Décision civ3

CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION ______________________

Arrêt du 19 mars 2026

Cassation partielle sans renvoi

Mme TEILLER, présidente

Arrêt n° 178 F-D

Pourvoi n° K 24-18.919

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 MARS 2026

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société ELG Esvan, dont le siège social est situé [Adresse 2], [Localité 1], a formé le pourvoi n° K 24-18.919 contre l'arrêt rendu le 6 juin 2024 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Zonzon, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], [Localité 2], défenderesse à la cassation.

La société civile immobilière Zonzon a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de la société civile immobilière Zonzon, après débats en l'audience publique du 27 janvier 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 6 juin 2024), la société civile immobilière Zonzon (la SCI) est propriétaire, au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, d'un lot situé au rez-de-chaussée qui, autrefois à usage de magasin, a été transformé en porche au cours des années 1992-1993, des ouvertures sur les façades avant et arrière de l'immeuble ayant été créées pour permettre d'accéder à un autre immeuble situé derrière.

2. Le syndicat des copropriétaires a, par acte du 30 mai 2022, assigné la SCI aux fins de condamnation de celle-ci à réaliser les travaux de remise en état.

3. La SCI a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action.

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a, sans excéder ses pouvoirs, retenu que préalablement à l'examen de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande du syndicat des copropriétaires, devait être tranchée la question de fond tenant à l'existence alléguée d'une autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires à l'auteur de la SCI pour la réalisation des travaux, dès lors que la qualification d'action réelle ou personnelle de la demande en remise en état dépendait de l'existence d'une telle autorisation.

6. Le moyen, qui postule le contraire, n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare que les travaux de la transformation en porche du lot n°15 ont été réalisés après autorisation de l'assemblée générale extraordinaire du 9 avril 1992 et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 6 juin 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Confirme l'ordonnance rendue le 5 septembre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Brest ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] et le condamne à payer à la société civile immobilière Zonzon la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.