Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 18 MARS 2026

N° RG 25/03193 - N° Portalis DB22-W-B7J-TCS4 Code NAC : 30B

DEMANDERESSE :

La société BM AGIOT [Localité 1] VERRIERE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 940 300 288 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Pénélope DELESTRE de L’AARPI DIPTYK AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société SASU BAP, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 921 886 479 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 05 Juin 2025 reçu au greffe le 10 Juin 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 05 Février 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Mars 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 juillet 2015, la SCI DE L’AGIOT VERRIERE, aux droits de laquelle vient la société BM AGIOT [Localité 1] VERRIERE, a consenti un bail commercial à la SAS LE KRYSTAL, aux droits de laquelle vient la SASU BAP, sur des locaux situés [Adresse 3].

Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 17 avril 2025.

La société BM AGIOT [Localité 1] VERRIERE a, par acte du 5 juin 2025, assigné la SASU BAP devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2025.

Aux termes de son assignation, la société BM AGIOT [Localité 1] VERRIERE demande au tribunal de:

Vu le bail commercial en date du 16 juillet 2015, Vu le commandement de payer signifié le 17 avril 2025, Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce, Vu notamment les articles 1217 et 1224 du Code civil,

A titre principal : - Constater que la SASU BAP n’a pas procédé, dans le délai d’un mois à compter du commandement qui lui a été délivré le 17 avril 2025, au paiement de sa dette locative et à la communication des documents visés par ledit commandement,

En conséquence : - Constater que la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 16 juillet 2015 est acquise de plein droit depuis le 17 mai 2025, - Ordonner l’expulsion sans délai de la SASU BAP et de tous occupants de son chef des lieux qu’elle occupe, propriété de la SOCIÉTÉ BM AGIOT [Localité 1] VERRIERE, avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 2] Publique si besoin est, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir sept (7) jours après la signification du jugement à intervenir, - Autoriser dès à présent la SOCIÉTÉ BM AGIOT [Localité 1] VERRIERE à faire entreposer dans tel garde-meubles qu’il lui plaira les biens ou objets mobilier pouvant garnir les lieux loués, aux frais, risques et périls de la SASU BAP, - Dire et juger que faute pour cette dernière de régler régulièrement les frais de garde-meubles, il pourra être procédé à la vente des biens mobiliers par Commissaire-Priseur du choix de la requérante,

A titre subsidiaire : - Prononcer la résiliation du bail liant la SOCIÉTÉ BM AGIOT [Localité 1] VERRIERE à la SASU BAP aux torts exclusifs de cette dernière,

En conséquence : - Ordonner l’expulsion sans délai de la SASU BAP et de tous occupants de son chef des lieux qu’il occupe, propriété de la SOCIÉTÉ BM AGIOT [Localité 1] VERRIERE, avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 2] Publique si besoin est, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir sept (7) jours après la signification du jugement à intervenir, - Autoriser dès à présent la SOCIÉTÉ BM AGIOT [Localité 1] VERRIERE à faire entreposer dans tel garde-meubles qu’il lui plaira les biens ou objets mobilier pouvant garnir les lieux loués, aux frais, risques et périls de la SASU BAP, - Dire et juger que faute pour cette dernière de régler régulièrement les frais de garde-meubles, il pourra être procédé à la vente des biens mobiliers par Commissaire-Priseur du choix de la requérante,

En tout état de cause : - Condamner la SASU BAP à payer à la SOCIÉTÉ BM AGIOT [Localité 1] VERRIERE la somme de 7.298,61 € due au titre des arriérés de loyers, charges et frais arrêtés à la date de signification de la présente assignation, sous réserve d’actualisation, - Juger que cette somme portera intérêts au taux légal, à compter de la date d’exigibilité de chacune des échéances impayées, - Fixer le montant de l’indemnité d’occupation qui sera due par la SASU BAP jusqu’à la restitution effective des locaux et de leurs clés/badges, libres de toute occupation, au montant du loyer contractuel augmenté de 10%, charges et taxes en sus, et subsidiairement au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus, - Condamner la SASU BAP à payer à la SOCIÉTÉ BM AGIOT [Localité 1] VERRIERE la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner la SASU BAP aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Stéphanie TERIITEHAU, Avocat au Barreau de Versailles, - Débouter la SASU BAP de toutes ses demandes, fins et prétentions, - Rappeler en tant que de besoin que le jugement à intervenir bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Elle fait valoir que : - la SASU BAP n’a pas apuré sa dette locative dans le délai d’un mois et n’a communiqué aucun des documents visés par le commandement, - la SASU BAP est en situation permanente d’impayé depuis décembre 2023 et l’attestation d’assurance des locaux n’a jamais été remise au bailleur.

La SASU BAP, régulièrement citée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-51 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, il résulte du bail conclu entre les parties, les stipulations suivantes : «en cas de non paiement du loyer ou (et) accesoires) et/ou d’inexécution constatée d’une des clauses du présent bail, le BAILLEUR pourra résilier de plein droit le présent bail un mois après commandement de payer ou mise en demeure d’exécuter resté infructueux, mentionnant ce délai et la volonté du BAILLEUR d’user de la présente clause, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire. Si dans ce cas le locataire refusait de quitter les lieux, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution, ordonnant outre la libération des locaux, la vente du mobilier, matériel et marchandises».

Le 17 avril 2025, la société BM AGIOT [Localité 1] VERRIERE a fait délivrer à la SASU BAP un commandement de payer visant la clause résolutoire au regard d’une dette locative en principal de 13.543,31 euros.

Il résulte des décomptes ultérieurs versés aux débats par le bailleur que la dette locative visée au commandement n’a pas été régularisée en totalité.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la clause résolutoire est acquise depuis le 17 mai 2025 et d’ordonner l’expulsion de la locataire suivant les modalités précisées au dispositif. Il ne sera toutefois pas prononcé d’astreinte au regard du recours possible à la force publique.

Sur la créance de loyers impayés et d’indemnités d’occupation

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel qui sera augmenté des charges et taxes. La SASU BAP sera redevable de celle-ci jusqu’à la libération effective des lieux.

Il résulte du décompte arrêté au 20 mai 2025 que la SASU BAP reste redevable d’une somme de 7.298,61 euros, mensualité de mai 2025 incluse, au titre des loyers, charges et taxes dus à cette date qui portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Elle sera condamnée au règlement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

La SASU BAP succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens.

Par ailleurs, elle sera condamnée à payer à la société BM AGIOT [Localité 1] VERRIERE une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la société BM AGIOT [Localité 1] VERRIERE et la SASU BAP et la résiliation de ce bail à la date du 17 mai 2025 ;

Ordonne l'expulsion de la SASU BAP des locaux situés [Adresse 4] [Adresse 5] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

Rappelle les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution suivant lesquels « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; à l'expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d'être vendus ; les biens qui ne sont pas susceptibles d'être vendus sont réputés abandonnés ; le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur » ;

Dit n’y avoir lieu à astreinte ;

Fixe le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due par la SASU BAP jusqu’à complète libération des lieux au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus ;

Condamne la SASU BAP à verser à la société BM AGIOT [Localité 1] VERRIERE la somme de 7.298,61 euros, mensualité de mai 2025 incluse, au titre des loyers, charges et taxes dus au 20 mai 2025 ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2025 ;

Condamne la SASU BAP à verser à la société BM AGIOT [Localité 1] VERRIERE la somme de 4.000 euros par application des dispositions l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SASU BAP aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Stéphanie TERIITEHAU ;

Déboute la société BM AGIOT [Localité 1] VERRIERE du surplus de ses prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 MARS 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT