Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

VTD/MLP

Ordonnance N° du 17 MARS 2026

Chambre 6

N° RG 26/00133 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KPEW du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] [N] [W] épouse [Y] [C] [Y]

c/

S.A.S. CHATEL MARKET S.C.I. [D]

a SELARL FRB AVOCATS la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES

GROSSES le

- la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES - la SELARL FRB AVOCATS

Copies électroniques :

- la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES - la SELARL FRB AVOCATS

Copie :

- Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le DIX SEPT MARS DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente faisant fonction de Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEURS

- [Localité 2] DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] [Adresse 1], pris en la personne de son syndic bénévole M. [Y] [Adresse 3] [Localité 3]

représenté par la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

- Madame [N] [W] épouse [Y] [Adresse 3] [Localité 3]

représentée par la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

- Monsieur [C] [Y] [Adresse 3] [Localité 3]

représenté par la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSES

- La S.A.S. CHATEL MARKET, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Localité 3]

non comparante, ni représentée

- La S.C.I. [D], prise en la personne de son représentant légal [Adresse 5] [Localité 3]

représentée par la SELARL FRB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 24 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

~ ~ ~ ~ ~ ~

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [Y] et Mme [N] [W] épouse [Y] sont propriétaires au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Cet ensemble immobilier appartient à deux copropriétaires.

Le copropriétaire du local du rez-de-chaussée est la SCI [D] dont le gérant est M. [I] [Z].

Le local était exploité à titre commercial par l’enseigne « BOUGNAT AVENTURES » qui vendait des articles de chasse et de pêche.

Le fonds de commerce a été cédé à la SAS Chatel Market, représentée par M. [X] [V], qui a souhaité y exploiter un commerce alimentaire.

Les époux [Y] et le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic bénévole, M. [Y], ont exposé que la SAS Chatel Market avait entrepris des travaux sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Dans un courrier du 16 janvier 2023, ils ont demandé la cessation des travaux à la SAS [D], propriétaire du local.

Les époux [Y] et le Syndicat des copropriétaires ont également déploré, d’une part, la réalisation de travaux sans autorisation et, d’autre part, l’existence de désordres occasionnés par ces travaux.

Un procès-verbal de constat a été dressé par Me [G], commissaire de Justice, le 19 janvier 2023.

Ce constat a été dénoncé à la SCI [D] le 2 mars 2023.

Un deuxième procès-verbal de constat a été dressé par Me [E] le 1er juin 2023.

Les époux [Y] et le Syndicat des copropriétaires ont adressé un courrier le 18 juin 2023 à M. [X] [V], gérant de la SAS Chatel Market, afin de remédier à la situation.

En dépit des démarches entreprises, aucune solution amiable n’a été trouvée entre les parties.

Par actes du 8 novembre 2023, M. [C] [Y], Mme [N] [W] épouse [Y] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], pris en la personne de son syndic bénévole, M. [Y], ont fait assigner en référé la SCI [D] et la SAS Chatel Market, toutes deux prises en la personne de leurs représentants légaux, afin d’obtenir, en application de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Suivant ordonnance du 30 janvier 2024, le juge des référés a ordonné une mesure de consultation et commis M. [R] [F] pour y procéder.

Suivant ordonnance du 24 septembre 2024, la consultation a été transformée en expertise judiciaire et la mission confiée à M. [F] a été étendue.

M. [F] a déposé un pré-rapport d’expertise le 10 février 2026.

Par requête du 17 février 2026, M. [C] [Y], Mme [N] [W] épouse [Y] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] [Adresse 7], pris en la personne de son syndic bénévole, M. [Y], ont sollicité l’autorisation d’assigner en référé d’heure à heure la SCI [D] et la SAS Chatel Market.

Suivant ordonnance du 17 février 2026, M. [C] [Y], Mme [N] [W] épouse [Y] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] [Adresse 3], pris en la personne de son syndic bénévole, M. [Y], ont été autorisés à assigner en référé d’heure à heure.

Par actes du 19 février 2026, M. [C] [Y], Mme [N] [W] épouse [Y] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] [Adresse 3], pris en la personne de son syndic bénévole, M. [Y], ont fait assigner en référé d’heure à heure la SCI [D] et la SAS Chatel Market aux fins suivantes :

- Ordonner à la SAS Chatel Market et à la SCI [D] la fermeture immédiate de la supérette à l’enseigne [Adresse 8], [Adresse 3] à Châtelguyon, telle que décrite dans le rapport de l’expert [F] ; - Ordonner à la SAS Chatel Market et à la SCI [D] le déménagement des éléments de surcharge du plancher du rez-de-chaussée de la [Adresse 2] [Adresse 3] à Châtelguyon : gondoles, appareils électriques, denrées ; - Ordonner à la SAS Chatel Market et à la SCI [D] l’arrêt de tous les appareils électriques nécessaires à l’activité du commerce ; - Le tout sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; - Condamner in solidum la SAS Chatel Market et la SCI [D] à fermer immédiatement et sans délai la supérette à enseigne Vival, [Adresse 9], à déménager les éléments de surcharge du plancher du rez-de-chaussée dudit commerce : gondoles, marchandises, appareils électriques, denrées de toutes natures, à stopper toute alimentation électrique ; - Le tout sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- Les condamner in solidum à payer et porter aux requérants 5.000,00 € à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 24 février 2026, les débats se sont tenus.

M. [C] [Y], Mme [N] [W] épouse [Y] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], pris en la personne de son syndic bénévole, M. [Y], ont repris oralement le contenu de leur assignation et répondu aux conclusions écrites déposées en défense.

Au dernier état de ses conclusions, reprises oralement à l’audience, la SCI [D] a conclu aux fins suivantes :

- Débouter M. et Mme [Y] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de leurs demandes ; - Les condamner in solidum à payer et porter à la SCI [D] la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

La SAS Chatel Market n’a pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur les demandes principales

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut prescrire en référé, même en présence d’une contestation sérieuse, des mesures conservatoires ou de remise en état, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, justifiant que le juge ordonne des mesures conservatoires ou de remise en état permettant d’éviter la création d’une situation irréversible que l’intervention nécessairement trop tardive du juge du fond ne pourrait servir qu’à constater.

M. [C] [Y], Mme [N] [W] épouse [Y] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], pris en la personne de son syndic bénévole, M. [Y], sollicitent de voir :

- Ordonner à la SAS Chatel Market et à la SCI [D] la fermeture immédiate de la supérette à l’enseigne [Adresse 11], telle que décrite dans le rapport de l’expert [F] ; - Ordonner à la SAS Chatel Market et à la SCI [D] le déménagement des éléments de surcharge du plancher du rez-de-chaussée de la résidence [Adresse 3] à Châtelguyon : gondoles, appareils électriques, denrées ; - Ordonner à la SAS Chatel Market et à la SCI [D] l’arrêt de tous les appareils électriques nécessaires à l’activité du commerce ; - Le tout sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

- Condamner in solidum la SAS Chatel et la SCI [D] à fermer immédiatement et sans délai la supérette à enseigne Vival, [Adresse 3] à Châtelguyon, à déménager les éléments de surcharge du plancher du rez-de-chaussée dudit commerce : gondoles, marchandises, appareils électriques, denrées de toutes natures, à stopper toute alimentation électrique ; - Le tout sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que l’exploitation actuelle de la SAS Chatel Market des locaux appartenant à la SCI [D] fait peser, d’une part, un risque structurel et, d’autre part, un risque incendie, sur l’immeuble dont ils sont copropriétaires.

Ils se prévalent du pré-rapport d’expertise déposé par M. [F] le 20 février 2026 dans lequel l’expert judiciaire confirmerait le péril imminent pour la sécurité des personnes et des biens et prescrirait un relogement des personnes.

Pour s’opposer à ces demandes, la SCI [D] soutient qu’aucun dommage imminent ni trouble manifestement illicite n’est caractérisé dès lors qu’il n’existait aucune obligation de déclaration préalable portant sur les travaux intérieurs qui ont été réalisés dans ses locaux, que lesdits locaux ne présentent aucun risque particulier d’incendie au sens de la réglementation applicable et qu’il n’existe pas davantage de dommage imminent de rupture du plancher, ni de menace sur la stabilité de la structure de l’immeuble.

En l’espèce, M. [F] se réfère, dans son pré-rapport d’expertise, à un premier accedit de consultation, aux termes duquel il rédigeait une note 1 le 20 juin 2024 dans laquelle il retenait que « Sans attendre l’issue de nos opérations, de par notre fonction d’Expert de Justice, nous alertons sur la sécurité des Personnes et des Biens. De nos constats, observations, des échanges avec les Parties lors de notre accedit et en l’absence de pièces afférentes (note de calcul, justification mécanique des ouvrages, contrôle des installations, Procès-Verbaux des matériaux et/ou des systèmes, notice de sécurité...), il existe un péril imminent pour la sécurité des personnes, et la pérennité des biens : - structure du plancher du bas du magasin, à notre Avis, résistance très insuffisante au regard des nouvelles charges d’exploitation. - sécurité incendie dont Coupe-Feu vis-à-vis des tiers (en l’absence de notice de sécurité, il est à vérifier également le dispositif de protection et d’évacuation, l’installation électrique..., les caractéristiques des locaux à risques...) » (page 13, pièce 10).

Il mentionne le dépôt de deux rapports suite à ce premier accédit, l’un par le bureau d’études structure la SAS Idéum, l’autre par le bureau d’études incendie la SARL ICS, confirmant les risques de péril initialement relevés, tant en termes de solidité qu’en termes de sécurité incendie (page 56, même pièce).

La SAS Idéum conclut en effet à un sous dimensionnement des planchers des zones de vente et de stockage et préconise leur renforcement, ainsi que la mise en place de dispositions de protection « pour éviter une dégradation accélérée à l’avenir » (page 15, pièce 8 de la SCI [D]).

L’expert judiciaire précise par ailleurs que « le bâti de la co-propriété est déjà affecté de désordres (fissures) et d’autant fragilisé » (page 44, même pièce).

Ces constatations suffisent à caractériser l’existence d’un dommage imminent au sens des dispositions précitées.

Les causes de ces risques sont clairement identifiées, l’expert judiciaire imputant distinctement le risque en termes de solidité à « la résistance insuffisante aux nouvelles charges d’exploitation du plancher bas du rez-de-chaussée » du local appartenant à la SCI [D] et exploité par la SAS Chatel Market, et le risque en termes de sécurité incendie au « défaut d’isolement de l’entité Magasin dans son ensemble (surface de vente, locaux en sous-sol (réserves ?), Bureau (dont stockage), vis-à-vis des Tiers (Communs, Appartement de M. et Mme [Y]) » (page 57, même pièce).

La SCI [D] et la SAS Chatel Market ne justifient pas de la mise en place d’aucune mesure de nature à mettre un terme au péril imminent identifié depuis plusieurs mois.

Dans ces conditions, au regard du péril imminent pour la sécurité des personnes et la pérennité des biens précisément identifié et caractérisé par l’expert judiciaire, il y a lieu de faire droit aux demandes des époux [Y] et du syndicat des copropriétaires et d’ordonner à la SCI [D] et à la SAS Chatel Market, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à l’issue d’un délai de 7 jours à compter de la signification de la présente décision :

- de fermer la supérette à enseigne Vival, située [Adresse 3] à Châtelguyon (63140) exploitée par la SAS Chatel Market dans les locaux appartenant à la SCI [D], - d’arrêter tous les appareils électriques nécessaires à l’exploitation de l’activité de la SAS Chatel Market dans les locaux appartenant à la SCI [D] situés [Adresse 12] à Châtelguyon (63140). - de déménager les éléments de surcharge du plancher du rez-de-chaussée stockés dans le local appartenant à la SCI [D] et exploité par la SAS Chatel Market situé [Adresse 9], à savoir les gondoles, les marchandises, les denrées de toutes natures et les appareils électriques.

L’astreinte courra sur une période de 3 mois maximum.

2/ Sur les frais

M. [C] [Y], Mme [N] [W] épouse [Y] et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3], pris en la personne de son syndic bénévole, M. [Y], ont exposé des frais pour faire valoir leurs droits. Il est donc équitable de condamner la SCI [D] et la SAS Chatel Market à leur verser la somme de 1.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de la SCI [D] et de la SAS Chatel Market, parties perdantes.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence d’un dommage imminent pour la sécurité des personnes et la pérennité des biens en termes de solidité et de sécurité incendie affectant le local appartenant à la SCI [D] et exploité par la SAS Chatel Market situé [Adresse 12] à Châtelguyon (63140),

ORDONNE en conséquence à la SCI [D] et à la SAS Chatel Market de fermer la supérette à enseigne Vival, située [Adresse 3] à Châtelguyon (63140) exploitée par la SAS Chatel Market dans les locaux appartenant à la SCI [D], sous astreinte de CENT EUROS (100,00 €) par jour de retard à l’issue d’un délai de 7 jours à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE en conséquence à la SCI [D] et à la SAS Chatel Market d’arrêter tous les appareils électriques nécessaires à l’exploitation de l’activité de la SAS Chatel Market dans les locaux appartenant à la SCI [D] situés [Adresse 3] à Châtelguyon (63140) , sous astreinte de CENT EUROS (100,00 €) par jour de retard à l’issue d’un délai de 7 jours à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE en conséquence à la SCI [D] et à la SAS Chatel Market de déménager les éléments de surcharge du plancher du rez-de-chaussée stockés dans le local appartenant à la SCI [D] et exploité par la SAS Chatel Market situé [Adresse 9], à savoir les gondoles, les marchandises, les denrées de toutes natures et les appareils électriques, sous astreinte de CENT EUROS (100,00 €) par jour de retard à l’issue d’un délai de 7 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que les astreintes courront sur une période de 3 mois maximum,

CONDAMNE la SCI [D] et la SAS Chatel Market à payer à M. [C] [Y], Mme [N] [W] épouse [Y] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] [Adresse 3], pris en la personne de son syndic bénévole, M. [Y] la somme de MILLE EUROS (1.000,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [D] et la SAS Chatel Market aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La présidente,