayant jamais fait le nécessaire, malgré plusieurs rappels, et une sommation valant mise en demeure réalisée par son conseil.

A l’audience du 19 janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [A] [U] présent et assisté par son conseil, reprend les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Il précise que malgré les constats de commissaires de justice produits et communiqués, Monsieur [W] [I] n’a rien fait pour rendre les parties communes habitables et propres ainsi qu’en ce qui concerne la vitre de la porte fenêtre de sa chambre et le volet roulant ; que le seul argument de son bailleur est de lui dire de partir s’il n’est pas content.

Monsieur [W] [I], présent, quant à lui, conclut au débouté de toutes les demandes de Monsieur [A] [U].

Il précise que :

* Monsieur [A] [U] est dans l’appartement depuis 2021 et ne s’est jamais plaint ; * il ne lui appartient pas de procéder au nettoyage des parties communes, cette tâche incombant aux locataires ; qu’il a demandé aux autres locataires, à deux reprises, de faire le nettoyage mais que personne n’a répondu ; qu’il a également fait faire des devis pour le nettoyage des parties communes mais qu’aucun locataire ne souhaite prendre en charge une partie du coût de ce devis ; que tous les locataires sont co-responsables ; * le volet roulant a déjà été réparé une fois ; qu’il a rappelé l’entreprise chargée des travaux la semaine avant l’audience.

Lors de l’audience, Monsieur [W] [I] a appelé l’entreprise, mettant son téléphone sur haut-parleur : l’entreprise a confirmé avoir été mandatée par celui-ci pour venir réparer le volet mais ne pas avoir eu le temps de fixer un rendez-vous. Elle s’est engagée à appeler Monsieur [A] [U] pour convenir d’une date pour procéder à cette réparation.

Le Juge des Contentieux de la Protection a proposé un renvoi de l’affaire pour s’assurer de la bonne réalisation des travaux mais Monsieur [A] [U] a refusé, précisant qu’il formerait une note en délibéré pour indiquer si le nécessaire avait été fait concernant le volet roulant.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

Suite à un rappel du greffe le 3 mars 2026, le conseil de Monsieur [A] [U] a, par courriel du 4 mars 2026 précisé que le déblocage du volet a été effectué le 26/01/2026 pour le remonter manuellement, qu’il ne fonctionne toujours pas et que le rendez-vous fixé par l’entreprise le 25/02/2026 à 8 heures pour effectuer le remplacement n’a pas été honoré, personne ne s’étant présenté le 25 février entre 8 heures et 9 heures.

En cours de délibéré, suite aux nouvelles dispositions tendant au règlement des litiges par le biais d'audience de règlement amiable et la présente procédure remplissant les critères d'éligibilité à une telle mesure, un avis a été envoyé par le greffe aux parties afin qu'elles se prononcent sur l'opportunité de recours à une telle mesure.

Par courriel du 10 mars 2026, Monsieur [A] [U], par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué être défavorable à l'orientation de ce dossier vers une audience de règlement amiable.

Monsieur [W] [I] a, quant à lui, fait part de son accord pour la fixation de l'affaire à une audience de règlement amiable par écrit du 11 mars 2026, réceptionné le même jour.

Les parties étant toutes régulièrement représentées, le jugement sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 21 du Code de Procédure Civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté.

L'article 1532 du Code de Procédure Civile dispose par ailleurs que le juge saisi du litige ou chargé de l'instruction de l'affaire peut, à la demande de l'une des parties ou d'office après avoir recueilli leur avis, décider qu'elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement.

Selon l'article 1532 1 du même code, le juge chargé de l'audience de règlement amiable peut prendre connaissance des conclusions et des pièces échangées par les parties. Il peut procéder aux constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions qu'il estime nécessaires, en se transportant si besoin sur les lieux. Il détermine les conditions dans lesquelles l'audience se tient. Il peut décider d'entendre les parties séparément.

Enfin, selon l'article 1532 3, si les parties établissent un accord transactionnel après l'audience de règlement amiable, elles peuvent lui conférer force exécutoire dans les conditions des sections II et III du chapitre II du titre IV du présent livre. Le juge saisi du litige peut homologuer l'accord.

En l'espèce, il est de l'intérêt des parties de tenter de régler le différend qui les oppose en exprimant leurs besoins, positions et intérêts respectifs et en confrontant leurs points de vue de manière apaisée, sous la médiation d'un magistrat.

En effet, les parties sont liées par un contrat de bail et les problématiques relatives à l’entretien des parties communes des locaux loués peuvent se révéler récurrentes et pourront donner lieu à des difficultés d’exécution et éventuelles procédures qui pourraient être évitées si un dialogue serein pouvait être amorcé, et ce, d’autant plus que Monsieur [A] [U] a déjà déposé plainte à l’encontre de son bailleur.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et avant dire droit,

ORDONNE le renvoi de l’affaire à une audience de règlement amiable dont les modalités seront fixées par le juge chargé de cette audience ;

DIT qu'il appartiendra aux parties de comparaître personnellement, Monsieur [A] [U] assisté par son avocat ;

RAPPELLE que cette décision entraîne une interruption de l’instance sans dessaisissement de la juridiction ; que cependant le président de cette audience peut procéder aux constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions qu'il estime nécessaires, en se transportant si besoin sur les lieux ;

DIT que les parties seront convoquées à cette audience par les soins du greffe ;

DIT que le juge chargé de l'audience de règlement amiable informera le Juge du fond de la fin de l'audience de règlement qu'un accord ait été conclu par les parties ou non ;

RAPPELLE que la présente décision, constitutive d’une mesure d’administration judiciaire, ne peut faire l’objet d’un recours ;

RÉSERVE les droits des parties ainsi que les dépens.

Ainsi jugé et prononcé en audience publique par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, avec l’assistance de Fanny JEZEK, Greffier.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection Fanny JEZEK Véronique BASTOS