Demande relative à un droit de passage

N° minute : 26/00139 N° RG 26/00055 - N° Portalis DBZ7-W-B7K-F5P5 du 17 Mars 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Grosse à Copies aux parties le 17/03/2026

Par mise à disposition au Greffe du Tribunal Judiciaire de Bayonne, le 17 Mars 2026

a été rendue l’ordonnance dont la teneur suit :

Composition :

Monsieur [...], Vice-Président du Tribunal Judiciaire de Bayonne

Assisté de [...], greffière présente à l’appel des causes et aux débats et [...], Cadre Greffière, présente au prononcé par mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.D.C. RESIDENCE VILLA SUZANNE, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1] représentée par Me Dorothée MANDILE, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 146

Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 1] - [Localité 1] représenté par Me Dorothée MANDILE, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 146

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 1] - [Localité 1] représenté par Me Dorothée MANDILE, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 146

Madame [L] [B], demeurant [Adresse 1] - [Localité 1] représentée par Me Dorothée MANDILE, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 146

Monsieur [M] [G], demeurant [Adresse 1] - [Localité 1] représenté par Me Dorothée MANDILE, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 146

ET :

S.A.S. PI-3A, domiciliée : chez ZA BERROUETA, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2] représentée par Maître Christophe MIRANDA de la SELARL ETCHE AVOCATS, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 58

Société SCCV ZOKO SAINT ESPRIT, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 3] représentée par Maître Christophe MIRANDA de la SELARL ETCHE AVOCATS, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 58

A l’audience du 24 février 2026,

Le juge des référés, après avoir entendu les conseils des parties en leurs observations, a mis l’affaire en délibéré à l’audience de ce jour, où il a statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Le 25 juillet 2022, le maire de [Localité 1] a accordé à la SAS PI3A un permis de construire portant sur une résidence sur 4 niveaux, directement voisine de la parcelle sur laquelle se trouve la VILLA SUZANNE, soumise au statut de la copropriété.

Monsieur [D] [P], Monsieur [U] [N], Madame [L] [B] et Monsieur [M] [G], propriétaires de lots dans la VILLA SUZANNE, ont saisi le tribunal administratif pour faire annuler le permis de construire. L’instance est en cours.

Les autorisations de construire ont été transférées à la SCCV ZOKO SAINT-ESPRIT par arrêté du 18 septembre 2023.

La SCCV ZOKO SAINT-ESPRIT a acquis le foncier suivant actes authentiques de vente du 14 novembre 2025.

Le 30 janvier 2024, la présidente du tribunal judiciaire a ordonné en référé une expertise préventive.

Le rapport n’a pas été déposé.

Les travaux ont débuté en février 2026.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2026, le syndicat de copropriétaires de la résidence VILLA SUZANNE, représenté par son syndic, Monsieur [G], Monsieur [D] [P], Monsieur [U] [N], Madame [L] [B] et Monsieur [M] [G], ont assigné la SAS PI3A à l’audience des référés du président du tribunal judiciaire de BAYONNE.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2026, ils ont assigné la SCCV ZOKO SAINT-ESPRIT.

Les deux affaires ont été enregistrées respectivement sous les n°26/55 et 26/67.

À l’audience de 24 février 2026, le syndicat de copropriétaires de la résidence VILLA SUZANNE, et Monsieur [D] [P], Monsieur [U] [N], Madame [L] [B] et Monsieur [M] [G] ont déposé des conclusions uniques formulées contre la SAS PI3A et la SCCV ZOKO SAINT-ESPRIT.

De même, celles-ci ont répliqué par des conclusions communes.

Il convient d’ordonner la jonction des deux instances, qui seront poursuivies sous le n°26/55.

Le syndicat de copropriétaires de la résidence VILLA SUZANNE, et Monsieur [D] [P], Monsieur [U] [N], Madame [L] [B] et Monsieur [M] [G] demandent au juge des référés de:

-enjoindre sous astreinte à la SAS PI3A et la SCCV ZOKO SAINT-ESPRIT de suspendre les travaux, -condamner la SAS PI3A et la SCCV ZOKO SAINT-ESPRIT au paiement d’une provision de 5000 euros, à valoir en réparation de leur préjudice de jouissance, -condamner la SAS PI3A et la SCCV ZOKO SAINT-ESPRIT au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SAS PI3A et la SCCV ZOKO SAINT-ESPRIT demandent au juge des référés de:

-déclarer irrecevables les demandes formulées à l’encontre de la SAS PI3A, -condamner le syndicat de copropriétaires de la résidence VILLA SUZANNE, et Monsieur [D] [P], Monsieur [U] [N], Madame [L] [B] et Monsieur [M] [G] à payer à la SAS PI3A la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -débouter le syndicat de copropriétaires de la résidence VILLA SUZANNE, et Monsieur [D] [P], Monsieur [U] [N], Madame [L] [B] et Monsieur [M] [G] de leurs demandes à l’encontre de la SCCV ZOKO SAINT-ESPRIT, -débouter le syndicat de copropriétaires de la résidence VILLA SUZANNE, et Monsieur [D] [P], Monsieur [U] [N], Madame [L] [B] et Monsieur [M] [G] de leurs demande d’interruption de travaux et de provision, -les condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la fin de non-recevoir opposée au syndicat de copropriétaires de la résidence VILLA SUZANNE, et Monsieur [D] [P], Monsieur [U] [N], Madame [L] [B] et Monsieur [M] [G] :

Si en raison du transfert du permis de contruire à la SCCV ZOKO SAINT-ESPRIT, et de la perte par la SAS PI3A de la qualité de maître de l’ouvrage, celle-ci n’apparaît plus être en mesure d’intervenir pour interrompre ou poursuivre les travaux, si bien qu’elle n’a pas qualité à agir pour s’opposer aux demandes tendant à leur cessation, elle conserve cependant sa qualité et son intérêt à agir en défense, les demandes de provision étant fondées sur l’existence d’un préjudice de jouissance dont les potentialités alléguées trouvent leur source dans l’opération de promotion/construction dont la SAS PI3A est à l’origine.

La fin de non-recevoir opposée par la SAS PI3A au syndicat de copropriétaires de la résidence VILLA SUZANNE, et Monsieur [D] [P], Monsieur [U] [N], Madame [L] [B] et Monsieur [M] [G] sera par conséquent rejetée.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de la résidence VILLA SUZANNE, et Monsieur [D] [P], Monsieur [U] [N], Madame [L] [B] et Monsieur [M] [G], font valoir que le projet va atteindre de manière grave et irréversible une servitude de passage établie le long de leur parcelle sur la parcelle [Cadastre 1], laquelle va supporter une partie des travaux prévus; que le projet comporte un rique d’écrasement de leurs réseaux, implantés sous le chemin de servitude; qu’il entraîne une obturation des ouvertures donnant sur la parcelle [Cadastre 1].

Cependant:

-les actes d’acquisition présentés par le syndicat de copropriétaires de la résidence VILLA SUZANNE, et Monsieur [D] [P], Monsieur [U] [N], Madame [L] [B] et Monsieur [M] [G] rappellent que la propriété du [Adresse 1] à [Localité 1] (la parcelle sur laquelle se trouve la VILLA SUZANNE) bénéficie d’un droit de passage sur un chemin de 4 mètres. Or les différentes mesures du passage constituant l’assiette de cette servitude, réalisées par commissaire de justice avant l’engagement de tous travaux, montrent que dans sa plus petite largeur, ce passage mesure 3,283m et la SCCV ZOKO SAINT-ESPRIT peut souligner sans être contredit par quelque élément opérant que le passage prévu pour les voitures et les piétons sur l’emplacement de l’assiette de la servitude, présente, au vu du plan de bornage établi le 9 février 2026, une largeur supérieure à 4m sur toute sa longueur, et qu’il permet la desserte de la copropriété dans des conditions identiques à celles dont elle bénéficie, ainsi que les différents copropriétaires.

-le pré rapport, daté du 28 septembre 2024, de l’expert désigné en référé pour une analyse préventive sur les constructions existantes, et chargé de “dire s’il convient en cas d’urgence constatée et de danger réel, de procéder à la mise en place et à la réalisation de mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l’état qu’elles présentent actuellement”, même s’il décrit diverses précautions à prendre, ne fait pas état de la nécessité d’arrêter en urgence, ou de ne pas entreprendre de travaux, en raison des risques qu’ils feraient courir sur ces dernières, notamment les réseaux situés sous la parcelle [Cadastre 1].

-le plan de masse annexé au permis de construire modificatif n°4 (pièce 2 des demandeurs) montre un puits de jour destiné précisément à ne pas obturer les ouvertures percées dans le mur faisant face à la construction réalisée.

Il n’y a donc lieu de faire droit à la demande du syndicat de copropriétaires de la résidence VILLA SUZANNE et de Monsieur [D] [P], Monsieur [U] [N], Madame [L] [B] et Monsieur [M] [G], et tendant à l’interruption des travaux.

Dès lors, le syndicat de copropriétaires de la résidence VILLA SUZANNE, et Monsieur [D] [P], Monsieur [U] [N], Madame [L] [B] et Monsieur [M] [G] seront déboutés de leur demande de provision.

PAR CES MOTIFS,

Nous, [...], vice-président, juge des référés du Tribunal judiciaire de BAYONNE, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en premier ressort:

Ordonne la jonction des instances 26/67 et 26/55,

Rejette la fin de non-recevoir opposée au Monsieur [D] [P], Monsieur [U] [N], Madame [L] [B] et Monsieur [M] [G] et à Monsieur [D] [P], Monsieur [U] [N], Madame [L] [B] et Monsieur [M] [G],

Déboute le syndicat de copropriétaires de la résidence VILLA SUZANNE, et Monsieur [D] [P], Monsieur [U] [N], Madame [L] [B] et Monsieur [M] [G] de leurs demandes,

La condamne au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La présente ordonnance a été signée par Monsieur [...], Vice-Président et par Madame [...], Cadre Greffière présente lors du prononcé.

La Greffière, Le Président,